Форма и съдържание на доклада за оценка на недвижим имот
Оценката на имота включва следните стъпки:
1. Постановка на проблема. Сключване на договор за оценка с Клиента. На този етап оценителят идентифицира недвижимия имот и определя законните права, свързани с него. Страните определят всички съществени условия за оценката и избират ефективна (валидна) дата за оценката.
Резултатът от този етап е подготовката на задачата за оценяване, която посочва информацията, събрана на този етап.
Нека дадем пример за задача за оценка на жилище (Приложение 1).
2. Установяване на количествени и качествени характеристики на обекта на оценка: на този етап се идентифицират и измерват размерът и характеристиките на реалните активи, събира се подробна информация, свързана с обекта на оценка. Оценителят събира и проучва документи за собственост; информация за техническите и експлоатационните характеристики на обекта на оценка; както и друга информация, свързана с обекта на оценка.
Резултатът от този етап е завършването на акта за проверка на обекта и елемента от доклада за оценка - характеристиките на обекта на оценка.
Нека дадем пример за регистрация на тази информация (Приложение 2).
1. Анализ на пазара, към който принадлежи обектът на оценка: на този етап оценителят проучи секторните, териториалните, икономическите, политическите и други аспекти на съществуващия пазар. Оценителят определя и анализира пазара, към който принадлежи обектът на оценка, неговата история, текущи пазарни условия и тенденции, както и аналози на обекта на оценка и обосновава техния избор.
Данните от анализа са представени в свободна форма в съответствие с всички изисквания за този раздел.
4. Изборът на метод (методи) за оценка в рамките на всеки от подходите къмоценка и извършване на необходимите изчисления: Оценителят по време на оценката е длъжен да използва (или да обоснове отказа да използва) разходния, сравнителния и приходния подход за оценка. Оценителят има право самостоятелно да определя, в рамките на всеки от подходите за оценка, конкретни методи за оценка. Изборът на подходи и тяхната обосновка трябва да бъдат подробно описани в съответните раздели на доклада.
5. Координиране на резултатите: на този етап, анализирайки получените стойности на пазарната стойност на имота, използвайки традиционни подходи, по един или друг начин, което ни позволява да извлечем дефиниция на пазарната стойност на оценявания обект.
6. Подготовка и представяне на клиента на доклада за оценка: на този етап всички резултати, получени в предходните етапи, се обединяват и представят под формата на подробен описателен писмен доклад за оценка, представен в съответствие с договора за оценка на клиента.
Докладът за оценка е документ, съставен в съответствие със законодателството на Република България относно оценителската дейност, този федерален стандарт за оценка, стандартите и правилата за дейността по оценка, установени от саморегулиращата се организация на оценителите, в която оценителят е член, изготвил доклада, предназначен за клиента на оценката и други заинтересовани страни (ползватели на доклада за оценка), съдържащ професионалната преценка на оценителя относно стойността на обект на оценка, потвърден въз основа на събраната информация и изчисления.[1]
В зависимост от целите на оценката и предвиденото използване на резултата, формата на доклада за оценка може да бъде различна (таблица 1):
Таблица 1 - Възможни форми на доклади за оценка