Как да продам апартамент в строеж
По правило жителите на Петербург купуват апартаменти в строящи се къщи за собствено живеене. Но обстоятелствата в живота понякога се променят и може да се наложи да продадете „новата сграда“.
Друга причина за продажба на апартаменти преди нанасяне са инвестиционните сделки на първичния пазар. Според участниците на пазара техният брой постепенно расте и през миналата година достигна 10-15%. На какъв етап е по-изгодно и по-лесно да се продадат квадратни метри, които са станали ненужни и какви непредвидени трудности могат да се срещнат, разбра кореспондентът на BN.
познайте момента
Кога е по-добре да продадете апартамент: по време на строителството на къща или след като бъде прехвърлен на законния собственик? Въпросът не е толкова прост, колкото изглежда. „Нов апартамент, за който е регистрирано правото на собственост, винаги е с 10-15% по-скъп от подобен, който се намира в завършена, но не пусната в експлоатация къща“, казва Максим Елцов, генерален директор на Първа ипотечна агенция. Освен това, като правило, шест месеца или година след пускането на къщата в експлоатация, предприемачът успява да продаде всички апартаменти, които са му останали, поне най-ликвидните едностайни и малки двустайни апартаменти.
След това обектът може да бъде обявен за продажба на най-добра цена. (Разбира се, при условие, че докато чакате държавната регистрация на собствеността точно до къщата ви, те не са успели да построят друга и не са започнали да продават подобни апартаменти в подобен ценови сегмент).
Но трябва да се помни, че чакането на най-добрия момент за продажба на апартамент може да бъде много дълго. След подписване от страните на акта за прехвърляне, той не може да бъде продаден по договора за прехвърляне на права на вземане, тъй като предприемачът вече е изпълнил задължението да прехвърли обекта. Продажба по договор за продажба,в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация е възможно само след регистрация на правата на собственост на акционера в Rosreestr. По този начин има един вид временна празнина, когато апартаментът по принцип не е реализуем. Този провал може да се окаже доста дълъг: дори за най-надеждните и прозрачни разработчици са необходими три до четири месеца от подписването на акта за приемане и прехвърляне на апартамента от акционера до регистрацията на неговата собственост. За други тази разлика понякога се простира с години. Юридически на този етап е възможен предварителен договор за продажба. Но на практика, казват брокерите, не много купувачи са готови да закупят жилище по такава схема.
Така човек, който реши да продаде незавършен апартамент, трябва сам да прецени кое е по-важно за него - най-добрата цена или спестеното време. Но има много различни фактори, които трябва да се вземат предвид. Например този: притежаването на инвестиционен обект, продължило с месеци, предполага някои допълнителни разходи - за плащане на комунални услуги, за подреждане на обществени пространства и следователно намалява маржа на продавача. От своя страна продажбата по договор за цесия осезаемо стеснява кръга от потенциални купувачи, изключвайки получателите на различни субсидии или участниците в дълги брокерски "вериги".
Не и без строител
Да приемем, че акционерът не иска да чака най-добрата цена да „узрее“. Тогава продажбата на обекта се извършва на етапа на изграждане на къща по един от двата начина - или чрез прехвърляне на правата на вземане, или чрез замяна на страната в договора. В случаите, когато плащането за апартамент не е извършено изцяло, законът пряко урежда това: в съответствие с чл. 391 от Гражданския кодекс на България за прехвърляне (цесия) на дълг е необходимо предварителното съгласие на кредитора, в нашия случай -разработчик. Но иначе, ако апартаментът е платен изцяло, контактите със строителната фирма най-често са незаменими. Повечето договори предвиждат, че участник в споделено строителство има право да прехвърли правото си на иск само с писменото съгласие на предприемача и банката (ако апартаментът е закупен с ипотека).
„По правило разработчиците включват в договорите такса за преиздаване на документи при извършване на задание. Това може да бъде фиксирана сума от порядъка на 1-3 хиляди долара или определен процент от цената на апартамента“, казва Олга Романова, ръководител на проекта „Бюлетин за недвижими имоти“. Няма единна практика за заплащане на тези допълнителни разходи: в някои случаи продавачът включва обекта в цената, в други го дели наполовина с купувача.
Процесът се оказва малко по-сложен в случай на закупуване на апартамент в къща, която се строи по схемата на жилищна кооперация. Процедурата по преотстъпване в този случай е следната: сключва се договор за покупко-продажба на дял, като същевременно се пише заявление до председателя на управителния съвет на кооперацията с искане да се разреши преотстъпване на дела. След това се изпраща уведомление до кооперацията кой е придобил посочения дял. С други думи, в съответствие със законите е необходимо съгласието на участниците в кооперацията. Брокерите отбелязват, че случаите на прехвърляне на права по споразумения за натрупване на акции в тяхната практика са много по-малко, отколкото при DDU. Това се обяснява с това, че потенциалните купувачи са малко предпазливи от тази опция за продажба - в края на краищата, за разлика от прехвърлянето по FZ-214, договорът за продажба на акции не е регистриран никъде и се счита за по-рисков.
Според Максим Елцов някои разработчици действат доста цинично. Те или изобщо не предписват в договорите възможност за преотстъпване на правата на вземане, или налагатучастник в споделено строителство да им прехвърли апартамент за продажба, изисквайки материални комисионни за това, достигащи до 200 хиляди рубли. „Но въпреки високата комисионна, обектът често е лошо изложен и се продава с месеци. И това е разбираемо - строителната компания се интересува от приоритетната продажба на собствените си непродадени апартаменти “, обяснява Максим Елцов. Продажбата чрез брокери е по-ефективна, но не по-малко скъпа. Тяхната комисионна е 2-5% от цената на обекта и е сравнима с апетитите на предприемача.
Допълнителна караница
Нека си представим още по-сложна ситуация: необходимо е да се възложи апартамент в строеж, закупен с ипотека. Ако заемът не бъде върнат, тогава правата за вземането му се залагат на банката. „Кредитополучателят трябва да дойде при нас с писмо от предприемача, потвърждаващо, че не възразява срещу прехвърлянето на вземания. Ние от своя страна ще улесним сделката“, казва Татяна Хоботова, ръководител на отдела за ипотечно кредитиране на петербургския клон на VTB24.
Трябва да сте подготвени за факта, че банката може да изисква комисионна за издаване на разрешение за премахване на тежестта от залога. Това може да бъде процент от оставащия дълг, обикновено 1-1,5%, или фиксирана сума, 10-15 хиляди рубли. Разглеждането на писмено заявление отнема от два до три работни дни до седмица. Ако бъде взето положително решение, купувачът ще трябва да изплати заема на продавача: той депозира средствата на две части в различни банкови клетки. В едната се внася сума, равна на непогасения остатък по кредита, в другата - дължимата разлика на продавача. След това заявлението на банката за премахване на тежестта от залога и договорът за прехвърляне на вземания се подават едновременно за регистрация във Федералната служба за регистрация.
Продавачът на жилища в строеж трябва да помни още един нюанс - държавата не приветства спекулативни сделки и следователно, съгласно чл. 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация доходите от продажба на права на вземане се вземат предвид при данъчното облагане. Ако разликата между цената на първоначалния договор с предприемача и цената, посочена в договора за възлагане, се различава нагоре, трябва да подадете данъчна декларация и да платите данък върху доходите на физическите лица. На практика обаче брокерите отдавна са измислили схема за избягване на данъци: първоначалната цена на обекта е посочена в договора за възлагане и се сключва допълнително споразумение в проста писмена форма за разликата от реалната цена. Съдейки по форумите на акционерите, банките също нямат нищо против да подценяват реалната цена на обекта в договора за цесия, въпреки че отказват да говорят директно за това.