Грубите грешки при сделки с имоти могат да бъдат избегнати и от непрофесионалист - Жилищен пазар - в.
Текст: Андрей Грязнов Снимка: Алексей Александронок
Жалко е, когато дългоочакваната покупка или продажба на апартамент не се събере поради някаква дреболия. Някои сделки на вторичния пазар се разпадат по съвсем обективни причини, на които е трудно да се повлияе. Но често за това са виновни самите участници.
BN разбра какви субективни причини най-често възпрепятстват сделката или поставят продавачите и купувачите в умишлено неизгодни условия и как да избегнем това.
Опасно за продавача
Най-често срещаната грешка на продавача, поради която апартаментът му може да търси купувач в продължение на много месеци безрезултатно, е съвсем обичайна. Това е надценяване на цената на обекта.
По правило такъв продавач се фокусира върху цените на подобни апартаменти, предлагани за продажба, като често пренебрегва знака „договаряне е възможно“. Или да не осъзнават, че подобно пазарене предполага сериозна - 5-15% - отстъпка.
И накрая, една от много често срещаните причини за неуспеха на транзакцията е липсата на взаимно разбирателство относно схемата на предстоящите сетълменти. Неопитността, неувереността в себе си и взаимното недоверие на страните по сделката често водят до факта, че страните, застрашени от опасност, решават изобщо да изчакат с нейното изпълнение. Въпреки че изходът от ситуацията е изключително прост. За извършване на изчисления е напълно възможно да се включи един от специалистите: брокер, адвокат или нотариус.
Рисковано за купувача
Основната опасност за купувача на апартамент е недостатъчната проверка на пакета документи на продавача и пренебрегването на въпросите за задълбочена оценка на правната чистота на апартамента.
Ако за обекти на първичния пазар това не е толкова уместно, тогава за апартамент на вторичното жилище, чиято история можепоради няколко промени в собствеността, тези въпроси стават въпрос от първостепенно значение.
На този етап едва ли си струва да откажете помощта на специалисти. И въпреки че дори щателната проверка на обекта от нотариус или адвокат не може да даде абсолютна гаранция, тя ще избегне повечето от рисковете.
Други причини за неуспешната покупка вече са в областта на психологията.
Има много случаи, когато страните се отказват от плановете си само поради негативното впечатление, което една от тях (или и двете наведнъж) е направила на контрагента.
Така че купувачите, след като са чули достатъчно "компетентни" съвети, често започват силно да се карат на апартамента с надеждата да получат максималната възможна отстъпка.
Но продавачът, вместо отстъпка, често просто посочва такъв човек на вратата и в никакъв случай не за да подчертае достойнството на жилището. Според брокерите неумерената критика много рядко помага да се свали цената, освен това дори продавач, който първоначално е готов да се пазари, може по принцип да заеме отбранителна позиция и да не отстъпи нито стотинка или дори да откаже да продаде изобщо.
Колкото и да е странно, но подобен резултат понякога се постига от онези, които, напротив, искрено хвалят апартамента, който харесват. Продавачът веднага се убеждава, че идеята му да предложи отстъпка е коренно погрешна, а най-впечатлителните решават, че са свалили значително цената.
От своя страна, поведението на продавача - арогантност, арогантност или, обратно, изключително перчене и фамилиарност - може да отчужди купувача, дори ако той харесва апартамента. Наистина има много апартаменти, има от какво да избирате, особено ако няма желание да общувате с такъв неприятен тип.
Във всички тези случаи е трудно да се посъветва нещо, талантът на преговарящне всеки го има и е малко вероятно да успее да го придобие за кратко време. Така че, ако решите да сключите сделка сами, без да включвате брокери в нея, и комуникацията не е вашата силна страна, тогава помолете за помощ поне роднина или познат, който е по-добър в общуването с хората.
Нежелателно за всички
Редица грешки, в крайна сметка водещи до провал на сделката или забавянето й за неопределено време, са свързани с неправилно изградени отношения между купувачи и продавачи с агенция за недвижими имоти.
В резултат на това собственикът поне губи време за празни срещи и ако в крайна сметка се съгласи да приеме помощ, той е принуден да работи с посредник, който не действа по най-добросъвестния начин.
Други продавачи правят обратното: те се съгласяват да си сътрудничат с няколко агенции наведнъж, без да подписват изключителен договор. В крайна сметка, колкото повече агенти ще продадат апартамента си, толкова по-бързо ще продадат, нали?
За съжаление не. Колкото повече агенти ще се конкурират помежду си, толкова повече ще объркат потенциалните купувачи. Освен това, опитвайки се да продадат преди колегите си, те ще се опитат да убедят собственика да намали цената, дори ако това не е необходимо. И накрая, в атмосфера на бързане е много лесно да пропуснете някой аспект, който е от решаващо значение за сигурността на транзакцията.
От своя страна купувачите, които действат сами, доста често решават, че ако продавачът има агент, тогава той в същото време ще помогне за разрешаването на неразбираеми проблеми и другата страна на сделката.
Това е грешка. Агентът действа в интерес на своя клиент, който плаща за услугите му. Разбира се, той е заинтересован сделката да се осъществи, но по всички спорни въпроси той ще се опита да създаде най-благоприятните условия точноза вашия клиент. В резултат на това купувачът може да остане в неведение за всякакви скрити дефекти в апартамента, неговата ликвидност, реалната пазарна стойност и съмнителни аспекти на юридическата чистота.