Историята на формирането и развитието на поземления кадастър в България, Статия в сп. "Млад учен"
Библиографско описание:
Думата "кадастър" идва от лат. „капут“, което означава „данъчен предмет“ и възниква по времето на римския император Август (27 г. пр. н. е. – 14 г. пр. н. е.). През този период е одобрена счетоводната единица за събиране на почит за земя - "caputidum". В бъдеще тази дума се трансформира в "катаструм", по-късно - "кадастър" (на френски) буквално "книга-регистр" [1, p. 49-50]. Исторически поземленият кадастър възниква от обективната необходимост от получаване на информация за земята като основен източник на материално богатство и обект на данъчно облагане.
И така, началото на описанието на земята е положено през VI век. пр.н.е. в Dr. Рим Сервий Тулий. Описанията на земите са били важни не само за отчитане на земята - те са представлявали определено правно действие. Данните от описанията на земята (книги) подлежат на дългосрочно съхранение, като правило, в държавни, съдебни или храмови архиви. По същество те послужиха като основа за регистриране на собствеността върху земята и използването на земята, което осигури упражняването на съответните права на техните собственици, както и по-ефективно събиране на поземлена рента и данък [2, с.93].
Първият римски кадастър се нарича "Tabules Cenzuales" - това е специален държавен кадастър, в който се вписват данни за размера, качеството, начина на обработка на земята и доходността на земята. Римският кадастър от времето на император Август съдържа обширна информация за описа на поземлената собственост. Октавиан Август въведе нова система за измерване на земята със съставянето на техните описания, карти и определяне на качеството.
Исторически поземленият кадастър включва регистрация, описание и оценка на земята. По този начин отчитането на земята беше действие за определяне на пространственото положение иразмера на парцелите, масивите и предназначенията на земята, както и състава на земята и тяхното качествено състояние. Описанието на земите съдържа природните, исторически и икономически характеристики на земите. Оценката на земята предвижда установяването на средни стойности на нормите за производителност и рентабилност на земята, въз основа на които се определя стойността на земята като средство за производство.
За описанието и оценката на земята през XVI век. Създадена е специална централна държавна институция - Местният орден, който съчетава земемерната, кадастралната и крепостната работа. Основната отличителна черта на оценката на поземлените имоти в България до средата на 19 век е оценката на земята с прикрепено към нея зависимо селячество. Описанието на земите е извършено от писари, които са действали като първи оценители. Размерът на земята беше оценен приблизително. Информацията за земите е отразена в кадастрални книги, които са били първите поземлени кадастри и са имали юридически и правен характер.
През 17 век оценката на частната поземлена собственост (имения и имения) имаше елементи на систематичен подход и се извършваше според няколко параметъра: първо, беше взето предвид правното състояние на поземлените притежания (имение или имение, освен това, патримониално, обслужвано или закупено); второ, броят на селските домакинства (жилищни и празни) е преброен; трето, анализирана е структурата на земята (обработваема земя, сенокоси, гори, обрасли земи и др.); четвърто, изследвано е качеството на земите („най-добро“, „средно“, „най-лошо“) [3].
През XVIII век. въз основа на Указ на Екатерина II (1765 г.) е извършено измерване на земята (система за измерване на територията). Земемерството има две форми: общо и специално. Общото проучване е задължително определяне на границите на всички владения на aили зони за общо земемерство дачи, т.е. на територията около дадено село, исторически използвано от неговите жители. Всичко, което беше в общата граница, се смяташе за принадлежащо на населението на това село. Генералната граница била очертана от ровове, сечища, могили и прочути гранични стълбове с надпис „Всекиму неговото“. Специалното земеустройство е разграничаването на общата дача на отделни парцели и владения.
Измерването на земята, извършено при Екатерина II, се извършва по следния начин: правителството отказва да провери правата на собственост върху земята, основата на измерването на земята е действителното състояние на собствеността върху земята в границите от 1765 г., законността на собствеността върху земята е призната без документално доказателство, ако само това е неоспоримо до 1765 г.
През втората половина на XIX век. премахването на крепостничеството в България (реформата от 1861 г.) освобождава селяните от крепостничество и води до прехвърляне на плащанията от „селски души“ към земята, което от своя страна разкрива необходимостта от оценка на земята и определяне на рентабилността на земята. Кадастралната работа се извършва до 1917 г. и включва отчитане, проучване, описание и оценка на земята като обект на данъчно облагане. Ново в оценката на земята беше определянето на стойността на селската земя по установената цена на изкупното плащане.
Реформата от 1864 г. се нарича Земство, т.к. извършена с цел организиране на местното самоуправление „за управление на делата, свързани с местните, икономически ползи и нужди на всяка провинция и всеки окръг“, дейността по оценка е възложена на компетентността на земските провинциални и окръжни институции.
Началото на земската оценъчна дейност се свързва с раждането на земската оценъчна статистика, която включва статистическиработа по проучване на земеделска земя за данъчни цели. За статистиката на земството са определени характерни статистически параметри за масова оценка, според които се извършва събирането и анализът на данните за масовата оценка. Основният метод за събиране на информация за оценка бяха въпросници, изпратени до окръзи, волости и отделни домакинства. И експедиционният метод за събиране на информация за оценка навлиза в практиката от 1874 г. Земската статистика показва на данъкоплатеца конкретна цифра за оценка на земята, обосновавайки правилността и обективността на заключенията от оценката.
1. стойността на земята е поставена в зависимост от доходността на поземления имот; основният елемент при определяне на рентабилността на земята се счита за установяване на нейната продуктивност; продуктивността на земята се характеризира в резултат на въздействието на техническите фактори на почвата и нейната обработка;
3. На задължителен анализ за конкретна оценка подлежаха: естеството на почвите и климатичните условия, структурата на земеделските земи и начините на отглеждане, близостта на транспортните комуникации и пазарите за продажба, особеностите на експлоатация на земята от последния й собственик;
4. нетният доход от собственост върху земята, процентът на капитала, инвестиран в земя, се определя въз основа на общия доход от собственост върху земята и като се вземат предвид необходимите рискове за експлоатацията на земята [3].
По този начин, характерна черта на методите за оценка на земята от края на XIX - началото на XX век. беше оценката на земята едновременно като източник на доходи и предмет на сделка за покупко-продажба.
От гледна точка на методологията и общата организация на оценяването България в края на 19 - началото на 20 век е една от най-напредналите страни. През този период са разработени икономически и статистически методи за събиране и обработка на изходните данни, необходими заразработване на основни критерии и стандарти за оценка за различни цели, независимо дали става въпрос за данъчно облагане или застраховане, ипотека или продажба и покупка. Като вид професионална дейност оценяването е на ниво, което Европа и Америка достигат едва през 60-70-те години. 20-ти век Концептуалните положения на оценката, заложени от създателите на българската оценъчна статистика, се повтарят в съвременните подходи за оценка на пазарните икономики, култивирани в развитите страни.
Тези исторически факти показват, че с усилията на своите видни учени България е една от водещите страни в областта на оценяването. Въпреки това, когато се разглежда оценката като система, действаща в интерес на държавата, може да се говори за нейните недостатъци, които се разглеждат като функция от историческите и географски особености на България. Основните причини, които възпрепятстваха успешното извършване на оценката на недвижими имоти за данъчни цели, бяха системни и несистемни причини.
Причини за систематичен характер: липсата на единно планиране на дейностите по оценка и централизирано финансиране, както и специален държавен орган за управление на оценката, неефективната структура на провинциалните и окръжните комисии за оценка и липсата на единство в методологическите подходи към оценката, неефективността на разпределението на оценителите по вид работа и незаинтересоваността на земствата от оценката на недвижими имоти.
Причините за несистематичността са обществено-политическите събития от началото на 20 век, а именно селските вълнения в редица провинции през 1901-1902 г., Българо-японската война от 1904-1905 г., революционните събития от 1905-1906 г.
Непосредствено след Октомврийската революция поземлените отношения в България коренно се променят в резултат нанационализация на земята, когато тя стана общонародна и държавна собственост и престана да бъде обект на данъчно облагане.
В първите години на съветската власт беше оценено огромно количество земя от частна, държавна и обществена собственост, както и други видове недвижими имоти. И ако от края на 20-те години. 20-ти век оценката на земята в частна собственост престана, оценката на земите на държавната и корпоративно-колхозната собственост продължи да остане на високо ниво. От 70-те години на миналия век се развива масова оценка не само на земеделски земи и други природни ресурси, но и на градски територии [2, с.271].
За съжаление през десетилетията на социализма еволюцията на пазарните методически методи е прекъсната и е продължена в чужбина.
Анализът на историята на развитието на методологията и методиката за оценка на земята в България от края на XV век ни позволява да разграничим три етапа във формирането на поземления кадастър:
- I етап. Поземленият кадастър е прост акт за регистриране на земята, която се използва в селското стопанство и животновъдството. Поземлената кадастрална информация се регистрира в специални документи (регистри, поземлени книги), в които е записана информация за земята. В бъдеще информацията за земята започва да се записва не само в текстови документи, но и върху планови и картографски материали. Земите започват да се подразделят на групи и класове в зависимост от качеството.
- II етап. Поземленият кадастър в условията на пазарни отношения е комплексна дейност, осъществявана от специално организирана обществена служба. Тъй като основната цел на поземления кадастър е да предоставя информация за данъчното облагане, услугите по поземления кадастър бяха вуправлявани главно от финансовите власти.
1. В.А. Захаров, Л.П. Лобанова. Възникване и развитие на поземления кадастър. Кадастрален бюлетин № 2 - 2006 г., стр. 49-53.
2. Земеустройство, поземлен кадастър, земеустройство и земеоценка (чужд опит) / Изд. С.Н. Волков и В.С. Кислов. - М .: Технология ЦД, 2003 - 387 с.
3. Формирането на оценителската дейност в България - М .: Институт за оценка на природните ресурси, - 446 с.