Как да не загубите апартамент, Правни консултации
Ако доскоро мнозинството от трудоспособните граждани търсеха начин да получат ипотека, сега те решават как да намалят плащанията и да не загубят закупения апартамент. Кредитополучателите, изпаднали в трудна житейска ситуация, имат няколко възможни варианта - от банкови програми до преструктуриране на държавния дълг. Но нито един от тях не предлага помощ безплатно.
Могат ли кредитополучателите, теглили ипотека преди година, да си представят, че някой ден ще се окажат в ситуация, в която доходите им ще намалеят, цената на заложен в банката апартамент ще намалее, а плащанията по кредита ще станат неустойчиви? Сега до известна степен проблеми с изплащането на ипотечните кредити има във всички български региони. През май 16 апартамента бяха арестувани в Красноярск за дългове. Сега това жилище ще бъде продадено на публичен търг, както е определено от федералния закон.
Формално процедурата изглежда така. Съдебните изпълнители запорират имуществото на длъжника, след което на неплатеца се дава петдневен срок за изпълнение на съдебното решение. Ако кредитополучателят изпълни съдебното решение и плати сумата на дълга, апартаментът ще бъде изтеглен от търга. Така беше и с един от шестнадесетте арестувани апартамента - кредитополучателят, който не е плащал повече от година преди това и през това време е натрупал дълг от 1,2 милиона рубли, намери средства да го изплати.
Ако кредитополучателят не успее да върне дълга, апартаментът се предлага на търг. Реализацията на такива жилища се извършва от компании, акредитирани от Федералната агенция за управление на собствеността. Продажбата на ипотекиран апартамент под чука не е изгодна за длъжника, тъй като той се предлага на търг на цена, значително по-ниска от средната пазарна цена. Цената на апартамента е ограничена от размера на депозита, посочен в договора. Ако в подходящия моменткредитополучателят е взел назаем 1 милион 300 хиляди от банката, тогава наддаването ще започне с тази цифра. Ако в резултат на търга апартаментът би бил продаден не за един милион рубли, а, да речем, за три, тогава длъжникът би се възползвал от това. Тогава ще му останат пари, след като плати изцяло на банката. Това обаче е по-скоро идеален сценарий. В действителност може да се окаже различно.
Първият търг, който трябваше да продаде апартамент в Дивногорск, беше обявен за невалиден поради липса на желаещи да купят ипотечно жилище. Не помогна и рекордно ниската цена за тристаен апартамент в предградията на Красноярск - 1 милион рубли. Въпросът е, че тези апартаменти заедно с живеещите в тях длъжници се продават. По закон съдебните изпълнители нямат право да се занимават с изваждането им. Тази грижа ще трябва да се поеме от новите собственици. Купувачът е честно предупреден, че придобива апартамент с тежест.
Наталия Потапова, Управител на клона на OAO URALSIB в Красноярск
Опит за преговори
Кредитополучателите имаха ли възможност да разрешат проблема мирно? В крайна сметка продажбата на апартамент по споразумение с банката би била по-изгодна за всеки от тях, отколкото продажбата му на съдебен търг, тъй като тогава те ще имат възможност да продадат апартамента на по-висока цена. Експертите казват, че е имало шанс. "На кредитополучателя е дадена възможност да разреши проблема извънсъдебно - обяснява Андрей Кабиров, прессекретарят на службата. - Съгласно закона, ако досъдебното производство за разрешаване на спора не е приключило, молбата на банката просто няма да бъде разгледана в съда. Апартаментите са арестувани, което означава, че длъжникът не е направил никакви опити за мирни преговори с банката през времето, което му е дадено да направи това."
Ако трябва да направите друго плащане по заем и парине, остава да се преговаря с банката за преструктуриране на кредита. Освен това той е не по-малко заинтересован от мирното решение на проблема от клиента. „Нито една банка не си поставя задачата да вкара кредитополучателя в дългова дупка, банките се интересуват само от кредитополучателя да изплати предоставения му заем навреме и в пълен размер", обяснява Наталия Потапова, управител на клона на OAO URALSIB в Красноярск. „Затова банките отговарят на кредитополучателите наполовина, но само при условие, че самият кредитополучател се свърже с банката, разбира, че трудностите му са временни и самият той има твърдото намерение да продължи да изплаща задълженията си към банката.
„Процедурата за продажба на апартамент по решение на съда не е от полза нито за банката, нито за кредитополучателя", добавя Татяна Коротцева, ръководител на офиса на градската ипотечна банка в Красноярск. „Тъй като цената на продажбата в резултат на публични търгове често е по-ниска от пазарната. Да, и във времето е най-малко 2 3 месеца или дори шест месеца). За кредитополучателя). За кредитополучателя). o, разходи за съдебни процедури и преки загуби."
Важни условия
За да получи банкова подкрепа, кредитополучателят трябва да кандидатства за преструктуриране още преди появата на затруднения с плащането на кредита. Ако до този момент той винаги е плащал навреме, повечето банки вероятно ще го посрещнат наполовина. Клиент, който успее да убеди банката, че финансовите му затруднения са свързани с обективни причини, може да разчита на помощ. „На първо място се разглеждат заявления от кредитополучатели, които са загубили основния си източник на доходи и нямат допълнителни източници за изплащане на кредита“, казва Наталия Потапова. „Банката ще трябва да предостави документипотвърждаване на факта на намаляване на платежоспособността или загуба на източник на доходи.
Въпросът дали да се одобри или не преструктурирането на кредита се решава индивидуално за всеки отделен случай. "Първо се провежда разговор с кредитополучател, кандидатстващ за преструктуриране на дълга, по време на който се разкрива дали кредитополучателят наистина няма друг избор освен преструктуриране на дълга, - казва Татяна Коротцева. - Практиката показва, че много клиенти пишат заявление за преструктуриране "за всеки случай", страхувайки се от намаляване на доходите в близко бъдеще или подценяване на съществуващите активи. Например друг апартамент, който може да даде под наем, парцел, който може да закупи ll., разбира се, дава се на кредитополучатели с добра кредитна история, които преди това не са допускали забавени плащания.Рядко се случва пазарната стойност на апартамент днес да е по-малка от размера на дълга по кредита.В края на краищата, дори и в "добри" времена, банките издаваха заеми с първоначална вноска от 15-20%.
Татяна Коротцева, ръководител на офиса на Градската ипотечна банка в Красноярск
Възможни опции
„В момента нашата банка провежда активна политика за преструктуриране на заеми и предлага на кредитополучателите няколко варианта за излизане от ситуацията“, казва Наталия Потапова. Първо, можете да преговаряте с банката за премахване на санкциите. Според експерта тази програма е най-популярната сред клиентите на UralSib. Второ, ипотечният дълг може да бъде прехвърлен на друг кредитополучател. Тази схема предполага, че има купувач, който иска да закупи апартамент, който е заложен в банката, иготов да изплати заема за настоящия длъжник. Всъщност говорим за доброволна продажба на дълг. Като се има предвид, че напоследък банките ограничават своите ипотечни програми, това е реална възможност за нов клиент да получи заем.
Освен това на кредитополучател, който се намира в трудна житейска ситуация, може да бъде предложено рефинансиране. По тази програма на кредитополучателя се дава нов заем за изплащане на стария. По правило тази схема се използва при наличие на обезпечение за заем. И накрая, длъжникът може да получи временно намаление на размера на месечното плащане за период от 6 месеца до една година.
Сред механизмите за помощ, предлагани на ипотечните кредитополучатели, изпитващи затруднения, Градската ипотечна банка е увеличаване на срока на кредита (ако възрастта на кредитополучателя позволява). С увеличаване на срока месечното плащане обикновено намалява.
Като решение на проблема банката е готова да освободи клиента от неустойка или да позволи да се плащат само лихви по кредита за определен период.
В допълнение, за изплащане на текущи плащания, банката може да издаде пластмасова карта на длъжника с определен лимит на средства за определен период. Такава карта работи на принципа на кредитната карта, но има строго определено предназначение. SIB временно ще промени графика на плащане (намаляване на размера на месечното плащане с последващо увеличение след възстановяване на платежоспособността на кредитополучателя).
Банковата поддръжка обаче не е безплатна. Всъщност това е нов заем, който ще трябва да се върне. „Във всеки случай клиентът трябва да разбере, че преструктурирането не е „подарък“ и банката така или иначе няма да опрости дълга на кредитополучателя, той ще трябва да бъде върнат - казва Татяна Коротцева. „В някои случаи след края на периода на преструктуриране ивъзстановяване на платежоспособността, тежестта върху бюджета на клиента ще стане още по-голяма, отколкото преди преструктурирането."
Татяна Игнатович, Ръководител на Ипотечен център На Перенсон
Преструктуриране от ARIZhK
Клиентите на банки, които са сключили споразумение за сътрудничество с ARIZhK, могат да разчитат на държавно преструктуриране на заема. Днес това са Сбербанк, VTB24, Газпромбанк, GIB, IBRD, Bank Vozrozhdenie.
Обхватът на възможните получатели на държавна помощ първоначално беше доста ограничен. Агенцията щеше да помогне само на онези кредитополучатели, които нямаха друг начин да изплатят дълговете си, например чрез продажба на кола. За да получите заем от ARIZhK, нито клиентът, нито членовете на семейството му трябва да имат друго имущество, депозити или ценни книжа. И тъй като хората, които нямат нито кола, нито банкова сметка, просто не са дали ипотека, броят на кредитополучателите, които биха могли да получат държавно преструктуриране, е малък. Повечето от отказите на АРИЖК бяха свързани с тези изисквания. "Според Фонда за жилищно строителство в Красноярск, който е наш партньор, отказите са рядкост - казва Татяна Игнатович, ръководител на ипотечния център Na Perensona. - Най-честата причина за отказ е, че кредитополучателят има друго жилище. На второ място е превишението на цената на един квадратен метър обект с повече от 50% спрямо средното ниво на пазара."
След приемането на новите стандарти кредитополучателите получиха право да просрочват задълженията си до загуба на доходи. Сега клиент на банка може да кандидатства за преструктуриране, ако не е платил заема в рамките на 90 дни преди влошаването на финансовото му състояние. Отпадна и едно от основните условия за преструктуриране на кредитакредитополучателя и членовете на неговото семейство на други недвижими имоти.
Тези, които не попадат в изменените стандарти на АРИЖК, но имат нужда от подкрепа, трябва да бъдат подпомогнати от новия общобългарски проект „Междурегионална система за антикризисно подпомагане на ипотечните кредитополучатели“ (МАСИЗ). В регионалните центрове MASSIZ, които скоро ще заработят във всички градове на България, ще се провеждат консултации с кредитополучатели, на които ще им се обяснява коя от съществуващите схеми за преструктуриране биха могли да използват.
Броят на възможностите за решаване на проблемите на ипотечните кредитополучатели ще продължи да расте, защото всеки се интересува от намирането на изход от тази ситуация. И кредитополучателите, които вече са изплатили част от заема, и не искат да загубят закупеното жилище. И банки, за които е важно да получават приходи от лихви и които имат нужда от клиенти, които плащат кредитите си навреме.