Инвестиционен тръст за недвижими имоти, REIT

Real Estate Investment Trust (REIT) е тръст, който чрез колективни инвестиции (акции, дялове) придобива недвижими имоти или обезпечени с ипотека ценни книжа (ипотечни облигации, ипотечни облигации) и ги управлява.

Според законодателството на САЩ инвестиционните фондове за недвижими имоти трябва да разпределят най-малко 90% от приходите си на своите инвеститори.

В замяна средствата са освободени от данък върху капиталовата печалба. За да може американска компания да стане REIT и да се ползва от данъчни облекчения, тя трябва да отговаря на следните изисквания.

Изисквания за REIT в САЩ

Организационна форма - корпорация, тръст, асоциация. Организацията не трябва да е финансова институция или застрахователна компания.
Управлението трябва да се извършва от Съвета на директорите или попечителите.
Акциите трябва да са в свободно обращение. Минималният брой акционери е 100.
Не повече от 50% от дяловете на фонда могат да бъдат концентрирани в собственост на 5 лица през последните 6 месеца на всяка данъчна година.
Най-малко 75% от инвестиционните активи на фонда трябва да бъдат инвестирани в недвижими имоти (ипотечни ценни книжа).
Фондът трябва да получава най-малко 75% от общия си доход от наеми или лихви по ипотеки при ипотечно кредитиране.
Дяловете на облагаемите дъщерни дружества не могат да надвишават 20% от активите.

Наем или собствен капитал (Equity REIT). По-голямата част (90%) от фондовете за недвижими имоти са от този тип. Те купуват недвижими имоти, действат като управляващо дружество и получават доходи от въвеждането в експлоатация на обекти.

Rental REITs по-честоКато цяло те купуват недвижими имоти директно или чрез юридическо лице, така че притежаването на техни дялове предполага правото на дял от собствеността върху определен имот.

Хибрид (Hybrid REIT). Те са комбинация от капиталови и ипотечни АДСИЦ. Те инвестират както в недвижими имоти, така и в ипотечно кредитиране.

REIT Предимства

Нисък праг на влизане. В сравнение с директната покупка на недвижим имот, инвестициите в акции на АДСИЦ изискват значително по-малко средства.

Ликвидност. Собственикът не винаги може бързо и изгодно да продаде обекта си, докато акциите на REIT се търгуват ежедневно на борсите в САЩ.

Без разходи за собственост. Собственикът на акции (или акции) на фонда се освобождава от проблемите, свързани с пряката собственост върху недвижими имоти: поддръжка, ремонт, контрол.

Редовен доход и защита от инфлация. REITs са по-привлекателни за инвеститорите, които търсят постоянен доход, тъй като фондовете постоянно изплащат дивиденти. Equity REITs, от друга страна, осигуряват известна защита срещу инфлация, тъй като наемните плащания обикновено се преизчисляват, за да отчетат нарастващите цени.

Диверсификация. Като се има предвид, че корелацията (връзката) на фондовете за недвижими имоти с други активи (акции, облигации) е доста ниска, REIT могат да подобрят структурата на портфейла и се считат за ефективен начин за намаляване на рисковете и поддържане на дадено ниво на възвръщаемост.

Изследване на Ibbotson Associates по темата за оптималното разпределение на активите (Asset Allocation) в инвестиционен портфейл показа, че:

Инвестирането в REIT предлага атрактивно съотношение риск/възнаграждение.
Корелацията между представянето на REIT и други класове активи е намаляла значително през последните 30 години.
Добавяне на REIT къмДиверсифицираното портфолио води до повишена възвръщаемост, като същевременно намалява риска.

Надеждност. Доказателство за надеждността на АДСИЦ е, че основните им инвеститори са застрахователни компании и пенсионни фондове. По отношение на надеждността REITs са сравними с държавните облигации. Но си струва да се купуват облигации при високи лихвени проценти, а АДСИЦ при ниски лихвени проценти.

Доходи от инвеститори

По отношение на историческата възвръщаемост, фондовете за недвижими имоти са нещо средно между акциите за растеж на големи компании и облигациите. Тъй като повечето тръстове са с малка до средна капитализация, тяхната възвръщаемост трябва да се сравнява с тази на малки или средни компании.

Инвеститорите във фонд за недвижими имоти могат да получават доходи както под формата на увеличение на стойността на дялове, недвижими имоти, които съставляват активите на фонда, така и под формата на редовно разпределени печалби (дивиденти).

Възвръщаемостта на REIT зависи от икономически показатели като безработица, разходи на домакинствата, лихвени проценти и др.

Ипотечните инвестиционни фондове за недвижими имоти са по-чувствителни към промените в лихвените проценти, отколкото фондовете за отдаване под наем, тъй като държат обезпечени с ипотека ценни книжа в своите портфейли.

Цените на ипотечните ценни книжа се движат в обратна посока на лихвените проценти.

Ако процентите се покачат, стойността на активите на фонда (Нетни активи) намалява и в резултат на това цената на неговите акции (акции) пада. Обратно, намаляването на лихвите означава увеличение на стойността на активите и дяловете на фонда. Това е една от причините ипотечните тръстове да осигуряват най-голяма възвращаемост, когато лихвените проценти падат.