Характеристики на сключването и държавната регистрация на договор за наем на част от нежилищни помещения
ОСОБЕНОСТИ НА СКЛЮЧВАНЕТО И ДЪРЖАВНАТА РЕГИСТРАЦИЯ
Гражданският кодекс на България в отделен раздел 4 на глава N 34 изрично урежда отдаването под наем само на такива недвижими имоти като сгради и постройки. На практика много по-често предприемачите се занимават с отдаване под наем на нежилищни помещения, които не са разпределени като независим обект на регулиране. Ето защо по едно време в научната литература въпросът дали правният режим на сградите и конструкциите обхваща нежилищни помещения като тяхна неразделна част или общите разпоредби на договора за наем трябва да се прилагат към правното регулиране на тези обекти (§ 1, гл. 34) беше доста спорен и нееднозначно разрешен на практика. Същността на спора беше възможността за прилагане на правилата на специалния регистрационен режим, залегнал в чл. 651 от Гражданския кодекс, изискващ регистрация на договор за наем на сграда или постройка, сключен за период от най-малко една година. За разрешаване на ситуацията, с цел формиране на единна правоприлагаща практика, Върховният арбитражен съд на България счете за необходимо да направи специални разяснения, според които правният режим на сгради и постройки следва да се разшири по аналогия и върху нежилищни помещения.
В същото време проблемът не е решен, тъй като, както показва практиката, в момента пазарният оборот не само на самите нежилищни помещения, но и на отделните им части е станал широко разпространен. Често организации или физически лица трябва да наемат само част от помещенията за поставяне на аптека, банкомат, платежен терминал, кафе машина и др. Например, тази практика е много типична за кредитните институции, коитоинсталиране на банкомати в търговски центрове, различни организации и институции, сключване на такива споразумения.
На пръв поглед това е неприемливо, тъй като съгласно чл. 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация може да се отдава под наем само индивидуално определено нещо, чиято разновидност очевидно не включва част от нежилищни помещения, които не е лесно да се индивидуализират и изолират с помощта на визуални граници. В същото време съдебната практика като цяло следва пътя на признаването на такива договори за сключени.
За да се избегнат неблагоприятни последици, включително тези, свързани с признаването на договора за несключен, могат да се разграничат следните характеристики, на които трябва да обърнете внимание при сключване на договор за наем на част от нежилищни помещения:
Нека се спрем по-подробно на характеристиките на тези точки.
Първо, ако договорът е сключен за период по-малък от една година, договорът не изисква държавна регистрация. На основание алинея 3 на чл. 607 от Гражданския кодекс на България договорът за наем трябва да съдържа данни, които позволяват категорично да се установи вещта, която ще се прехвърли на наемателя като обект на наем. При липсата на тези данни в договора, условието за обекта на лизинг се счита за неуговорено от страните и съответно договорът не се счита за сключен. Само помещението като цяло може да действа като независим обект на недвижим имот, в нашия случай това е част от нежилищно помещение. При сключването на такова споразумение е необходимо да се посочи възможно най-подробно местоположението на част от нежилищните помещения, да се подчертае тази част по всички възможни начини - да се засенчи, да се подчертае с цвят; показват графично във връзка с план или друг официален документ. Известен е законен случайкомпанията успя да защити интересите на клиента в съда, който при сключване на такова споразумение установи граници, като начерта с тебешир върху пода, стените и тавана границите на част от нежилищни помещения. След това ги снимах и приложих снимките към договора.
Ето защо при сключването на такива споразумения е необходимо да се вземе предвид преобладаващата съдебна практика в региона.
Второ, по отношение на сключването на договори за период от една година или повече, те изискват държавна регистрация (параграф 2 от член 651 от Гражданския кодекс). В същото време, когато отдавате под наем сграда, конструкция, помещения в тях или част от помещенията към договора за наем на недвижим имот, представен за държавна регистрация на права, кадастралните паспорти на сградата, структурата и помещенията, посочващи размера на наетата площ, са задължително приложение. Договорът за наем на помещение или част от помещение се вписва като тежест върху правата на наемодателя на съответното помещение (част от помещение).
Както е предписано от ал. 10 т. 2 чл. 7 от Закона за кадастъра в държавния кадастър на недвижимите имоти следва да се впише следната допълнителна информация за обекта на недвижимия имот - информация за частта от обекта на недвижимия имот, която е обект на ограничение (обременяване) на вещни права, ако това ограничение (обременяване) не се отнася за целия обект на недвижим имот. В съответствие с параграф 4 на чл. 14 от този закон кадастралният паспорт на обект на недвижим имот е извлечение от държавния кадастър на недвижимите имоти, съдържащо уникалните характеристики на обекта на недвижими имоти, както и, в зависимост от вида на обекта на недвижими имоти, друга информация за обекта на недвижими имоти, предвидена в този федерален закон.
В този случай документалните методи за съгласуване на границите на наетата част от нежилищните помещения ще служат добре, вкойто ще отразява графичното изображение на наетото пространство, свързано с всеки официален документ, съдържащ плана на помещението. Освен това този дисплей трябва да бъде включен в самия договор за наем или да бъде съставен като приложение към него или в акта за приемане и предаване на помещенията. Следващата стъпка ще бъде обжалването на заинтересованото лице пред органите за техническа инвентаризация.
Тук фактът, че правно, като самостоятелен обект на правото, съществува само помещението като цяло, обектът на договора за наем на част от нежилищни помещения все пак е цялото помещение. По друг начин, от гледна точка на закона, наемателят наема цялото помещение, но решава с наемодателя използването само на част от помещението и съответно по-нисък наем. Поради този специфичен дизайн възникват някои трудности.
Rosreestr и кадастралната камара са разработили своя собствена позиция, според която липсата в кадастъра на информация за частта от наетите помещения е основание за отказ да се регистрира договор за наем. Според тези отдели части от недвижими имоти (помещения в сгради, части от тези помещения) могат да се отдават под наем само ако са индивидуално определени вещи, предназначени за самостоятелно използване за конкретни цели. Според кадастралната камара, по отношение на отдадената под наем част от помещението трябва да може да се идентифицира като обект на недвижим имот. Част от помещенията трябва да бъде част от обема на сграда или постройка, която има специфично предназначение и е ограничена от строителни конструкции. Според кадастралната камара конструктивно неизолирана част от помещението не е индивидуално определена вещ,и следователно не може да бъде обект на аренда, а кадастралната регистрация на такъв обект е неподходяща.
Практическата помощ при изготвянето на документи за кадастрална регистрация се предоставя от инженер по кадастъра, който въз основа на представените документи изготвя технически план на помещението, като посочва площта и границите на наетата част от нежилищните помещения. Освен това притежателят на правото подава заявление до кадастралната камара с искане да се вземат предвид промените в тази стая, към която той прилага изготвен технически план.
Представител на носителя на правото на това помещение също може да кандидатства с такова изявление въз основа на пълномощно, като трябва да се помни, че в съответствие с новите правила, установени от чл. 185.1 от Гражданския кодекс на България такова пълномощно трябва да бъде нотариално заверено.
На органа по кадастралната регистрация се дава срок от десет работни дни за разглеждане на документите. След преглед на документите той решава да вземе предвид промените в помещенията по отношение на информацията за частите на това помещение (освен когато има основания за спиране или отказ). Въз основа на такова решение на заинтересованото лице се издава кадастрален извлечение за целия обект с вписана в кадастъра информация за частта от обекта, която е предмет на ограничение или тежест.
При издаване на извлечение от кадастрала, за разлика от паспорта, не се създава и регистрира ново помещение, а се отдава само част от помещението с цел отдаване под наем, без да му се присвоява отделен кадастрален номер, но с присвояване на партиден номер на частта.
Въз основа на такъв кадастрален извлечение или кадастрален паспорт и съответните документи се извършва последваща регистрация на договора за наем.
Друго привлича вниманиетопроблемът, с който се сблъсква регистрационната служба при регистриране на тези и други транзакции.
Към днешна дата има две различни бази данни: Държавният кадастър на недвижимите имоти (AIS GKN) и Единният регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях (EGRP). Проблемът е, че тези бази данни се управляват от различни субекти. Следователно, когато получавате например кадастрален паспорт, не винаги е възможно да получите информация за собственика на имота; и обратно, при получаване на извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него не винаги е известен кадастралният номер на имота, а само неговият регистрационен номер. Липсата на правилно взаимодействие води до факта, че в договорите е фиксиран условен номер, което поражда съмнения при държавния регистратор при регистриране на каквито и да е права.
По този начин регистрацията на договор за наем на част от нежилищни помещения е доста сложна процедура; но спазването му не служи като безусловна гаранция, че договорът ще бъде признат за безотказно сключен в случай на съдебен спор.
В същото време използването на структурите на други споразумения позволява на страните да избегнат необходимостта от съгласуване на такова условие, което е трудно за страните, като индивидуализацията на предмета на лизинга, както и от процедурата за държавна регистрация.
Всъщност се сключва споразумение не за отдаване под наем на част от нежилищно помещение, а за прехвърляне за ползване на структурните елементи на сградата. Такива сделки не подлежат на регистрация, както се вижда от съдебната практика.
Обобщавайки, отбелязваме, че при липса на ясна правна уредба на договора за наем на част от нежилищни помещения, когатоИзводът остава да се основава само на доктриналното тълкуване на съществуващите норми и разясненията на съдилищата.
Лазаренкова О.Г. Договор за наем на част от нежилищни помещения: характеристики на сключването и държавната регистрация // Нотариус. 2015. N 8. С. 9 – 12.