Характеристики на споразумение за издръжка на живота (наем) в Украйна

Договорът за пожизнена издръжка (гледане) се сключва в писмена форма и подлежи на нотариална заверка. Споразумение за издръжка (грижа) за цял живот, според което недвижим имот, подлежащ на държавна регистрация, се прехвърля на приобретателя (член 745 от Гражданския кодекс). В случай на неспазване на установената форма за сключване на договор за пожизнена издръжка (грижа), той се счита за невалиден.

Моментът на възникване на права и задължения между страните, предвидени в споразумението за издръжка (грижа), започва с нотариалната заверка на споразумението. В този момент правото на собственост на приобретателя възниква и върху имуществото, което ще му бъде прехвърлено по договора, с изключение на недвижими имоти, възникването на собственост, по отношение на които действащото законодателство свързва държавната регистрация на сделката (член 334 от Гражданския кодекс). правото на собственост върху имот, подлежащ на държавна регистрация, трябва да бъде регистрирано в съответните държавни органи, за което се прави подходящ запис в договора.

Характеристики на договора за пожизнена издръжка

Част 4 от член 746 от Гражданския кодекс на Украйна предвижда, че отчуждителят може да сключи договор за пожизнена издръжка (грижа) в полза на трето лице.

Предмет на договора може да бъде:

Жилищна сграда или част от нея.
апартамент или част от него.
Друго недвижимо имущество (парцел, градинска къща, дача, гараж, нежилищна сграда, нежилищни помещения, промишлен комплекс, движимо имущество, предмет на режима на недвижими имоти и др.).
Движимо имущество със значителна стойност.Законодателството не установява паричното изражение на значителната стойност на такова имущество или приблизителен списък на такива неща. Такива движими вещи могат да бъдат: превозни средства, антики, произведения на изкуството, културни ценности, бижута, колекции от изброените вещи, оборудване, ценни книжа, нематериални активи, включително обекти на интелектуална собственост и др.

Съществените условия на договора за пожизнена грижа са:

наименование (наименование), местоживеене на страните (местонахождение на страните), ЕГН - за физически лица и идентификационен код по ЕГРПОУ - за ЮЛ;
предмет на договор за доживотна издръжка (жилищна сграда, апартамент или част от него, друго недвижимо или движимо имущество със значителна стойност);
информация за документа, който потвърждава собствеността върху имота, отчужден по договора;
оценка на отчужденото по договора. Оценката на стойността на отчужденото имущество се определя по споразумение на страните. При установяване на оценката на стойността на недвижимия имот, който е предмет на договора, трябва да се приеме, че тя не може да бъде по-малка от инвентарната оценка на този имот, определена от техническата документация на Бюрото за техническа инвентаризация, съответния орган на държавния поземлен кадастър;
размерът (разходите) и формата на издръжка и (или) грижи, честотата на изпълнение на задълженията на приобретателя. В договора може да се посочи: кога точно, с каква честота, приобретателят трябва да оказва съдействие в полза на отчуждителя на имущество;
срокът на договора (срокът на договора за доживотна издръжка(грижа);
място на изпълнение на договора. Ако мястото на изпълнение не е установено в договора, тогава изпълнението се извършва (за задължения за прехвърляне на недвижим имот) по местонахождението на такъв имот;
в случай на задължение на приобретателя да предостави на отчуждителя или на трето лице жилище в къща (апартамент), която му е била прехвърлена по договор за пожизнена поддръжка (грижа), текстът на договора посочва конкретна част от помещението, в което отчуждителят или трето лице има право да живее;
правата и задълженията на страните и други условия, установени по споразумение на страните по договора, са ясно определени;
условия и основания за прекратяване или намаляване обхвата на задълженията на приобретателя към прехвърлителя; основания и ред за прекратяване на договора за доживотна издръжка (грижи),
момента на възникване на правото на собственост върху прехвърления по договора имот;
информация за обезпечаване на изпълнението на договора (налагане на забрана за отчуждаване на имущество).

Страни по договора за пожизнена издръжка, техните права и задължения

Съгласно член 746 от Гражданския кодекс страните по договора за издръжка (грижа) са отчуждителят и приобретателят.

Всяко физическо лице може да бъде отчуждител, тоест независимо от възрастта и здравословното състояние (част 1, член 746 от Гражданския кодекс). Съгласно общите изисквания за силата на сделката (чл. 203 от Гражданския кодекс) лицето, което я извършва, трябва да притежава необходимия обем гражданска дееспособност.

Член 747 от Гражданския кодекс предвижда възможност за сключване на договор за издръжка (грижа) за цял живот по отношение на имущество, което е обща съвместна собственост (например съпрузи). Ако отчуждителят е един от съсобствениците на имущество, което им принадлежи на основата на обща съвместна собственост,договор за издръжка (грижа) може да бъде сключен след определяне на дела на този съсобственик в общата собственост или определяне между съсобствениците на реда за използване на този имот.

По договор за пожизнена издръжка отчуждителят има следните права:

Определяне на условията за предоставяне на жилище, по-специално в къщи (апартаменти), които са прехвърлени на купувача по силата на договора;
Определете всички видове материална подкрепа, грижи (настойничество), които приобретателят ще предостави на него или на трето лице.
Изисквайте изпълнението на условията на договора за предоставяне на поддръжка (грижи), включително директно от приобретателя;
Ако е необходимо, има право да повдигне въпроса за замяна на имущество, прехвърлено по споразумение за издръжка (грижа) с друго нещо;
Прекратяване на договора в случай на неправилно изпълнение от приобретателя на задълженията му по съдебен ред.

Приобретателят в договора за издръжка (грижа) може да бъде само пълнолетно дееспособно физическо или юридическо лице (част 2 на член 746 от Гражданския кодекс).

Приобретателят става собственик на имуществото, прехвърлено му по договор за издръжка (грижа) от момента на удостоверяване на такъв договор или от момента на влизане в сила на съдебно решение за признаване на споразумението, което не е заверено от нотариус. Ако договорът за доживотна поддръжка (грижа) подлежи на държавна регистрация, правото на собственост на приобретателя възниква от момента на такава регистрация.

Няколко лица могат да бъдат получатели. В този случай те ще изпълняват задълженията си по договора солидарно. Съответно отговорността на приобретателите също ще бъде солидарна при неспазване на условиятадоговори.

По договор за пожизнена издръжка приобретателят има следните права:

Договорът за доживотна издръжка предвижда задълженията на приобретателя:

Приобретателят няма право през живота на отчуждителя да го прехвърли в собственост на друго лице въз основа на каквито и да е сделки (с изключение на завещание), да сключи с него договор за ипотека (залог). Върху такъв имот не може да се налага възбрана приживе на отчуждителя. Загубата, унищожаването или повредата на имущество, прехвърлено по договора на приобретателя, не е основание за прекратяване или намаляване на обхвата на неговите задължения към прехвърлителя.

Замяна на приобретателя по договор за пожизнена издръжка

Член 752 от Гражданския кодекс на Украйна гласи, че ако физическо лице не може да изпълни по-нататък задължението на приобретателя по споразумение за издръжка (грижа) на живот по причини, които са от голямо значение, задълженията на приобретателя могат да бъдат прехвърлени със съгласието на отчуждителя на член на семейството на приобретателя или на друго лице с негово съгласие.

Така при вземане на решение за замяна на приобретателя, членовете на неговото семейство имат предимство. Друго лице може да стане приобретател само със съгласието на отчуждителя и първоначалния приобретател.

Отказът на отчуждителя да даде съгласие за прехвърляне на задълженията на приобретателя по договор за издръжка (грижа) на друго лице може да бъде обжалван в съда. В този случай съдът взема предвид срока на изпълнение на договора и други обстоятелства от съществено значение.

Основания и правни последици при прекратяване на договора за пожизнена издръжка

В съответствие с член 755 от Гражданския кодекс договорът за издръжка на живота може да бъде прекратен със съдебно решение:

По искане на отчуждителя или на трето лице, в чиято полза е сключен, при неизпълнение или неправилно изпълнение от страна на приобретателя на задълженията му, независимо от неговата вина;
По желание на купувача.

Договорът за пожизнена издръжка (отглеждане) се прекратява със смъртта на отчуждителя.

Прекратяването на договора за пожизнена издръжка (отглеждане) в случай на смърт на отчуждителя (или трето лице) се извършва от нотариус, заверил договора за пожизнена издръжка (отглеждане).

За целта приобретателят представя смъртен акт и копия от договора. Нотариусът отстранява забраната, като прави съответен удостоверителен надпис върху всички екземпляри от договора.

В случай на разваляне на договора поради невъзможност за по-нататъшното му изпълнение от приобретателя на основания от съществено значение, съдът може да остави на приобретателя правото на собственост върху част от имота, като вземе предвид времето, през което той надлежно е изпълнявал задълженията си по договора.

Прекратяването на договора в този случай се извършва по искане на заинтересованото лице - страната по договора и въз основа на съдебно решение за прекратяване на договора за пожизнена издръжка (грижа).

Член 757 от Гражданския кодекс установява, че по договор за издръжка (грижа) е възможно да се прехвърлят задълженията на приобретателя в случай на неговата смърт на тези наследници, на които е преминало правото на собственост върху имота, прехвърлен от отчуждителя.

В случай на смърт на физическо лице - приобретател по договор за пожизнена издръжка (отглеждане), ако няма наследници или ако те откажат от договора за пожизнена издръжка (отглеждане), нотариусът, по писмено заявление на отчуждителя, прекратява този договор, за коетовсички негови копия правят съответния надпис.

На отчуждителя се връща първичният документ за собственост върху имота, приложен към копието на договора за издръжка (грижа) или неговия дубликат, който се съдържа в нотариалните досиета. Заедно с писмото на нотариуса за прекратяване на договора за издръжка (грижа) този документ за собственост (или негов дубликат) се предава на съответния регистриращ орган за пререгистрация.

В случай на прекратяване на юридическото лице - приобретател с определянето на наследници, правата и задълженията по договора за пожизнена издръжка се прехвърлят върху тях. В случай на ликвидация на юридическото лице - приобретателя, правото на собственост върху имуществото, прехвърлено по договора за издръжка, преминава към отчуждителя (член 758 от Гражданския кодекс).

В случай на ликвидация на юридическото лице - приобретател, при условие че няма правоприемници, нотариусът, въз основа на извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица и физическите лица - предприемачи и писмено заявление от отчуждителя, прекратява договора за пожизнена издръжка и връща основния документ за собственост на отчуждителя.