Двойни стандарти
Многоетажните апартаменти се преместват от категорията на изключителните към текущия формат на градските недвижими имоти
Жилищното пространство на градските апартаменти отдавна се формира в хоризонтална равнина: преградните стени отделят зони с определено предназначение в тях, оформяйки стаи - хол, спалня, кабинет, детска стая, кухня, баня, килер и др. Въпреки това, преди сто години, архитектите въведоха известна „жар“ в оформлението на редица къщи, предлагайки вариант на жилище на две нива. И следователно различно зониране на помещенията.
Малцина оцениха новостта, традициите оцеляха. В същото време феновете на „вертикалния“ и „многослойния“ формат периодично бяха „хвърляни“ такива интересни оферти, купувачите на които се считаха не само за оригинали, но и за хора от специална класа.
Горен лимит
На вторичния пазар офертите на многоетажни апартаменти все още се считат за уникални. И според Вадим Ламин, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти SPENCER ESTATE, много хора свързват такива жилища с елитния сегмент, което по принцип е логично, тъй като дори преходната зона между нивата изяжда много квадратни метри. В практиката си експертът доста често се натъкваше на този сегмент от пазара, а най-запомнящо се беше първата сделка - апартаменти в една от предреволюционните сгради на историческия център. Второто и третото ниво там се получават в резултат на разработката на тавана и надстройката. „На покрива дори имаше кули в стила на един от кавказките народи. Зрелището в бетон беше грандиозно, особено като се има предвид, че площта на апартамента е 600 м. Носеха се слухове, че в резултат на надстройката вратите на съседите са хлътнали отдолу и са спрели да се затварят”, спомня си той.
„В строителните проекти доста се появяват апартаменти на няколко нивачесто“, казва Кристина Томилина, ръководител на продажбите на градски недвижими имоти в IntermarkSavills. - В почти всяка нова къща предприемачът предвижда наличието на мезонети или поне възможността за вертикално комбиниране на няколко етажа в един апартамент. Също така в почти 100% от случаите в проекти за реконструкция се появяват апартаменти на две нива, където в съответствие с архитектурните особености на къщата има таванско помещение. По принцип в такива случаи предприемачът предпочита да продава не отделни тавански помещения, а площи, комбинирани с подобни етажи отдолу.
Жана Лебедева, ръководител на отдела за жилищни имоти в Welhome, дава примери за други жилищни комплекси на първичния пазар на високобюджетни имоти, където се продават апартаменти на две нива: жилищен комплекс Literator, Knightsbridge Private park, Tweed Park, Loft-151, Rassvet Loft-Studio. В момента средната цена на офертата, според нея, започва от 25 милиона рубли за апартамент. Що се отнася до площта на такива апартаменти, тя започва от 70 кв. м. Трябва да се отбележи, че периодът на излагане на апартаменти на две нива е един от най-дългите, което се отразява негативно на ликвидността на обекта.
Надплащане за статус
Предлагането на апартаменти на две нива на първичния пазар на Москва е много ограничено - не повече от 5% от общия брой. „В Московска област има още по-малко такива обекти - около 2%“, казва Иля Менжунов, директор на отдела за елитни недвижими имоти в Metrium Group. В същото време апартаментите на две нива се продават предимно в комплекси от бизнес и елитен клас, по-рядко в комфорт и икономична класа. Ако във високобюджетния сегмент клиентите са готови да надплатят за допълнителни метри, панорамни прозорци, тераси и красива гледка от прозорците, тогава за масатасегмент по принцип не е типичен.
Според експерта на първичния пазар на Москва двуетажните апартаменти от клас комфорт се предлагат на цена от 150-180 хиляди рубли на квадратен метър. м, бизнес класа - от 240 хиляди рубли на кв.м. м. В елитния сегмент ценовият диапазон е много голям: всичко зависи от жилищния комплекс, кадрите на обекта и наличието на довършителни работи. Иля Менжунов цитира като примери: LCD "Зодиак", където цената на мезонет с площ от 203 кв. м се счита за един от "най-евтините" - от 380 хиляди рубли на кв.м. м, както и жилищният комплекс Golden Mile private residences, в който цената на мезонет "квадрат" е 1,5 милиона рубли. Бюджетът за закупуване на мезонет, разположен в кулата на Санкт Петербург в жилищния комплекс City of Capitals (площ 250 кв. м), е около 530 милиона рубли.
По правило двуетажните апартаменти заемат площ от 200 кв. м с височина на тавана 3,5 метра. Наемателите, заемащи първите етажи, обикновено разполагат със собствен вход и малък парцел към къщата. В допълнение, такива апартаменти като правило имат пространство с двойна височина в жилищната зона с височина на тавана до 7 метра.
Нестандартни подходи
„Първият проект, в който решихме да въведем този формат апартаменти, беше жилищният комплекс City of Naberezhny“, казва Леонард Блинов, заместник генерален директор на Urban Group. — Тук апартаментите на две нива са разположени на последните етажи на къщите. Освен това на купувачите беше предложен и ексклузивен формат - кръгъл апартамент на три нива с 270-градусова панорама от 189 квадратни метра. м. Всички тези предложения бяха в голямо търсене сред купувачите, поради което във всеки следващ проект компанията предлага няколко формата нестандартни апартаменти.
„В нискоетажния жилищен комплекс „Еко Парк Нахабино“, разположен в квартал Красногорск,10% от общото предлагане на двустайни апартаменти се падат на апартаменти на две нива, - продължава Ирина Доброхотова, председател на Съвета на директорите на BEST-Novostroy. - В триетажните къщи на първите етажи има тристайни апартаменти с отделен вход, а на втория или третия - двустайни двуетажни апартаменти, чийто вход е през втория етаж. В същото време стаята на второ ниво разполага с просторна остъклена тераса с площ от 12-16 кв. м, който може да бъде самостоятелно изолиран и пригоден за офис, работилница или детска стая. Всъщност тази възможност да получите допълнителна стая на половин цена привлича много купувачи в проекта.
„В третото тримесечие на елитния комплекс от клубни къщи „Garden Quarters“, който сега се изпълнява, в почти всички сгради са проектирани мезонети на две нива - от три до шест стаи. В някои от сградите те заемат изцяло последните два етажа. Трябва да се отбележи, че тези апартаменти бяха много търсени и днес всички те са разпродадени. Двуетажните мезонети останаха в продажба само в една от сградите, където бяха проектирани няколко апартамента на етажа “, казва Олга Павлова, директор на отдел продажби на Магистрат.
Имайте предвид, че дуплексните апартаменти са напълно различни, трудно е да се изведе някаква типична опция. Например, такива предложения могат да бъдат първоначално предвидени в проекта, но това се случва по различен начин. Някои купувачи правят вертикално групиране, като купуват два двустайни апартамента, разположени един върху друг. Яна Сосорева, заместник генерален директор по продажбите на НДВ-Недвижимост, съобщава, че в "гамата" на фирмата са включени нови сгради с предложение от апартаменти на две нива, в т.ч.микрорайон комфорт клас "Новокосино-2".
Правилно зониране
В модерните монолитни апартаменти собствениците имат възможност да не пестят от стълби, да направят всичко удобно и красиво, без да вредят на себе си и на своите съседи, напомня Вадим Ламин. Така например наскоро той посети много добре планиран двуетажен апартамент с четири спални в жилищен комплекс "Слънчев бряг". Последният етаж е частна зона с три спални, съблекални и бани, а по-голямата част от долния етаж е запазена за обществена част, всичко е много удобно и логично. Има такива примери в нискоетажни сгради и те са много оригинални. И така, собствениците на един от апартаментите в триетажна сграда в центъра на Москва, като добавиха таванско помещение, направиха апартамент на две нива, долният етаж на който е просторно студио, баня и съблекалня, а вторият етаж е отлична спалня с оригинални капандури и голяма баня с джакузи.
Наличието на няколко нива несъмнено определя организацията на пространството, неговото зониране. Така например най-често икономическите и обществените зони са разположени на долните нива, а частните - на горните. „В модерните къщи най-често това са апартаменти с площ над 150 квадратни метра. m, чиито горни и долни нива съвпадат по площ. Въпреки че има и други примери. Така например собственичката на апартамент на две нива в района на Площада на борбата разказа доста странна история. Тя закупи 160 кв. м в реконструирана къща, но когато започнаха да се разделят на апартаменти, тя получи двустаен апартамент и едностаен апартамент над него. Така след определени преустройства (горната кухня беше превърната в спалня, планирано и направено е междуетажно стълбище), тя получи доста просторен апартамент с три спални и две бани “, казаВадим Ламин.
„Да, има търсене на такива обекти, което не може да се сравни с търсенето на стандартни апартаменти в премиум сегмента. За десет купувачи, желаещи да закупят апартамент с площ от 200 кв. м, само един ще избере жилища на много нива, - казва Кристина Tomilina. — Такива впечатляващи площи най-често се избират от големи семейства с деца, за които е важно не само да имат няколко спални, но и да имат правилното удобно оформление. А в многоетажните жилища понякога наличието на стълби и необходимостта от постоянно слизане / изкачване от ниво на ниво играе отблъскващ фактор, което не е много удобно в случай на деца. Но винаги има и такива, които мечтаят да имат собствен просторен многоетажен апартамент, за предпочитане с невероятна гледка, където биха могли например да организират партита с приятели.Такъв купувач ще обърне внимание преди всичко на качеството на самата къща, декорацията на залите, височината на таваните в апартамента, остъкляването и т.н.