Как да продадем общ апартамент (стая в общ апартамент)
Повечето българи, които не са прекрачили прага на тридесетата си годишнина, изобщо не знаят какво е „общ апартамент“, а онези граждани, които са заварили времето на бившия Съветски съюз, си спомнят това „наследство“ от социалистическото общество – някои с носталгия, други с ужас. Съвременното жилищно и гражданско законодателство директно предотвратява разделянето на съществуващи апартаменти на дялове, които се считат за независими артикули за продажба. Това е съвсем разбираемо и логично. Въпреки това, в състава на жилищния фонд, според различни оценки на брокерите, в свободната продажба делът на общинските жилища (стаи в многофамилни апартаменти) е около 6%. Особено много такива жилища има в големите градове с жилищни сгради от стари сгради на възраст 50 или повече години. Въпреки малкия обем на жилищните имоти в структурата и значителните трудности, свързани с продажбата / покупката на комунални жилища, търсенето за тях остава стабилно, както и структурата на купувачите, които въпреки неудобството от използването на такива жилища се интересуват от стаята, а не от целия апартамент. Нека разгледаме някои от нюансите, свързани с продажбата / покупката на общински апартамент.
Какво е "комуналка"
В съвременния смисъл общинското жилище е една от разновидностите на споделена собственост, в която всеки от участниците има самостоятелна специална лична сметка и плаща за комунални услуги в зависимост от площта на жилищното пространство, което заема в апартамента, и дела на консумираните енергийни ресурси (електричество, водоснабдяване, отопление, канализация), определени индивидуално за всеки от собствениците. Това е разликата между комуналното жилище и обикновената споделена собственост в апартамент, в която собственикът притежава определен дялсобственост в общ апартамент, но плащането за ползване на имота и битовите сметки се извършва по единен документ, издаден за цялото жилище, независимо от броя на живеещите в него. Появата на общинските апартаменти датира от началото на 20-ти век, по-точно от следреволюционния период от 1917 г., когато работници и служители, избягали от мазета и фабрични бараки, започнаха да завземат апартаментите и дворците на бившите си господари. Огромни апартаменти и имения бяха разделени на много мизерни стаи, всяка от които беше обитавана от един човек или цяло семейство. Обикновено границите на стаята бяха определени в рамките на съществуващите - отделна стая, но имаше случаи, когато големи стаи (предни стаи, всекидневни, трапезарии) бяха просто разделени с преграда от шперплат / дъска. Общите части - коридори, тоалетни, бани, кухни - са общи.
Всеки от наемателите е плащал само за броя квадратни метри жилищна площ, които му се падат. Енергомерите или изобщо не съществуваха, или беше монтиран един електромер за целия апартамент. Това предизвика постоянни конфликти между жителите, тъй като беше трудно да се определи кой и колко използва осветление или водоснабдяване. Ерата на комуналните апартаменти беше здрач през периода на активно жилищно строителство, което се случи в края на 50-те и началото на 60-те години, когато започнаха да се появяват цели блокове и дори градове масово и получиха името "Хрушчов". От средата на 60-те години на миналия век самите общински жилища не са построени. И вече съществуващите апартаменти попадат в категорията на общинските апартаменти, които първоначално са били вписани в баланса на предприятия (собственици) като обслужващи или ведомствени общежития / хотели. Най-значимият жилищен фондкомуналното жилищно строителство се запазва в големите индустриални градове до 90-те години на миналия век. Със старта на програмата за приватизация на жилищата, по-голямата част от тези апартаменти бяха преселени или изкупени от един собственик и загубиха комуналния си статут. Така до момента има тези 5-6%, които поради различни обстоятелства не са били презаселени.
Кой продава и кой купува "комунални"
Как да продадем апартамент в общински апартамент
Има мнение, че продажбата на общински апартамент е много сложна процедура. Отчасти е вярно. Освен това основните трудности възникват не толкова с правната регистрация на сделката за покупко-продажба като такава, а с подготвителния период, предхождащ продажбата. Вторият фактор е, че не всички агенции за недвижими имоти се ангажират да подкрепят такива сделки, тъй като не искат да се включат в събирането на необходимите документи и забавяне на продажбата. Основната трудност е получаването на съгласието на всички собственици за продажба на общински апартамент. Съгласно закона е необходимо съгласието на всички собственици за извършване на всяка сделка с недвижим имот в споделена собственост. Вторият усложняващ фактор е, че собствениците на дял (стая) в общински апартамент имат предимство при закупуване на дял, който се продава на продажната цена. Третият фактор е, че цената на стая в общински апартамент е значително по-ниска от цената на подобен имот в отделна стая. Като се вземат предвид тези фактори, е възможно да се съставиалгоритъм за продажба на общински апартамент.
Първи вариант. Ако собствениците, живеещи в апартамента, се интересуват да получат пари от продажбата и не са обвързани с факта, че стая в общински апартамент е единственото им жилище, най-рационалнотое продажбата на целия апартамент. Това значително увеличава стойността му и ви позволява да печелите много пари (около 30-40% по-скъпо). За да направите това, трябва да изготвите споразумение за продажба на вашите дялове в общински апартамент. Цената ще бъде определена и приходите ще бъдат разделени пропорционално на размера на дяловете в апартамента (включително общите части).
Втори вариант. Собственикът, който иска да продаде стаята си, трябва да получи съгласието на останалите наематели, за да продаде стаята си. Това съгласие се издава, както следва: Пазарната стойност на стая в общински апартамент се определя, като се вземат предвид местоположението, броят на етажите, наличието на допълнителни удобства, коефициентът на амортизация на жилищната сграда и други фактори На собствениците на други стаи се изпраща писмо с известие за продажба. Това трябва да стане с писмо с обратна разписка. Това е от основно значение в случаите, когато възникнат спорове за продажба и се изискват доказателства в съда. Офертата за покупка трябва да бъде направена на цената, на която е планирана продажбата. За да направите това, е необходимо да получите акт за оценка от агенция за недвижими имоти или независим оценител или да фиксирате цената, като заверите уведомлението при нотариус. След това е необходимо да изчакате един месец, през който останалите собственици имат право да вземат решение за изкупуване (закупуване) на помещението.
Необходими документи за продажба на общински апартамент (стаи в общ апартамент)
Списъкът с документи включва "стандартен" пакет, който се събира за извършване на сделка за продажба на всеки апартамент:
Има позиция, коятопродажбата на дял (стая) в общински апартамент не е необходимо да се изпраща на един от собствениците. Това е валидно само ако има двама собственици на стаи в общ апартамент. Ако броят им е по-голям, всеки от собствениците трябва да бъде уведомен (с изключение на непълнолетни деца, за които родителите / настойниците извършват сделки).
С оглед на значителните трудности при продажбата, свързани с получаването на съгласие за продажба от други наематели, и вероятността от съдебно разрешаване на спор между наематели, трябва да извършите сделка за продажба на общински апартамент (стая) самостоятелно само в случаите, когато имате подходящите умения за изготвяне на документи, имате достатъчно свободно време за събиране, удостоверяване и изпълнение на всички документи, свързани със сделката.
Вижте също:
Идеята за сайта се роди от множество оплаквания в областта на комуналните услуги и липсата на необходимата информация в един източник! Това е единствен по рода си сайт за жилища, който обединява наистина важни и подходящи материали.