Издателство РИА АРД

От строител до разработчик

Композитор Наталия Смирнова

През 50-те години на ХХ век започва масовото строителство на градовете на СССР с цел преместване на населението от казарми и комунални апартаменти в индивидуални апартаменти. С появата на индустриалното жилищно строителство през 60-те години този процес беше пуснат в движение: така се появиха разработчиците. Те се прераждат като предприемачи много по-късно, с началото на приватизацията, когато имотите и земята у нас стават обект на покупко-продажба, което означава, че придобиват търговска стойност.

недвижими

Предприемач в България винаги е юридическо лице, което притежава или наема поземлен имот. Той инвестира собствени средства в строителството, като по-често привлича съинвеститори, участници в споделено строителство, за да изгради жилищни или търговски недвижими имоти (но не и промишлени съоръжения) върху наличната земя, въз основа на полученото разрешение за строеж.

Клиентът действа като посредник между разработчика и другите участници в процеса,

който е упълномощен от името на предприемача да сключва договори с изпълнители за извършване на инженерни проучвания, изготвяне на проектна документация и строителство. В същото време клиентът не е задължителна фигура в строителния процес, тъй като предприемачът може да влезе в отношения с изпълнителите директно, заобикаляйки посредниците.

Преди около 25 години беше невъзможно да си купиш апартамент в България. Възможно е да се присъедините към кооперация от предприятие и да застанете на опашка за жилище, при условие че семейството живее в тясна жилищна площ (не повече от 7 кв.м на човек). В жилищните кооперации квадратен метър струва 160-190 рубли. Вноската беше 25години, първата вноска е 25% от стойността на апартамента. Партийни работници, военни, творческа интелигенция получиха ведомствени жилища. В СССР нямаше агенции за недвижими имоти, нямаше пазар на недвижими имоти. Апартамент не можеше да се купи, но можеше да се замени за друг, във всеки град на СССР.

Първите фирми за недвижими имоти отвориха врати в Москва през 1991 г., като първоначално те се занимаваха изключително с отдаване под наем.

С началото на ерата на капитализма Москва се превърна в трамплин за Запада в развитието на България, концентрацията на чиновници и бизнесмени се увеличи в столицата, отвориха се множество представителства на чуждестранни компании и в резултат на това се увеличи търсенето на недвижими имоти с високо ниво на комфорт от заможни хора, които са готови да купуват жилища и офиси на пазарни цени. Земята и изградените върху нея обекти стават обект на инвестиции, така се ражда българският пазар за развитие. Съвременното развитие предполага не само управление на сградата, но и управление на територията в определени граници. Сградите, построени на земята, могат да променят функционалността си, след изтичане на експлоатационния им живот могат да бъдат реконструирани или разрушени, изхвърлени, на освободеното място могат да бъдат построени нови обекти, а предприемачът е призован да управлява всички тези процеси.

Разработчикът обикновено придружава процеса на създаване на сграда на всички етапи. Той организира проектирането на обекта, купува земята за изграждането му, формира пакет от документи, получава разрешение за строеж, търси строители, контролира целия процес на изграждане на сградата на всички етапи, след това продава обекта и понякога извършва следпродажбено обслужване, маркетингови операции, за да реализира печалба. Офисите за разработчици привличат големи инвестиции за развитието на своите жилищни, търговски или крайградски проекти.недвижими имоти, или - за развитие на земя (когато става въпрос за продажба на земя). Първите разработчици в Америка са били деца на фермери, които са наследили голямо парче земя от родителите си и са намерили по-добро приложение за това от отглеждането на царевица. Портфолиото от жилищни недвижими имоти обаче не трябва да се състои от физически елементи като земя или сгради; може също да включва права върху всеки жилищен имот. Тези права имат стойност и могат да служат като отделна стока на финансовите пазари.

В света има три вида развитие:

  • Такса за развитие: в този случай разработчикът е изпълнител, не носи финансови рискове и получава фиксирана такса за работата си, като се занимава само с проектиране, изграждане на обекта и съгласуване с властите.
  • Спекулативно развитие: предприемачът вече действа като инициатор на строителството, поема всички рискове, свързани с провала на проекта, и носи финансова отговорност.
  • BTS-development(Built-to-suit): разработчикът решава набор от задачи за създаване на обект за недвижими имоти, ръководен от целите на конкретен клиент.

Полето на дейност за цивилизовано развитие се формира с появата в България на интересни архитектурни проекти от бизнес и комфортен клас в градовете, с появата на жилищни комплекси и крайградски селища с единна концепция за развитие, защото е много по-интересно да управляваш цял блок, квартал, голяма територия, да развиваш инфраструктура върху него и да печелиш от управлението на няколко обекта наведнъж, въпреки че управлението на една къща или офис може да донесе добри доходи на предприемача. Разработчикът, за разлика от старомодния строител, вижда картината на развитиетотеритория в голям мащаб и с перспектива за нейното по-нататъшно развитие. Анализът на местоположението на парцела, близките и далечни околности, инфраструктурата, транспортната достъпност ви позволява да разберете какъв вид недвижим имот е най-добре да го построите и да предвидите възможната печалба от проекта. Преди един проект да бъде подкрепен финансово, банкерите и строителите трябва да бъдат убедени в неговата разумност и способността на предприемача успешно да осъществи идеята. Колкото повече успешно завършени проекти има в портфолиото на един разработчик, толкова по-високо е доверието на бизнес средите в него.

Кризата от 1998 г. нанесе сериозен удар върху нововъзникващия пазар за развитие в България. Много средни и малки строителни компании фалираха, а жилищата от икономична класа станаха най-популярни сред населението. Но с течение на времето пазарът отново се съживи, след 2000 г. икономиката започна да расте. В градовете започнаха да се строят необичайни къщи по индивидуални проекти, елитни вилни селища, градски къщи израснаха в предградията, появи се архитектура с ново качество, с паркинги, развито прилежащо пространство, обслужване и апартаменти с подобрено оформление. Пазарът стана по-структуриран. Хората имат възможност да купуват жилища в ипотека. И въпреки че днес такива сделки представляват само около 20% от всички сделки с недвижими имоти, според прогнозите пазарът на ипотечни кредити ще расте. В САЩ например 97% от всички недвижими имоти са закупени с ипотечни кредити.

Кризата от 2008 г. отново прекрои българския имотен пазар - на терена останаха само големи играчи. Имуществото и активите на фалиралите фирми бяха прехвърлени основно на кредитори. По-голямата част от големите развойни компании в България днес са базирани в Москва. На свой ред приблизително 90% от общото развитие в Москваизпълнявани от няколко от най-големите строителни компании, създадени на базата на съветски строителни заводи и тръстове. Техният коз е силен административен ресурс, в работата си те разчитат на постоянно увеличаване на обемите на строителството, тъй като средствата за изграждане на нови съоръжения се появяват в резултат на продажбата на вече построени къщи. Големите мащаби пораждат големи проблеми: прекъсване на инвестициите, замразени обекти и измамени акционери, така че развитието в български условия е много рисковано начинание. Опитен разработчик се опитва да разработи печеливш проект на евтин сайт, като вземе предвид всичките му характеристики и потенциал.

Най-големите разработчици в България:

Разработчици в по-малък мащаб са компаниите ComStrin, Stroyteks, Kvartal, Promindustriya AG (един от най-големите предприемачи на елитния пазар на недвижими имоти, Novy Mir (инвестира в строителството изключително на монолитни тухлени къщи).

Хармоничното развитие на пазара на услуги за развитие в България е възпрепятствано от липсата на адекватна законодателна рамка, ефективна съдебна система, използването на прогресивни инструменти за кредитиране и механизми за привличане на ресурси от банките, както и на ефективни застрахователни технологии.

Пенсионните фондове и застрахователните дружества биха могли да се превърнат в основни инвеститори на българския пазар на недвижими имоти, реализирайки финансови програми, осигуряващи надеждни дългосрочни инвестиции. За стартирането на този механизъм е необходима детайлна разработка на стратегия с участието на учени, юристи и икономисти и най-важното – послание от българското правителство за стартирането му.

У нас все още няма сериозни научни разработки в областта на развойната дейност, липсва единна база данни с успешно реализирани проекти.за професионално обучение, както например в Съединените щати, където Urban Land Institute (ULI) съществува от 1936 г., образователна и изследователска институция с нестопанска цел със 17 000 членове и партньори в 60 страни, представляващи целия спектър от дисциплини, свързани с използването и развитието на земята.

Нестабилността на икономическата ситуация в България и в света добавя рискове пред развойния бизнес. Разработчикът получава финансов ефект само на последния етап - изпълнението на обекта, а големи финансови инвестиции са необходими още в началото, въпреки факта, че периодът на изпълнение на проекта е от 3 до 6 години.

В дните на плановата икономика строителните компании отговаряха за изграждането на съоръжения, архитектите се занимаваха с градоустройство, учените съставяха прогнозни стандарти, финансирането беше отпуснато от държавната хазна и никой изобщо не се интересуваше от мнението на потребителите. Днес функционалността на разработчика предполага комбинацията от всички горепосочени задачи "в една бутилка", тъй като пазарът изисква появата на по-модерни и ефективни недвижими имоти, както и интегриран подход към развитието на териториите.