Как да проверите независимо правната чистота на апартамент, преди да купите онлайн

Покупката на апартамент е изключително важен и отговорен бизнес. Това се обяснява не само с факта, че изборът на жилище определя мястото на пребиваване на човек поне няколко години предварително, но и с високата цена на имота. Това означава, че купувачът ще бъде длъжен да провери юридическата чистота на сделката много преди да подпише договора за продажба.

Можете да проверите чистотата на апартамент при покупка с помощта на адвокати, брокери или сами. В зависимост от това как точно ще купувате недвижим имот, зависи и дали трябва да привлечете специалисти за това. В повечето случаи можете сами да проверите документите за апартамента. Просто трябва да следвате нашите препоръки.

Съвети за избор на апартамент

Когато избират подходящ апартамент, гражданите трябва да разберат, че липсата на проблеми с правния му статут значително улеснява пререгистрацията на собствеността и минимизира риска сделката да бъде анулирана в бъдеще. Неоправдано ниската цена на един апартамент или желанието на собственика да го продаде възможно най-скоро, независимо от цената, сама по себе си трябва да буди подозрение. Но ако сте проверили внимателно всички необходими документи, не трябва да отказвате покупката.

Ако искате да проверите правната чистота на недвижими имоти, тогава не трябва да разчитате напълно на искреността на думите на продавача. Дори и да отхвърлим вероятността да си имате работа с измамник, купуването на жилище с тежести, дългове или други нюанси, които собственикът е предпочел да премълчи, ще ви отнеме много нерви, време и пари.

Най-добрият начин да изберете апартамент е да се свържете с агенция. Опитен брокер, който се интересува от получаване на комисионни, ще ви помогне бързо да намерите този, който отговаря на вашите нуждипредмет. В същото време специалистът ще може лесно да провери наличието на определени проблеми в правния статут на помещенията.

Характеристиките на обекта (район, брой стаи, етаж, площ, наличие на детска градина и училище в близост, транспортни връзки) трябва да определите сами. Ако говорим за закупуване на апартамент в голям град, тогава можете да проверите всички предимства на микрорайона, в който се намира, като използвате онлайн карта или по време на лично посещение.

Процедура за проверка

Преди да започне подготовката на документите за сделката, потенциалният купувач на апартамента трябва да разбере и провери следните подробности:

Наличие на документи от продавача

Потенциалният купувач може да получи необходимата информация за апартамента самостоятелно или чрез неговия собственик. В момента значителна част от документите за обекти на недвижими имоти са достъпни на уебсайта на Rosreestr. Но само собственикът на помещението или други лица, регистрирани в него, имат право да поискат разширено извлечение от домашната книга.

Списъкът с документи, които продавачът на апартамента трябва да предостави, включва:

сертификат за собственост (извлечение от USRR);
документ за собственост (договор за продажба, дарение, приватизация, документ за право на наследство);
кадастрален паспорт;
технически сертификат.

Кой може да бъде продавач

За да проверите чистотата на даден имот, ще трябва да проверите и неговия собственик. Не се колебайте да попитате собственика на апартамента за здравословното му състояние. Разбира се, не говорим за физическо благополучие, а за умствен капацитет за сключване на сделки. Помолете продавача да предостави удостоверение, че не е регистриран впсихоневрологичен диспансер, както и регистрирани при нарколог. В противен случай може да се окаже, че сделката за покупко-продажба ще бъде анулирана след няколко месеца поради недееспособност на продавача.

Москва, Московска област +7(499)653-61-99

Санкт Петербург, Ленинградска област +7(812)565-33-29

Обажданията са безплатни. Работим без почивни дни!

Не забравяйте да проверите паспорта на собственика на апартамента, съответствието на данните, посочени в него (пълно име, дата на раждане) с информацията в изявлението на USRR. Ако апартаментът е споделена собственост, ще трябва да проверите и паспортите на други съсобственици. Същото важи и за самоличността на съпруга на продавача, който не фигурира в документите като съсобственик, но е необходимо неговото съгласие за продажбата.

Ако апартаментът се продава с общо пълномощно, препоръчително е да се запознаете с истинския собственик на помещението. Дори ако сделката е чиста във всички отношения, няма да навреди да играете на сигурно. Ако собственикът на апартамента не е на Ваше разположение по някаква причина, посетете нотариалната кантора, където е издадено пълномощното.

Проверка на регистрираните лица в апартамента

Необходимостта от проверка на документи за апартамент е съвсем разбираема. Въпреки това е също толкова важно да се гарантира сигурността на сделката от искове на други лица. Те могат да бъдат деца, бивш или настоящ съпруг, предишен собственик, както и други членове на семейството, които са регистрирани в апартамента. Ако собственикът на апартамента е женен, купувачът трябва да провери:

паспорт на съпруга;
писмено съгласие на съпруга за продажба на апартамента;
Брачен договор.

Ако продавачът откаже да предостави писменото съгласие на съпруга с аргумента, че имотът е закупен от него преди брака, което означава, че в момента е неговединствен имот, е необходимо да се провери съответствието на декларирания правен статут на недвижимия имот с информацията, посочена в извлечението от домашната книга. Освен това е силно препоръчително да получите гледната точка на съпруга на продавача.

Още по-важно е да се провери легитимността на сделката, ако продавачът на апартамента е настойник или осиновител на несъвършения собственик. Настойникът може да прехвърли апартамент, частично или изцяло собственост на дете, само въз основа на решение за настойничество. Осиновител – само по съдебен ред.

За да избегнете проблеми, не забравяйте да посетите местния орган по настойничество и попечителство. Вероятно са запознати с моментното положение на апартамента и статута на непълнолетния му собственик.

Можете също така да проверите присъствието в апартамента на временно освободени лица, които всъщност не живеят в него в екстракта. Тези граждани могат да включват:

Моля, имайте предвид, че ако не можете да проверите наличието на временно освободени наематели, тогава по-късно може да очаквате сериозни проблеми, тъй като тези граждани или техни представители най-вероятно ще се опитат да анулират сделката за покупко-продажба на апартамент в съда.

Наличие на съдебен спор в помещенията

Ако има разногласия между купувачите и продавача или гражданите, които желаят да оспорят валидността на сключеното споразумение за продажба на апартамент, те могат да бъдат разгледани в районния съд с обща юрисдикция по местонахождението на имота.

Ако продавачът е наследил апартамента, но има съмнения, че има други кандидати за дял в това наследство, можете да проверите тяхното присъствие, като се свържете с местната нотариална кантора.

Тежести или възбрана върху недвижими имоти

Проверете за наличие на наслагванежалбоподателят може да разбере за арестувания апартамент, като се свърже с:

до териториалната служба за съдебен изпълнител;
с писмена молба до председателя на съда;
в интернет услугата на Rosreestr.

Други тежести под формата на ипотека, банков залог или забрана за отчуждаване поради наличие на непълнолетни наследници могат да бъдат проверени срещу разширено извлечение от кадастра. Заявка за това може да бъде направена на уебсайта на Rosreest или в най-близкия многофункционален център.

Проверка на дългове за жилищни и комунални услуги

Да имате голяма сметка за комунални услуги не е голям проблем, освен ако управляващото дружество или комуналното предприятие не е завело дело за събиране на дългове. Можете да разрешите проблема с наличието на дълг много просто: задължете продавача на апартамента да изплати дълга преди подписване на договора за продажба или да го изплатите сами, като отпишете тази сума от общата цена на обекта.

Разберете законността на преустройството в ОТИ

Преустройството не се извършва във всеки апартамент, но би било препоръчително купувачът да провери съответствието на удостоверението за регистрация на BTI с действителното оформление на помещенията в закупения имот. Площта и техническото предназначение също трябва да бъдат проверени, ако самият собственик на апартамента е информирал купувача, че преди няколко години в него са извършени ремонти с прехвърляне на прегради и вътрешни инженерни комуникации. Дори и да имаше разрешение за преустройство, собственикът на помещението можеше да го направи не в строго съответствие с документацията.

Това се обяснява с факта, че някои видове преустройство са незаконни. Например, не можете да променяте местоположението на банята, произволно да създавате арки или ниши в носещи стени. Съответно такивапреустройството ще създаде проблеми при последваща продажба на помещението или прехвърлянето му като банково обезпечение. Освен това собственикът на помещението ще трябва да плати значителна глоба или дори да върне всичко в първоначалния си вид със съдебно решение. И ако не сте проверили техническия паспорт на обекта, преди да купите, всички тези проблеми ще паднат върху раменете ви.

За да имате пълна гаранция за съответствие на завършеното преустройство с одобрената проектна документация, най-добре е да се обадите на служител на BTI, който може да провери действителното състояние на апартамента в рамките на един до два часа. Можете да поръчате такава услуга, като се свържете официално с тази институция.

Проверка на къщата за инциденти

Ако външният вид на къщата, в която се намира апартаментът, който харесвате, предизвиква основателни подозрения за злополуки или разрушения, по-добре е предварително да проверите дали тази сграда е включена в списъка на жилищата, неподходящи за обитаване. Можете да разберете тази информация, като се свържете с местния отдел за архитектура и градоустройство.

Съвети за закупуване на нов дом

Като се има предвид, че популярността на апартаментите в нови сгради значително изпреварва всяко друго жилище, по-добре е потенциалните купувачи да се научат как да проверяват правната чистота на недвижими имоти, които все още не са пуснати в експлоатация.

Ако сте закупили апартамент на етапа на изкопаване на фундаментна яма, тук има известен риск. Разбира се, ако строителството приключи успешно и безпроблемно (както се случва в повечето случаи), тогава подобна инвестиция ще ви донесе значителна печалба. В крайна сметка цената на апартаментите в жилищни сгради, чието въвеждане в експлоатация е планирано след година и половина, е значително по-евтино от готовите жилища. Все пак, не забравяйте, че строителната компания през това време може да фалира или срещу нея може да бъде заведенамногомилионно дело, свързано с някакъв друг обект.

Няма начин да защитите инвестицията си, ако предприемачът фалира преди къщата да бъде пусната в експлоатация. Въпреки това е във вашата власт да минимизирате други възможни заплахи. По-специално можете да проверите съответствието на разрешителните, издадени от отдела за архитектурно и градско планиране на града, с техническия план за изграждане на сградата.

Необходимо е да се провери техническият план, за да се елиминира рискът от нарушения от разработчика. Случаите, когато в разрешителната документация планът на къщата има 7 етажа, но в действителност се строят цели дванадесет, се случват редовно. В резултат на това градът отказва да поеме баланса на жилищна сграда и жителите нямат възможност да се регистрират в закупените апартаменти.

Също така е важно да се провери историята на икономическите дейности на предприемача, дали преди това е имал проблеми с обектите, пуснати в експлоатация. Обикновено такава информация може да се провери в специализирани форуми и търсачки.