Как и колко плащат за основен ремонт в други държави, Кризисна касичка
Как и колко плащат за основен ремонт в други държави
Стени сутрин, пари вечер
В съседна Украйна, според Министерството на регионалното развитие на страната, 75% от високите сгради се нуждаят от основен ремонт. Особено болна точка е ефективността на топлоснабдяването. Сегашният Жилищен кодекс е приет през 1983 г., тогава в Украинската ССР. И все още няма ясна процедура за финансиране на капитални ремонти в Украйна.
Според документа членовете на етажната собственост могат да получат общата собственост на къщата само след първия основен ремонт или могат да се съгласят да приемат къщата такава, каквато е, но при условие, че къщата все още се актуализира по-късно. Тоест, ако жилищните служби (ZHEU) нямат средства за ремонт, жителите, които искат да създадат етажна собственост, ще трябва да си затворят очите за това и да ремонтират къщата за своя сметка - или в противен случай да се откажат от идеята за Създаване на етажна собственост.
Но след създаването на етажната собственост жителите получават възможност да споделят разходите за основен ремонт с държавата. Например компенсация до 40% от стойността на работата и материалите, ако са довели до подобряване на енергийната ефективност на къщата. Отговорността за бюджетиране, намиране на изпълнители и наблюдение на ремонтите в Украйна, както и в България, е на собствениците на жилища.
Прогноза за милион "зайчета"
Белобългарските граждани са длъжни да правят отчисления за основен ремонт по размери, определени от Министерския съвет. Сега тарифата е 600 беларуски рубли (за български пари - 2,3 рубли)на квадратен метър обща жилищна площ. Този данък се заплаща от всички собственици без изключение. И това не зависи от степента на износване и възрастта на жилищната сграда.
Парите се съхраняват в специална сметка на организацията, отговорна за къщата (ZhREO, TS и др.), Която самостоятелно решава коя къща да похарчи за ремонт. И няма натрупване на средства - тоест, ако продадете апартамент, няма да получите обезщетение. Впрочем това също не е предвидено в българската система.
Според жилищното законодателство на Белоболгарсия основен ремонт трябва да се извършва най-малко веднъж на всеки 40 години. Според Министерството на жилищното строителство и комуналните услуги, за да спестите за основен ремонт на многоетажна сграда през това време, е необходимо да превеждате приблизително 3,6 хиляди рубли на 1 кв. М всеки месец. метър, а не 600, както е сега.
Преди няколко години правителството на Белобългария предложи да се ремонтира целият стар фонд и след това къщите да се прехвърлят изцяло на собствениците, за да се грижат те сами за имота. Но проектът не беше приет.
Платете за век напред
В повечето европейски страни само собствениците на жилища се занимават с основен ремонт. Те поверяват поддръжката на къщите на управляващи компании - частни фирми с опит и съответните компетенции. Жителите на общо събрание (в различни страни от 50 до 100% от присъствието на собствениците може да се счита за кворум) провеждат търг, за да изберат най-доброто съотношение на цена и качество на услугите и плащат на компанията за грижата за дома им от 10 до 100 евро на месец.
В Литва решението за извършване на основен ремонт се взема от синдикатите на жителите, а държавата и собствениците си поделят разходите наполовина. Най-често собствениците вземат целеви заем за основен ремонт за 10-15 години с ниска лихва.
Важен фактор при вземане на решение за капиталремонт - спестяване на ресурси.По този начин жителите компенсират разходите си за основен ремонт чрез допълнително намаляване на разходите за текущи плащания, като например за отопление или електричество.
Управляващите компании от своя страна организират събирането на средства за основен ремонт по специална банкова сметка или вземат заем. Цената се определя за всеки конкретен случай - в зависимост от състоянието на къщата, климатичните условия и, разбира се, желанията на жителите: основен ремонт се извършва при необходимост, а не по план. Те се опитват да не доведат къщата до състояние на неизправност и предпочитат редовно да обновяват една или друга система малко по малко.
Назаем от кралското семейство
Във Великобритания земята, върху която се строят жилищни сгради, най-често е собственост на членове на кралското семейство. Британците наемат апартаменти за няколко десетки или дори сто години от хазяи. Освен това, колкото по-стара е къщата, толкова по-кратък е срокът на наема и по-ниска е цената на апартамента.
Когато договорът за наем изтече, собственикът може да реши да разруши къщата и да построи нова. А наемателят - да наеме друг апартамент. Тази система се нарича leasehold и се е оформила във Великобритания и Уелс преди няколкостотин години.
Основно обновяване в Обединеното кралство се брои само като работа, която добавя нещо, което не е съществувало преди, като допълнителна тоалетна или прозорец. Но преоборудването на остарели имоти също се извършва редовно, а не веднъж на всеки 100 години. По правило предприемачът избира управляващата компания по време на строителството. Жителите могат да го променят, ако не са доволни от качеството на услугите. В този случай се провежда търг.
Немско качество и испански цени
В Германия месечните такси за основен ремонт са около 40 евроцента на 1 кв.м. ремонтен метър (31 рубли). И точно както в България,когато апартаментът бъде продаден, парите, натрупани за ремонт, се прехвърлят на следващите наематели. Функциите на управляващото дружество тук често се изпълняват от самите жители. Според германското законодателство е достатъчно да се съберат три четвърти от собствениците, за да се вземат решения за основен ремонт или други въпроси.
В същото време европейците нямат избор дали да плащат или да не плащат такси. Ирина Жарова-Райт, президент на инвестиционната група SESEGAR, разказа за български купувач, който е купил апартамент в Берлин и не е плащал битови сметки в продължение на шест месеца. „Той беше изгонен по съдебен път и апартаментът в Берлин беше обявен за продажба моментално“, каза тя. Апартаментът ще бъде продаден на търг, а бившият собственик ще получи обезщетение минус лихвите, глобите и разходите за неплатени комунални услуги. „Това е въпреки факта, че апартаментът най-вероятно ще бъде продаден на ниска цена“, добави Жарова-Райт.
Понякога купувачите на недвижими имоти специално избират апартамент в порутена сграда, за да го реновират и след това да продадат имота за два или три пъти повече. Този метод на инвестиция изисква допълнителни разходи след покупката и крие определени рискове: не всеки инвеститор може адекватно да прецени потенциалния размер на инвестицията в ремонт, след което да намери фирма изпълнител и да следи нейната работа.
В този случай властите на някои страни са въвели специален данък. Например в Испания, освен цената на самия основен ремонт, собствениците плащат на държавата около 500 евро за лиценз за право да го извършват.
Като цяло цените на ремонтите в Испания са сред най-ниските в Европа. Така например смяната на тръби ще струва около €3,5 хил., а ремонтът на фасадата - €10-20 хил. Испанците плащат около €2 хил. на година за основен ремонт, а в български пари това излиза над 12 хил. рубли на месец.
български опит
В България от 2014 г. е въведена нова система за заплащане на основен ремонт на жилищни сгради. Газета.Ru разговаря със Сергей Сиваев, директор на отдел „Градска икономика“ на Фондация „Институт за градска икономика“, за това как системата за съфинансиране на ремонта се оказа в България.
- От миналата година се плащат вноски за основен ремонт в цялата страна. Възможно ли е да се обобщят някои първи резултати?
- Строго погледнато данъкът капитален ремонт не е данък, а квазиданък. Хората могат сами да се справят със съдбата на тези пари, ако проявят някаква минимална инициатива, дори и държавата да не е много заинтересована хората да проявяват такава инициатива. От материална гледна точка целта тук е следната: собственикът трябва да отговаря за състоянието на своя имот.
С традиционната собственост сме свикнали да харчим определена сума пари, за да я ремонтираме, ако тя не отговаря на определено ниво на качество. Добър пример тук би била вила.
От гледна точка на реконструкцията на жилищна сграда ситуацията е подобна: това също са частни имоти. Единственото нещо е, че структурата на собственост тук ще бъде сложна: тази къща се притежава малко по малко от много собственици, с които може да бъде трудно да се намери общо решение.
В страните, където културата на живот в такива кооперации е достатъчно развита, собствениците правят клуб за основен ремонт. По правило цялата работа се извършва за сметка на заети и заети пари. Собствениците събират част от парите и след това теглят заем, за да извършат определени дейности, които подобряват енергийната ефективност на къщата. Намаляването на сметките за комунални услуги ще бъде основата за изплащане на този заем.
Държавата ни води патерналистична политика и предлага да се грижи засобственици. Държавата въвежда задължително плащане, събира пари в общ фонд и планира да ги използва за ремонт на къщи една по една. Съзнателните граждани могат да създадат индивидуална сметка у дома, където да вкарат тези пари, за да решат сами съдбата си. Но всъщност около 97% от всички вноски са дарени на регионалния фонд.
Цивилизованият свят не познава историята на задължителните капиталови вноски: отначало това беше белобългарско изобретение, а после българско. За нас ще бъде много показателен примерът с бившите социалистически страни: това са балтийските страни, Полша, Чехия, където хората бяха насърчавани да събират определена сума пари за капитален ремонт. След това към тези пари бяха добавени бюджетни пари и беше създадена кредитна система. В резултат на това беше възможно да вземете сравнително евтин потребителски кредит, за да подредите къщата си. Темата за енергийната ефективност в тези страни беше много остра в момент, когато енергийните ресурси рязко поскъпнаха.
Традиционно тръгнахме по свой път. Сега служителите се оплакват, че това е абсолютно неефективно, че тези пари стигат само за закърпване на дупки в най-трудните ситуации.
Невъзможно е с тези пари да се решат сериозни проблеми с енергийната ефективност. Федералният закон дори не предвижда провеждането на мерки за енергийна ефективност с тези пари. Във всеки случай процесът е започнал и все още продължава в повечето територии, така че е твърде рано да се обобщава. Основната част от ремонтните дейности се извършват през лятото и все още не са събрани много средства. Лятото на 2016 г. ще покаже ефективността на тези реформи, но в момента можем да изразим известен песимизъм: събираемостта на плащанията за капитални ремонти е доста ниска. Ако жилищните и комуналните услуги в България се плащат доста дисциплинирано(събираемостта на плащанията е 93–94%), след това за основни ремонти в страната е не повече от 70%. И известен скептицизъм на населението и експертите е оправдан.
Какви мерки би било разумно да се предприемат, за да се коригира ситуацията?
— Бих дал за пример опита на съседните ни страни. Без задължителни плащания: но в същото време, за да получат заем или бюджетна субсидия, собствениците трябва да съберат определена сума пари - еднократно. Просто трябва да съберете някакъв резерв, с който да дойдете в банката и да кажете: „Имаме програма, свързана с основен ремонт и модернизация. В рамките на тази програма сме събрали 20% от средствата, можем ли да получим заем за останалата сума и при какви условия?“ Тогава решението ще бъде доброволно, а не задължително.
Сега имаме два начина: единият е от служители, които ще го ремонтират на свой ред. В резултат на това парите просто няма да се натрупват - и колко къщи ще има достатъчно от тях е отделен въпрос. Ако хората държат пари вкъщи, те могат да ги поставят на депозит в банка. Но процентите на тези пари са значително по-ниски от инфлацията:по същество парите постоянно се обезценяват и е просто глупаво да се трупат по този начин. В тези случаи кредитните механизми са много важни, тъй като, както показва практиката, е възможно да ги върнете просто чрез подобряване на енергийната ефективност и намаляване на разходите.
— Как бихте характеризирали ситуацията в жилищно-комуналните услуги в момента? Преди година посочихте, че замразените тарифи рано или късно ще доведат до колапс.
- Както финансовата, така и управленската ситуация с жилищно-комуналните услуги сега е изключително трудна. Финансовите показатели се влошават, дълговете се трупат, няма оперативни решения.
Докато сме спасенифантастични показатели за надеждността на неефективната съветска система. Реалните показатели в този момент растат под инфлацията.
Ситуацията много ми напомня това, което се случи в началото на 2000-те при правителството на Примаков, когато тарифите бяха замразени и експертите говореха за период на комунална катастрофа. Тогава властите призоваха всички олигарси да създадат публично-частно партньорство - и тарифите бяха освободени. Ако си спомняме, от 2002 г. тарифите рязко се повишиха. Първо, причината за това беше отложената инфлация: общата инфлация за 1998 и 1999 г. беше 100%, а замразените тарифи всъщност се обезцениха два пъти. След това имаше процес на намаляване на бюджетните субсидии и до 2007 г. ситуацията се нормализира.
Сега повтаряме същия път: според отчетните материали се оказва, че физическото износване на инфраструктурата е критично, а загубите на енергия поради неефективността на системата са огромни. Ние плащаме за това: когато ефективността се загуби, ние или не получаваме услуги, или плащаме за загубите. Сложността на ситуацията нараства и мога само да се радвам, че зимата е топла: студената зима увеличава натоварването на обществената инфраструктура, увеличавайки рисковете от бедствия.