Как да дарите подарен апартамент
Възрастните хора често се притесняват да осигурят на децата и внуците си собствени имоти. Можете да наследите къща или апартамент от родителите си по няколко начина: по завещание, по закон или можете да ги получите като подарък приживе. Последният вариант често се използва от възрастните хора за собствено успокоение. Именно поради тази причина те търсят правни съвети как да дадат апартамент на дете или внуче, за да не претендират останалите от семейството.
Кога е възможна сделка?
Съгласно действащото законодателство всеки гражданин има право да прехвърли своя имот в собственост на друг, включително безплатно. Тоест, оказва се, че е възможно да дарите приватизиран апартамент, което не може да се каже за общинската собственост. Между другото, в наследство остава само имуществото, за което са издадени всички документи приживе. Оказва се, че първото и основно условие за сключването на такава сделка е законното притежание на подарената вещ.
Вторият, не по-малко важен момент е липсата на тежести. Това означава, че е невъзможно да се подари апартамент, кола или друга вещ, ако е заложена в банка или е в спор. "Чистотата" на имота към момента на сделката се проверява от нотариус.
Третото условие за дарение е безвъзмездността. Тоест договорът не може да посочва плащане за придобиване на собственост или допълнителни условия за влизане в собственост. При наличието на последното сделката може да бъде формализирана чрез договор за издръжка на живота или да бъде съставено завещание. Дарение не може да бъде направено в замяна на каквато и да е услуга.
Ине на последно място, дееспособността на страните. При изготвянето на всяка сделка за отчуждаване на недвижим имот (включително дарение), нотариусът трябва да се увери, че както донорът, така и надареният носят отговорност за своите действия. При най-малкото съмнение транзакцията просто няма да се осъществи.
Кой може да дари недвижим имот
Когато става въпрос за толкова сериозен имот като апартамент, къща или друго помещение, отчуждаването става предимно с нотариална заверка. Участниците в такава сделка могат да бъдат както роднини, така и напълно непознати един на друг. В крайна сметка никой не забранява да прави скъпи подаръци дори на непознати. Единственият въпрос е, че в последния случай може да има данък върху подарения апартамент, и то не малък.
При сключване на сделка между роднини понякога се появяват и данъчни задължения. Така че, преди да дарите апартамент на вашия син, дъщеря, внук или внучка, трябва да се консултирате с адвокат относно всички разходи, свързани с извършването на такава сделка. Може би друг метод на отчуждаване (продажба, замяна и т.н.) ще бъде по-изгоден.
Регистрация на сделка без нотариална заверка
Отчуждаване на обща собственост
Понякога имуществото, което човек ще дари или продаде, не му принадлежи изцяло. Тук не става дума за споделена собственост, тъй като в случая всеки се разпорежда със своята част, а за съвместна собственост, например придобита по време на брак. Дори в случай на даряване на такъв апартамент без участието на нотариус в сделката, ще се изисква съгласието на съпруга за сключването му. Изключение правят случаите на еднолични търговци. Това може да бъде или с действащ брачен договор, според който всеки от съпрузите има свое имущество, което тойима право да се разпорежда без знанието на другиго. Вторият вариант е безплатен недвижим имот. Тоест, ако човек иска да дари дарен апартамент на някого, в този случай не е необходимо съгласието на съпруга или съпругата.
Трябва да се отбележи, че в някои случаи съпругът все още може да поиска част от имуществото, получено безплатно. Например, ако жилищното пространство е ремонтирано за сметка на съвместни средства, къщата е завършена или е имало преустройство, в резултат на което обектът е поскъпнал. В този случай ще трябва да защитите правата си върху дарения апартамент в съда. Независимо от формата и начина на отчуждаване на имущество, изявлението на съпруга за съгласие за сделката подлежи на нотариална заверка.
Как се разделя дареният апартамент при развод
И така, имуществото, включително недвижимите имоти, получено безплатно, е лична собственост. Но ако стойността му е увеличена със съвместно спечелени средства, тогава в случай на прекратяване на брака съпругът има право на дял. Родителите трябва да помнят това и да помислят за това, преди да дадат апартамент на дъщеря или сина си за сватба. Естествено, в такъв радостен момент никой не мисли за възможното разпадане на новосъздаденото семейство. Но кой, ако не родителите, трябва да се тревожи за съдбата на собственото си дете? Ако сделката вече е завършена и няма връщане назад, можете отново да дарите подарения апартамент на друг роднина и да не се притеснявате за евентуално разделение при раздяла. По-добре е да играете на сигурно и да вземете ненужни мерки, отколкото да се опитвате да съдите собствения си имот в бъдеще.
Кое е по-добре: подарък или завещание?
Първото нещо, на което трябва да обърнете внимание при избора, е цената. Ако имотът се прехвърли в безвъзмездна собственост на външен човек, той трябвазаплаща данък върху подарения апартамент, който е 13% от оценената му стойност. Изключение правят само близки роднини (деца, родители, братя, сестри, настойници, попечители и съпрузи). Така че, ако баба иска да прехвърли жилището си, например, на внука си, ще бъде по-евтино първо да го даде на сина или дъщеря си, за да могат по-късно да дадат подарения апартамент на детето си. С плащането на данъци при наследяване на недвижими имоти всичко е много по-сложно, така че съветът на компетентен адвокат няма да попречи на вземането на окончателно решение.
Моментът на собственост
Друга съществена разлика между получаването като подарък и приемането като наследство е във времето. Когато се направи завещание, собствеността не се променя веднага. За да станете собственик на такъв апартамент, е необходимо да изчакате 6 месеца след смъртта на наследодателя и едва тогава да оформите документите. Освен това преките роднини имат право на своя дял дори и да има завещание. Документ, съставен в съответствие с всички правила, няма да попречи на собственика на недвижими имоти да продаде апартамент или да го даде на трето лице през целия си живот.
Що се отнася до договора за дарение, той предоставя правото на собственост върху посочения в него обект към момента на регистрацията му. Тоест веднага. Това гарантира безопасността на надарения повече от завещанието. Но ако разгледаме противоположната гледна точка, получаваме различна картина. След като представи апартамент на внук, дъщеря или друг роднина, човек губи всички права върху него. В някои случаи след този широк жест той рискува да се окаже на улицата.
Договор за доживотна издръжка
Може да се нарече компромис между дарение и завещание. От една страна, собствеността върху него идва веднага. Така че нито роднини, нито трети лицавече не може да претендира за собственост. От друга страна, бившият собственик на апартамента си запазва правото да го ползва. Освен това се налага забрана за отчуждаване на имота (както при кандидатстване за ипотека в банка). Това означава, че новият собственик няма да може да дари подарения апартамент, да го продаде или да го ипотекира до смъртта на бившия собственик.
Забраната ще бъде вдигната от нотариус в съответствие с действащото законодателство. За целта новият собственик ще трябва да кандидатства с договор и смъртен акт. Тази схема е полезна и за двете страни. Степента на връзка тук не играе никаква роля.
Освен това договорът за издръжка на живота определя всички условия на сделката. Ако те не са изпълнени, се счита за отменен. Можете да посочите всичко - от ползване на обекта до грижа за възрастен човек (лечение, рехабилитация, отдих, лични услуги и др.). Ето защо, преди да дадете апартамент на роднина, експертите силно препоръчват да обмислите тази опция.
Анулиране на сделка
Преди да предприеме каквото и да е действие, човек трябва да разбере последствията от него, както и възможностите за отмяна. Всеки има право да промени мнението си, обстоятелствата могат да се променят и т.н.
Оказва се, че всяка транзакция е невалидна, но само ако се следват определени процедури и са спазени всички условия. Най-лесно е със завещание. Неговият човек може да се променя неограничен брой пъти, както пожелае. Естествено, това струва пари, но няма правни проблеми.
Ако апартаментът е дарен, тогава е възможно да отмените такова действие, но не е толкова лесно. Съгласно действащото законодателство безвъзмездно прехвърляне на собствеността, документирано, се отменя само в случай на заплахаживота или здравето на една от страните. По правило говорим за донора и неговата среда. Но за да бъде обявена сделката за недействителна, тепърва ще трябва да се доказват заплахите.
Договорът за пожизнена издръжка може да бъде развален в случай на нарушаване на неговите клаузи или в съдебно производство. И в първия, и във втория случай ще е необходимо да се докажат определени факти.
Дарение на ипотекиран апартамент
Във връзка с разпространението на такова явление като ипотечното кредитиране, някои хора имат въпроси, свързани с отчуждаването на имущество с тежести. Теоретично това е възможно, но със съгласието на ипотекарния кредитор. Банката от своя страна едва ли ще се съгласи на сделката, тъй като тя не е изгодна за него. Следователно, преди да дарите ипотекиран апартамент, ще трябва да го платите изцяло и да премахнете всички тежести.
Отчуждаване на дял
Ако всичко е повече или по-малко ясно с даряването на цял апартамент, тогава какво ще стане, ако има няколко собственици и един от тях иска да прехвърли своя дял на трето лице? При продажба на такъв имот съсобствениците имат предимство при закупуване. Ако говорим за безвъзмездно отчуждение, тогава всички са равни. Тоест, преди да продаде дял, собственикът е длъжен да го предложи на съсобственици, а при дарението може да се разпорежда с него само по свое усмотрение.
Възможно ли е дарение на подарен апартамент?
Правото на собственост при сключването на тази сделка възниква в момента на нейната регистрация. След това новият собственик има пълното право да се разпорежда с имота по свое усмотрение, включително да продава, залага, завещава или дарява. В същото време към момента на новата транзакция трябва да бъдат платени всички данъци и мита по предишната.
Давност на действията
Регистрацията на сделка за дарение на недвижим имот е подходяща само в случаите, когато става въпрос за наистинабезвъзмездно прехвърляне на имущество на близки роднини. Опитът да се замени с банална покупка и продажба с цел намаляване на разходите е неефективен, тъй като може да доведе само до тяхното увеличение поради необходимостта от плащане на данък върху дохода.