Историята на приключенията на една баба-инвеститор или как да спечелим пари от ипотека
За да станете инвеститор, не е необходимо да имате сума, равна на цената на апартамента. И дори да има такава сума, не е необходимо да се инвестира в един апартамент.
Ако за едни ипотеката е робство, което те впрягат, макар и по собствено желание, но по-често от безнадеждност, то за други ипотеката е финансов инструмент, с който печелят не само за апартамент, но и за кола и много други радости от живота. Как е възможно? Според експерти това е обикновена математика и способността да използвате заобикалящата реалност във ваша полза.
Не е тайна, чецената на един и същ апартамент в нова сграда на началния и крайния етап се различава значително една от друга: разликата в етапа на строителство е 30-70%. „Най-лесният и очевиден начин за инвеститор, който има 1,5-3 милиона рубли, да спечели пари, е да закупи нова сграда на етапа на изкопни работи и след това да я продаде на по-напреднал или дори последен етап на готовност“, казва Мария Литинецкая, главен изпълнителен директор на Metrium Group. - Но за да станеш инвеститор, не е необходимо да имаш сума, равна на цената на апартамента. И дори да имате такава сума в джоба си, не е необходимо да я инвестирате в един апартамент.
Така че, ако имате 20% от собствените си средства от цената на интересен и обещаващ обект по отношение на инвестицията, тогава можете да получите ипотечен кредит за останалите 80%. Защо точно 20%, а не по-малко? Тъй като, като имате 20% от средствата, изборът на банки, където можете да получите заем без допълнителна застраховка и комисионни, е много по-широк, отколкото при по-ниска първоначална вноска. Освен това е по-вероятно кандидатурата ви да бъде одобрена.
„И не се страхувайте -с правилна инвестиция ще възстановите всички разходи и повечепечелете, - продължава Мария Литинецкая. - Напредналите инвеститори купуват ипотека и 3-5 апартамента в различни банки. Основното е, че доходите им ви позволяват да платите няколко заема. По правило такъв инвеститор плаща ипотечен кредит през годината, но не в смисъл, че изплаща цялата сума на кредита за една година, а просто прави анюитетни плащания равномерно през цялата година. След това, след година или малко повече, той продава апартамента (основното е да хванете удобен и изгоден момент за продажба). Когато от получения доход извадим остатъка от заема, платената лихва и сумата на предварително направеното първоначално плащане, получаваме размера на печалбата. В настоящата пазарна ситуация тази печалба е много по-висока от доходността на депозита.”
Заслужава да се отбележи, че ипотечните кредити не са погасени напълно, апартаментите са продадени с валидни ипотечни кредити, което не е натоварило финансово семейството на бабата.
„Разбира се, тези доходи не винаги са постижими“, казва Роман Строилов. - По-скоро не във всеки проект. Бабата-инвеститор инвестира на етапа на изкопни работи и беше първият сред двеста купувачи в жилищен комплекс за хиляда апартамента. Сигурен съм, че такава норма на възвръщаемост не е достъпна за комплексни райони за развитие. Когато предприемачът изгради 5-10-15-20 сгради наведнъж, това означава, че той е дошъл на територията за дълго време. И ще бъде много трудно за физическо лице - частен инвеститор - да се конкурира с предприемача за целия период на строителство. Горните изчисления са приложими за еднофамилни къщи, проектирани за една - максимум две фази (вземете предвид - изграждане на запълване) с високи темпове на строителство. Освен това оптималната точка на излизане от проекта е 1 година, максималната - 1,5. Освен това разходите за ипотека започват да изяждат маржовете, тъй като цената на апартамента вече не расте с толкова висок темп. Лихва върхуипотеките стават по-високи от темпа на растеж на доходността на придобития апартамент.
Да, този начин на инвестиране може да се нарече рискован. Въпреки това, някой, който разбира пазара на нови сгради, може да оцени надеждността на предприемача и не се страхува да използва финансови инструменти (като ипотеки), печелете много добри пари. Затова като цяло в такива инвеститори стават професионални участници на пазара, брокери, банкови служители, но не само те. Често подобен страничен "бизнес" се извършва и от хора, които са по-отдалечени от тази сфера.