Как да проверите компетентността на вашия брокер
Когато купувате недвижими имоти в чужбина, със сигурност ще се сблъскате с факта, че продавачите ще ви покажат точно тези къщи и апартаменти, които наистина трябва да продадат възможно най-скоро. Как да станете собственик на имота, от който се нуждаете, а не наложен от продавача.
Въпроси към агенцията
Ако имате надежден познат, на когото сте готови да поверите съдействие припокупко-продажба или ако сте 100% уверени в способностите си, няма да имате нужда от помощта на агент по недвижими имоти. Но както показва практиката, по-добре е да се свържете с професионалист. Преди това обаче трябва да се уверите, че агенцията наистина ще ви помогне на всички етапи от покупката.
1. Лиценз
В повечето държавидейностите с недвижими имоти подлежат на лицензиране, така че помолете агенцията да ви покаже лиценз, както и други документи (например регистрация в данъчните власти), които могат да потвърдят способността им да ви представляват. Попитайте от колко години агенцията е на пазара. Получете мнение за агенцията от други пазарни оператори и потърсете информация за агенцията в Интернет (особено в тематични форуми).
2. Комисионна
Търсене на имоти
Посочете условията, при които се плаща комисионна на агента: фиксирана ли е тарифата, зависи ли от допълнителни фактори, има ли случаи, когато не се начислява комисионна. Дори и да имате доверие на агенцията, можете да разберете за комисионни от други компании. Например вВ Гърция размерът на комисионата е фиксиран в законодателството, той е 2% от държавната оценка на стойността на обекта и е посочен в самия договор.
3. Отстъпки
В момента търсенето на повечето пазари на недвижими имоти е намаляло. Поради тежкото положение на кредитните институции, инвеститори от Великобритания, САЩ, Ирландия се въздържат да купуват къщи и апартаменти в чужбина. В настоящата ситуация разработчиците са готови да предоставят отстъпки. Опитайте се да предложите по-ниска цена за определен артикул.
4. Отговорности на агента
Внимателно проверете в договора точно какви услуги ви се предоставят, например колко обекта агентът се задължава да ви покаже.
Въпроси за имота
Всяка къща илиапартамент изглежда страхотно... На снимката! В действителност той може да има не само предимства, но и недостатъци.
1. Инфраструктура
Разберете дали имотът разполага с всичко необходимо за комфортен престой:
2. Местоположение
Ако имотът се намира в града, посочете в кой район. Какви са характеристиките на района, неговите плюсове и минуси?
Ако сте избраликъща на брега на морето - на какво разстояние е от морето? Това разстояние по права линия ли е или реално? Трябва ли да слизам от хълм? В същото време близостта до морето има своите недостатъци: освен по-високата цена, има и силна влажност на въздуха, което ще наложи по-чести ремонти и смяна на мебели.
Ако това е къща в провинцията, колко далеч е от най-близкия град?
3. Оформление
Запознайте се с оформлението на апартамента (къщата): има ли проходни или съседни стаи, къде се намират кухнята и банята, как са разположени прозорците и къде саизлезте има ли сервизни помещения и стаи на тавана.
4. Собственост
Разберете каква е формата на собственост на придобития имот. Ще ви бъде ли предоставена в пълна собственост (freehold) или на лизингова основа (leasehold)? Всяка страна има свои собствени нюанси, свързани с проблемите на собствеността. Например във Финландия жилищните сгради обикновено са собственост на жилищни фондови дружества и закупуването на апартамент всъщност означава придобиване на акции в тази компания, които дават право на собственост върху жилище.
5. Инспекция
Ако имате подозрения относно състоянието на апартамент или къща, можете да проведете независим преглед. ПомолетеАгенция да Ви препоръча фирма, специализирана в подобни проверки. Във Франция например такъв оглед е задължителен и цената му е включена в цената на имота.
Въпроси за сделки
Можете да се запознаете със схемата за сделки за придобиване на недвижими имоти в определена страна в съответния раздел на нашата директория (на други страници на портала Prian.ru). В същото време познаването само на общия алгоритъм на тази процедура понякога е недостатъчно.
Например, можете да попитате какъв е срокът на сделката, тоест след какъв период собствеността върху закупенияимот ще премине към вас. Кой участва в транзакцията освен продавача и купувача? Посочете на какъв етап можете да анулирате транзакцията, без да рискувате да загубите депозита. Може ли агенция да ви помогне да вземете ипотечен кредит?
Един от ключовите въпроси е схемата на плащане. В някои страни при закупуване на недвижими имоти се използват само безкасови плащания, в други се практикуват плащания в брой.Разберете кой метод е за предпочитане в страната, в която ще купувате.
Важен е и въпросът с превода на изготвения договор. Така в Египет се съставя на два езика (арабски и български, ако купувачът е българоговорящ), но ако възникнат проблеми, съдебната власт признава само арабската част от договора. Ето защо, ако имате някакви съмнения относно коректността на превода, можете да се свържете с Посолството на България в Кайро или да ангажирате преводач трета страна.
Въпроси относно поддръжката на недвижими имоти
1. Плащания
Разберете точно какви сметки за комунални услуги трябва да платите и как се изпълняват. Ако купувате апартамент в жилищна сграда, моля, изяснете дали трябва да правите удръжки за ремонт на дома? Пристигат ли разписките по пощата? Колко често?
2. Управление
Разберете как се управляват недвижими имоти: има ли управляващо дружество или някакъв регулаторен орган (например събрание на наематели)? Към кого трябва да се обърна за въпроси, свързани с жилищата? Ще помогне ли брокерът да го прехвърли на доверително управление, какви са плюсовете и минусите на тази процедура?
В зависимост от вида на недвижимия имот, който купувате, има и въпроси, на които трябва да обърнете особено внимание при покупка.
Въпроси за недвижими имоти в строеж
1. Гаранции
За да намалите рисковете при закупуване на имот в строеж, трябва да сте сигурни, че къщата наистина ще бъде построена. Преди всичко проверете дали разработчикът има лиценз и други разрешителни. Уверете се, че условията за доставка на имота са посочени в договора и разберете какви други гаранции дава предприемачът.
2. Земя
Разберете какво е състоянието на обекта, на който тече строителство. Имат ли право да строят тук? Разберете дали тази земя принадлежи на предприемача; ако не, какви договорни отношения има със собственика.
3. Плащане
При закупуване на вече построен имот обикновено се заплаща депозит, а след това останалата сума. Що се отнася до обекта в строеж, тук плащането се извършва по ясно определена схема, която обикновено е обвързана с етапите на строителство. Обърнете специално внимание на сроковете за плащане, тъй като при неспазването им се начисляват неустойки.
Въпроси за ново строителство
1. Отдаване под наем на имот
Казват ви, че обектът е построен. Наистина ли е? Разберете как и в какви срокове се провежда процедурата за предаване на обекта на държавната комисия и дали предприемачът я е преминал.
2. Комуникация
Уверете се, че всички комуникации (електричество, вода, канализация, газ) са свързани и че наличният капацитет може да издържи натоварването. Проблемите с водоснабдяването са особено актуални за Черна гора, Египет и други южни страни. В скандинавските страни – като Финландия – най-важният въпрос е отоплението.
3. Състояние на имота
Какво ще видите, когато влезете в построения апартамент или къща? Ще има ли декорация в стаята? Стаите обзаведени ли са? Домакинските уреди включени ли са в цената?
Второстепенни въпроси
1. История на собствеността
Разберете кой е притежавал имота преди или по същото време като продавача и по какви причини е препродаден. Има ли "излишни" собственици - тези, които продавачът не е посочил, но които в същото време иматправо на собственост.
2. Състояние на обекта
В какво състояние е обектът? Необходимо ли е да се извърши ремонтако да, до каква степен? Разберете какво законодателство регулира ремонта на частна къща,апартамент и жилищната сграда, в която се намира този апартамент. Например в Германия повечето жилищни сгради имат специален фонд за необходими ремонти (Instandhaltungsrücklagen). Ежемесечно в него постъпват пари от всички собственици на апартаменти. Не забравяйте да поискате удостоверение за размера на сумата в този фонд.
Въпроси за земята
1. Цел
Разберете дали можете да строите върху парцела. Какво точно може да се изгради? Можеш ли да земеделстваш?
2. Местоположение
Домът намира ли се в защитена или друга зона с ограничен достъп (например наблизо може да се намира стратегическо или военно съоръжение)? Например в Естония значителна част отземите са територия на природни резервати.
Въпроси към инвеститорите
Ако купувате недвижим имот само с цел инвестиция, основният въпрос за вас трябва да бъде следният: какъв тип имот и в кой район е с най-висока ликвидност. Разберете също каква е нормата на възвръщаемост и колко бързо ще се изплати инвестицията. При какви условия можете да отдадете имота си под наем чрезброкер ? Какъв процент от доходите си ще дадете на правителството под формата на данъци? Друг важен въпрос е колко високо е нивото на туристическа активност в района, където планирате да закупите имот, и как тя зависи от времето на годината.
Въпроси за наем
Ако нямате достатъчно средства за закупуване на имот в чужбина, но в същото време искате да прекарвате малко време в чужбина всяка година, можете просто да наемете къща. Този процес обикновено не е свързан сдопълнителни трудности, но има някои нюанси, на които си струва да се обърне внимание.
1. Начало
Ако възнамерявате не да купувате, а да наемате имот, първо разберете колкото е възможно повече за собствениците и защо наемат този имот.
2. Споразумение
Уверете се, че договорът ясно посочва условията за предоставяне на жилище и фиксирано плащане. Попитайте дали тази сума включва сметки за комунални услуги. Трябва ли да платите депозит?
3. Инвентар
Проверете мебелите за повреди, за да не бъдете обвинени, че сте ги повредили по-късно. Проверете и изправността на домакинските уреди, които собствениците ви оставят. Всичко това трябва да бъде посочено в договора.
Не се страхувайте да задавате въпроси! Колкото повече информация получите за закупуване на имот в чужбина, толкова по-вероятно е да се окажете с мечтания дом, който ще продължи години напред.