Характеристики на обмен на жилища
Не всеки може да си купи нов апартамент. Можете да се преместите в друга област или да се разделите с членове на семейството, като направите размяна. За мнозина това е единственият начин да подобрят условията си на живот. Пенсионерите също започват замяна, като сменят голям апартамент за по-малък с доплащане.
Размяна или бартер? Има разлика!
Тези две почти еднакви думи са изпълнени с много разлики, без да знаете кои, вие се лишавате от избор. Факт е, че именно в тяхната разлика се съдържа разнообразието от възможности за придобиване и отчуждаване на жилище. Ето разликите: замяна е, когато двете или една от страните не са собственици на дома си, а неговите наематели, а замяната е сделка, при която и двете страни са собственици на дома си. Той се съставя чрез споразумение за обмен, което подлежи на задължителна държавна регистрация. Основно се регулира от Гражданския кодекс на Република Беларус.
И ето опциите, от които винаги можете да изберете най-удобния за вашата ситуация:
1) замяна на приватизиран апартамент (или апартамент, получен преди това по някоя от гражданскоправните сделки: покупко-продажба, дарение, наследство, наем, замяна) за неприватизиран - "смесена" замяна;
2) замяна на два неприватизирани апартамента - "чиста" замяна;
3) замяна на приватизирани апартаменти (или апартаменти, получени преди това по някоя от гражданскоправните сделки: покупко-продажба, дарение, наследство, наем, замяна) - "чиста" замяна.
Три опции. Коя е вашата?
Всеки от трите варианта, разбира се, има свои собствени характеристики. Най-трудният от тях е „смесен“ обмен, тъй като в такава сделка участват апартаменти с два различни правни статута: единият е в държавния или ведомствен жилищен фонд, другият е собственост на физическо лице. INв резултат на "смесена" размяна бившият наемател на неприватизиран апартамент става собственик на вече приватизиран апартамент (или апартамент, получен преди това по някоя от гражданскоправните сделки), а бившият собственик, напротив, става наемател.
В допълнение към трудността при извършване на такава сделка, вторият недостатък на "смесената" замяна е, че нов наемател на държавен или ведомствен апартамент няма да може да го приватизира, ако вече веднъж е използвал правото си на безплатна приватизация. Ако обаче не искате да приватизирате апартамента, който сте получили в замяна, или членовете на семейството, живеещи с вас, не са използвали преди това правото си на безплатна приватизация, тогава вторият недостатък не е пречка за вас.
Процедурата за "чиста" замяна на неприватизирани апартаменти теоретично изглежда по-проста от описаната по-горе "смесена" замяна, но на практика може да не я усетите. И ето защо. Първо, молбата за замяна трябва да бъде заверена от собственика на жилищния фонд или упълномощен от него орган и, второ, подписана от всички пълнолетни членове на семейството, живеещи заедно, включително временно отсъстващите. От практиката е известно, че именно при такова съгласие на членовете на семейството целият процес на замяна се спъва, а понякога и спира, защото ако не се постигне съгласие, всеки от тях има право да поиска в съда замяна „напротив“ (когато се върнете в предишния си апартамент и заплатите всички разходи и загуби, понесени от другата страна по сделката), или принудителна замяна на нов апартамент за помещения в различни къщи или апартаменти.
При размяна на два неприватизирани апартамента или така наречената "чиста" замяна трябва да запомните, че има случаи, когато замяната изобщо не е разрешена. Да, не можете да обменяте.апартамент, ако срещу наемателя бъде предявен иск за прекратяване или изменение на договора за наем или той бъде обявен за недействителен. Замяната не е разрешена, ако сградата, в която се намира вашият апартамент, е аварийна, подлежи на разрушаване или превръщане в нежилищна, заплашва да се срути, прехвърля се за държавни нужди, подлежи на основен ремонт.
Замяна не се допуска, ако гражданин, страдащ от тежка форма на хронично заболяване, се настани в апартамент, в който живеят двама или повече наематели. Ако се установи, че размяната е наемна или фиктивна, тя също не може да бъде извършена.
И накрая, "чистата" размяна на приватизирани апартаменти или апартаменти, получени по-рано по някоя от гражданскоправните сделки. Това е най-простият от трите варианта, но и най-скъпият. Това е нещо подобно на покупко-продажба: сключва се договор, извършва се държавна регистрация. Всичко това не е трудно, с изключение на един момент: да се намери приемлива опция за обмен. Не е просто. Вие сами ще стигнете до това заключение, ако някога се опитате да се „промените“. Но има изход! И този изход е продажба с последваща покупка - насрещна покупка.
Покупка на гише - лесно, надеждно и безопасно
Като всеки естествен процес, насрещното купуване не е възникнало вчера и никой не го е измислил нарочно. Тя дойде като отговор на въпрос и премахна много проблеми, свързани с безкрайното търсене на подходящи жилища, с проектирането на междуградска борса, с преговорите, плащането на режийни разходи и т.н. Наистина е много по-лесно първо да продадете апартамента си и след това да намерите друг с приходите. В същото време можете да изберете всякакви апартаменти, предлагани на пазара за недвижими имоти, а не само тези, които желаете.замяна за вашия апартамент.
Теоретично е така. В действителност всичко се случва малко по-различно: вашият апартамент се продава с едновременна покупка на друго жилище за сумата, получена от продажбата. С други думи, апартаментът се продава само ако е избран друг апартамент за покупка. При намиране на подходящо жилище се извършват едновременно две сделки за покупко-продажба. Обърнете внимание - едновременно! Това се дължи преди всичко на постоянното нарастване на цената на жилищата. Има и други предимства, които ще видите, ако изберете обратно изкупуване. Например, процесът на конгрес и заминаване е значително опростен.
Благодарение на тази схема беше възможно да се реши такъв проблем като неравенството на апартаментите. Какво е? Намерете два абсолютно еднакви като квадратура, етажност, разпределение, състояние, осветеност, местоположение, юридическа чистота и др. апартаментите са рядкост. От това следва, че апартаменти с приблизително еднакви параметри обаче имат различни цени. Именно тази разлика в цената получавате в резултат на насрещна покупка и то в брой.
Имайте предвид обаче, че не трябва да предприемате сами такова на пръв поглед просто решение на жилищните проблеми. Специалистите на агенциите за недвижими имоти ще го направят по-бързо и по-добре. В крайна сметка, ако не успеете да намерите опция за покупка за дълго време, ще загубите сумата, която сте очаквали да спечелите от продажбата на вашия дом, и вече няма да можете да закупите апартамента, който харесвате.
Елена МАСЛОВСКИ