Как да осигурим разходите за наем на имот, сп. Главная, № 3, 2012 г.

За тези компании, които нямат собствени недвижими имоти, наемните плащания могат да бъдат значителна част от всички разходи. Но в същото време, често за ускоряване на процеса или просто поради невнимание на ръководството, документите за „лизинг“ (договор и акт за приемане и предаване на собственост) се съставят постфактум или изобщо не се съставят. Наемодателят с удоволствие приема плащането. Но за наемателя това са значителни данъчни рискове - при липса на документи или недостатъци в тях инспекторите при проверка просто ще премахнат съответните разходи.

Нека да разгледаме основните рискове при наемане и да "положим сламки", още повече, че има много от тях.

Има договор за наем, но няма договор

Много компании започват да използват наетите помещения още преди сключването на договора за наем. В такава ситуация данъчните имат съвсем очакван подход - разходите под формата на наем не могат да бъдат взети предвид за данъчни цели. Е, какво трябва да правиш?

Ако не искате да спорите с данъчните власти, има добър начин да си осигурите разходите за наем. Имате нужда от:

Ще добавим още едно условие за безопасното отчитане на такива плащания - ще бъде по-добре, ако натрупате наемни плащания и ги вземете предвид в разходите след подписване на договора:

в периода на сключване на договора и чл. 54 НК България;
чрез представяне на разяснения за минали периоди на фактическо ползване на имота.

Договорът не е регистриран

Ако не е възможно да регистрирате дългосрочен договор за наем, „разделете“ го на краткосрочни договори - всеки по-малък от година

Възможни действия в такава ситуация:

Има договор, но обектът все още не е регистриран

обект на лизинганедвижими имоти могат да бъдат само завършени строителни обекти, за които техният собственик е получил удостоверение за собственост и членове 131, 219, 209, 608 от Гражданския кодекс на България;
разходите за наемане на нерегистриран обект не са потвърдени.

Договорът е изтекъл, но още не сте се изнесли

Има две възможности.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ НА УПРАВИТЕЛЯ

Договорът за наем, подновен за неопределен период, има очевиден минус - наемодателят може по всяко време да поиска освобождаване на помещението, като предупреди наемателя 3 месеца предварително и параграф 2 от чл. 610 Граждански кодекс България.

МЕТОД 2. Можете да играете на сигурно и да подпишете краткосрочен договор за наем с наемодателя, поне постфактум, тоест след като се изнесете. В крайна сметка хазяинът не е длъжен с нищо.

Плащаме, но не се нанасяме

Друга изключително спорна ситуация е, че по някаква причина сте наели имот, но не го използвате за определено време.

Но ако по време на проверката се окаже, че не сте използвали обекта по никакъв начин, тогава първо данъчните власти ще премахнат вашите разходи и ще начислят допълнителен данък и едва след това ще трябва да обжалвате техните искове. И не е сигурно, че съдилищата ще се съгласят с вас.

Затова е по-добре предварително да подготвите обяснение за данъчните власти защо сте започнали да наемате обект, преди да започнете да го използвате. Или веднага започнете да използвате обекта, макар и по различен от очаквания начин.

ОПЦИЯ 1. Можете дададете следните обяснения:

този обект трябваше да бъде нает предварително, тъй като можеше да „напусне“ пазара в близко бъдеще.

Можете да отпишете разходите за наем на помещения, които все още не използвате, но просто трябва правилно да обясните това на данъчните власти

Писмата могат да потвърдят този факт.наемодателя, като посочи тези обстоятелства. Следователно вие сте били готови да плащате наем, както се казва, за нищо;

ВАРИАНТ 2.Временно използвайте наетия обект като място за съхранение на собственост, принадлежаща на вашата организация - тук ще бъде трудно за данъчните власти да твърдят, че не се използва в стопанска дейност.

ВАРИАНТ 3. Сключете договор замалък ремонт на наетия обект. Нека да е евтин, но дълъг, за да имате оправдание за невъзможността да използвате обекта до приключване на ремонта. В крайна сметка отговорността за текущия ремонт на помещенията е на наемателя, освен ако в договора не е предвидено друго. И ако вие като наемател прецените, че такъв ремонт е необходим за пълноценното използване на обекта, то това е ваше пълно право.

ОПЦИЯ 4. Временнопренаемайте наетия имот, макар и на по-ниска цена от разходите ви за наем. В този случай очевидно използвате обекта за бизнес цели. Но не забравяйте, че трябва да получите съгласието на наемодателя за пренаемане или незабавно да го предвидите в договора e, параграф 2 от чл. 615 Граждански кодекс България.

По-добре е да не давате повод на данъчните власти да търсят вина в цената на наема, а за това трябва да имате пълен договор и всички други документи за обекта. Освен това, без валиден договор за наем носите значителни граждански и правни рискове – можете да бъдете изгонени по всяко време.