Как да продадем апартамент в ипотека, с тежест по договор за наем, когато е арестуван от съдебни изпълнители

Напълно законно е да се продаде апартамент с тежести, но такава сделка трябва да бъде сключена в съответствие с изискванията, установени от закона.Прехвърлянето на собствеността изцяло на новия собственик става само след премахване на тежестта, в противен случай правата на новия собственик могат да бъдат ограничени.

Задължителна странапо договора за продажба на обременен апартамент, освен продавача и купувача, етрето лице - може да бъде банка, съдебен орган, получател на наем и т.н. В самия договор непременно се посочва наличието на съществуваща тежест върху апартамента.

  • Тези ограничения подлежат надържавна регистрация и при желание купувачът може да се свърже с Rosreestr, за да получи необходимата информация за апартамента.
  • Най-често апартаментите с такива ограничения се продават на намалена цена и такава покупка ви позволява да спестите пари.

Какво е тежест (ограничение) на собственост върху апартамент

Предишният Федерален закон „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“ дефиниратежести - това е законово установено условие или забрана, която ограничава притежателя на правото даупражнява правото на собственост.

  • при ипотека се налага ограничение върху разпореждането с имуществото на собственика;
  • при наемане тежестта се състои в ограничаване на собственика на апартамента (наемодателя) в правото да използва този имот, който преминава към наемателя.

При продажба на апартаментпродавачът е длъжен да предупреди купувача за наличието на тежест и да прехвърли имота, свободен от правата на трети лица - с изключение на случаите, когатос което самият купувач се съгласява да закупи апартамент с тежест (клауза 1, член 460 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Записът върху тежестта на собственост върху недвижим имот е задължителенза вписване в Единния държавен регистър на недвижимите имоти и преди това се показваше в удостоверението за държавна регистрация в реда „Съществуващи ограничения (тежести) на правото“, а сега в съответнотоизвлечение от регистъра на регистриращия орган.

Видове тежести върху апартамента

Основнитевидове тежести са:

Най-често срещаните от тях ще бъдат разгледани по-долу.

Възниква тежест:

  • сключване на договор (по желание на носителя на авторските права);
  • по съдебен ред (против волята на носителя на авторското право).

нерегистрираните ограничения включват:

  • право на наследяване;
  • преимуществено право на изкупуване на дял и др.

Ипотека по силата на закона

Съгласно федералния закон „За залог на недвижими имоти“се предоставят 2 вида ипотеки:

  • по силата на закон;
  • по силата на договора.

Ипотеката по силата на закона се учредява независимо от волята на страните след настъпване на обстоятелствата, предвидени в закона. Най-често срещаните видове ипотеки са:

  • покупка или строителство на жилище на изплащане или със средства, набрани по договор за заем или договор за заем (с банка, микрофинансираща организация, кредитна потребителска кооперация и др.);
  • възникването на задължения по ипотеката;
  • под наем.

  • В полученото удостоверение за собственост е посочено, чежилището е обременено с „ипотека по силата на закона”.
  • Когато дългът към кредитора е погасен, по негова молбатежестта е премахната и собственикът на апартамента трябва да издаде нов сертификат за собственост (или извлечение от USRR - според новите правила) без тежести. В същото време в колоната „Съществуващи ограничения вдясно“ Rosreestr посочва: „не е регистриран“.

Арест на апартамента от съдебни изпълнители

Изземването на имущество като тежест е сложно, тъй като:

  • това е ограничение в най-чистата му форма и премахването му става само чрез елиминиране напричините за възникването му ;
  • се налага от определен кръг лицахарактерни само за него (съдилища, правоприлагащи органи, съдебни изпълнители);
  • арестът може да бъде забранаот два вида:
  • пълна - забранява се всякакъв вид разпореждане с имущество (продажба, замяна, дарение, наем, лизинг, залог и др.);
  • частично - забранено е използването;
  • прилага се или катонаказание, или като предупреждение за възстановяване на имущество.

    • Ако тежестта е наложена върху апартаментаот съдебни изпълнители, преди да продадете апартамента, трябва да се свържете с FSSP, да вземете решение, посочващо размера на дълга - и да го изплатите.
    • Първо трябвада уведомите купувача за тежестта и в процеса на продажба на апартамента да сключите предварителен договор за продажба с условието, че основният договор ще бъде сключен веднага след премахване на запора.

    Обременяване на наем на недвижим имот

    Подобна тежест е често срещана в случаите, когато собственикът на апартамента е възрастен човек или инвалид без наследници.

    • Трябва да се има предвид, чеда продава такова жилище наемателят има право само със съгласието на получателя на наема (собственика), което трябва да бъденотариално завереносертифициран, така че по-късно е възможно да се документира спазването на всички условия на сделката.
    • Ако въпреки това продажбата се осъществи, задължението за издръжка на наемателя преминававърху новия собственик на апартамента.

    Всъщност такъв апартамент се счита за обременен с тежестидо края на живота на получателя на наема.

    Ограничения при наемане на апартамент

    Договорът за наем или наем на жилище, сключен за периодпоне една година, се съставя в писмена форма и подлежи на задължителна държавна регистрация (клауза 2, член 674 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Следователно ще бъде възможно да разберете за този вид обременяване, като поръчате извлечение за апартамент от USRR в Rosreestr.

    Тази разпоредба до известна степен създаватрудности при продажбата на апартамента, тъй като в този случай:

    • прехвърлянето на собствеността на нов собственик не води до промяна в договора за наем или наем на жилищни помещения и още повече - прекратяването му (член 675 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
    • след продажбата на апартамента новият собственик става негов наемодател в резултат на предварително сключен договор за наем.

    Ако договорът за наем предвижда условие заедностранно прекратяване на договора от собственика, той е длъжен да уведоми наемателя на жилищните помещения3 месеца преди края на срока на такова споразумение. Ако продавачът няма възможност да отложи сделката за определен период, ще бъде необходимо просто да посочите в договора за покупко-продажбаналичието на тежест под формата на наем на жилищни помещения.

    Ограничения за продажба на апартамент с деца

    Ако в жилищното помещение има непълнолетни деца като част от собствениците или обитателите, продажбата му като такава по закон няма да бъде сделка с тежест.

    Въпреки това, в тези случаи сделкатаиздадени при спазване на редица допълнителни изисквания:

    • Наличиетона непълнолетни собственици показва задължително изискване на закона: родителите и настойниците нямат право без предварително разрешение от органите по настойничество и попечителство да извършват сделки за отчуждаване на имуществото на техните деца или подопечни (клауза 2, член 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
    • Ако непълнолетниятне е собственик на жилището, ное само регистриран в него, тогава в случай на извлечение от апартамента с цел последваща продажба, ще е необходимо да го регистрирате на ново място на пребиваване.

    Как да разберете дали има тежест върху апартамента?

    От горните примери се вижда, че тежестта като такава не е пречка за възможността за сключване на сделка за продажба на апартамент. По-специално, купувачът може съзнателно да отиде за закупуване на жилище, обременено с изискванията на трети страни.

    В противен случай, за собствено спокойствие, купувачът може самостоятелно да провери наличието на тежест върху апартамента, който иска да закупи:

    Можете да кандидатствате в Rosreestr за получаване на извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имотипо следните начини:

    • лично:
    • директно в Rosreestr;
    • чрез MFC;
  • в електронен вид:
  • Портал за обществени услуги;
  • Сайт на Rosreestr.

    • След получаване на извлечението документите на собственика на апартамента трябва да бъдат проверени за съответствие с данните, съдържащи се в него.

    Как да продам апартамент с тежест

    Обременените апартаменти не са най-търсените на пазара на имоти. Това се дължи на факта, че при извършване на сделката за покупко-продажба продавачът може да скрие някои факти и да създаде затруднения на купувача.

    Собственикът на апартамента скри факта от купувачаналичието на лица, които имат право да живеят в жилищните помещения, които се продават (лице, което служи в армията или излежава присъда в местата за лишаване от свобода и др.). Ако посочените лица поискат възстановяване на правото си на ползване на апартамента, сделката ще бъде обявена за невалидна в съда, в резултат на което новият собственик може да загуби както закупения апартамент, така и парите, платени за него.

    За да се предотвратят подобни затруднения при продажба на апартамент с тежести, Гражданският кодекс на България предвиждазадължението на продавача да предупреди купувача за наличието на тежести. Тогава при справедлива сделка тежестта или се премахва напълно, или се прехвърля на купувача с неговото предварително съгласие.

    Трябва да се отбележи, че ако къщата е призната за аварийна и подлежи на презаселване, тогава продажбата на апартаменти в нея обикновено езабранена. Ако къщата е паметник на културата, собствениците са длъжни да запазят външния вид на къщата и редовно да я ремонтират.

    Премахване на ограниченията преди продажба

    За да може новият собственик да притежава изцяло апартамента, е необходимода премахне тежестта.

    Прехвърляне на тежест върху купувача

    Законът предвижда такова понятие като „право на следване“: когато собственикът на недвижим имот се промени, тежестта автоматично се прехвърля върху него - независимо дали има специално указание за прехвърляне на права в договора за продажба.

    • Ако е закупен апартамент, който е обремененс договор за наем, зависимият, живеещ в такъв апартамент, има право да изиска от новия собственик да изпълни условията на договора за наем. В противен случай сделката за покупко-продажба може да бъде прекратена и отговорността за издръжката на зависимия отново ще бъде прехвърлена на предишния наемодател.
    • Акодоговорът за наем не е прекратен по време на смяната на собствеността, тогава правата и задълженията на наемодателя се прехвърлят върху новия собственик по сключения по-рано договор за наем.
    • Когато апартаментът е обременен сипотека по силата на закона и купувачът няма достатъчно пари (апартаментът е закупен на изплащане), тогава такава тежест ще бъде посочена в удостоверението по време на държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността.

    Договор за продажба на апартамент с тежести

    Основното изискване, което отличава такава продажба от обикновената сделка е, че преди сключване на договоркупувачът трябва да бъде уведомен за наличието на тежест.

    • В зависимост от спецификата на съществуващите ограничения трябва да са изпълнени всички условия, за да може апартаментът да бъде продаден (напримерполучаване на разрешение от кредитора за продажбата, органите по настойничеството и др.).
    • Ако в продавания апартамент има регистрирани лица, договорът за продажба трябва да съдържа условие за срока, през който тези лицатрябва да се напуснат от него.
    • Ако тежестта е ипотека - непременноипотекарният кредитор се посочва в текста на договора.

    Самият договор за продажба е съставен втри екземпляра:

    • за купувача;
    • за продавача;
    • за Rosreestr.

    Когато е необходимо, се прави друго копие за институцията, която е съгласна с продажбата.

    Рискът от закупуване на апартамент с тежест

    При закупуване на недвижим имот с тежест трябва да се вземе предвид факта, че продавачът може да има ограничени права да се разпорежда с имота си. Ако има други оферти, които харесвате за закупуване на апартамент, илиАко сделката със законно проблемен апартамент е нежелана за купувача, тогава трябва незабавно да откажете да закупите апартамент с тежест.

    • Често срещана ситуация е, когато се продава апартаментс регистрирани лица, които имат право да живеят в него. Тъй като живеенето с непознати не винаги е възможно, ще бъде възможно да се разреши тази ситуация само в съда.
    • При закупуване на апартамент стежест под формата на ипотека (при покупка на изплащане или със заемни средства) е възможна друга ситуация: сделката е сключена, парите са платени, но тежестта не е премахната. И ако новият собственик след няколко години иска да продаде жилище, ще трябва да потърси ипотекарен кредитор, който да премахне съществуващата тежест.

    Закупуването на апартаментобременен с наем е рисковано: наемателят може да анулира сделката по всяко време, ако задълженията за поддръжката му не са изпълнени.