Как жилището сменя собственика си или типология на сделките снедвижим имот
Правата на собственост върху апартамента се прехвърлят от продавача на купувача в процеса на сделката. Обикновено говорим за покупко-продажба на жилище или за замяна, но има много повече разновидности на сключени договори. За основните видове сделки с недвижими имоти - днешният ни разговор.
Апартаменти във верига
Размените могат да бъдат еквивалентни, когато хората се местят от една зона в друга в едни и същи апартаменти. По-правилно обаче би било да се каже - на една и съща цена, тъй като дори стандартните апартаменти, разположени в едни и същи типове къщи, струват различно в различните райони. Ако единият от участниците в размяната доплати на другия, се получава разменна сделка с доплащане. Именно тази форма преобладава на пазара в Санкт Петербург.
В агенциите за недвижими имоти има много купувачи на "замяна" и всеки разполага с относително малка сума пари, която стига да плати разликата между цената на старите и новите апартаменти. Затова брокерите са се научили да правят така наречените вериги.
Гражданинът А. продава едностайния си апартамент, доплаща и се мести в двустаен. Гражданинът Б. напуска двустайния си апартамент (в който ще се премести А.) и мечтае за тристаен – разбира се, с доплащане. Семейство В., обитаващо тристаен апартамент, ще замине за два едностайни апартамента. Вече имаме един в нашата верига. Остава да се намери продавач, който иска само да продава, но няма да купи нищо. Поне не сега. Или купувач, който може би с "живи" пари ще премести веригата от мястото й. Това е най-примитивната схема, с минимален брой участници. Един брокер трябва да обединява много повече хора и обекти. Подписването на всички договори и преводът на парите става в един и същи ден. Всички участници без изключение се събират под вратата на нотариалната кантора.Ако поне една връзка в тази верига промени решението си в последния момент да продаде или купи апартамент (не фактът, че това ще бъде обикновена прищявка или упоритост, обстоятелствата са различни), цялата сделка, стриктно събирана от месеци, се разпада. Следователно, участвайки във веригата, никога не знаете предварително къде да поставите сламката.
Една от разновидностите на обменните сделки е обменът на дълги разстояния. Това е в правомощията на агенции, които или имат клонове в различни градове, или сключват споразумения за сътрудничество с местни фирми. Разбира се, такива транзакции са удобни за клиентите, тъй като не им се налага да харчат време и пари за пътувания. Продавачът (или купувачът) кандидатства в клон на местна агенция, а изборът на апартамент в друг град се извършва дистанционно, тоест служители на компания за недвижими имоти придружават сделката в два града наведнъж. При борсите на дълги разстояния ролята на агенцията за недвижими имоти нараства неимоверно, тъй като брокерите координират работата на застрахователи, банки, оценители, изпълнители в два града едновременно.
Жилищна "алтернатива" и комунална перспектива
Има доста сделки, които на жаргон за недвижими имоти се наричат „алтернативи“ (продажба и алтернативна покупка). Клиентът първо действа като продавач, а след това като купувач. Ако една типична сделка за покупко-продажба може да включва две агенции за недвижими имоти (едната има продавач, другата има купувач), тогава „алтернативите“ обикновено се извършват в една и съща фирма. За тях брокерите са разработили специална форма на договор за услуги: важно е продажбата и покупката да се извършват едновременно. В период, когато цените се покачват бързо, всяко забавяне означава, че постъпленията ще могат да се купят по-малко удобни жилища от първоначално предвиденото. Ако алтернативен договорсключен, лицето няма да бъде на улицата.
Този процес започна в началото на 90-те години. По това време агенциите за недвижими имоти заселват общински апартаменти по желание на клиенти, които искат да живеят на големи площи в центъра на града. До края на 90-те години най-интересните обекти вече са преминали в частна собственост и не всички инвеститори - хора с големи пари - се съгласяват да се преместят в апартаменти, разположени във втория или третия двор на исторически сгради, дори на Невски проспект.
Премахването на общинските апартаменти като клас продължава и днес, но по други причини. Градът прие програма за презаселване на разрушения жилищен фонд (и това са предимно общински апартаменти) и за реконструкция на квартали, застроени с къщи от първата масова серия (къщи Хрушчов, които ще бъдат съборени).
Презаселването е сложна и вълнуваща процедура не само за брокерите, но и за самите жители. Представете си, че 8-10 семейства живеят в апартамент. Те получават възможност да подобрят условията си на живот за сметка на купувача, да се разпръснат и никога повече да не срещат неприятни съседи в кухнята сутрин.
За настоящите жители на общински апартаменти две точки са особено важни. Първо, никакво презаселване няма да работи, ако поне един обитател на апартамента не се съгласи да се премести или промени решението си, независимо на какъв етап. Второ, частно лице, което реши да закупи този апартамент, е готово да плати определена сума за него. Ако "апетитите" на наемателите значително надхвърлят планираните цифри, купувачът може да откаже да закупи този конкретен апартамент и брокерите ще му намерят друг. Не забравяйте, че купувачът все още трябва да харчи пари за скъпи ремонти.
Тъй като общинските апартаменти не са станали значително по-малки, е възможно да закупите стая в общ апартамент, тоест да закупите дял вкомунален апартамент. Всеки обитател на последното има не само правото на собственост върху стаята, в която живее, но и на дял в други общи части: кухня, баня и др. Делът зависи от площта на стаята: колкото повече квадратни метра притежава наемателят, толкова по-голям е неговият дял в общата собственост. За продажба на дял от общ имот е необходимо съгласието на всички съсобственици. Освен това съседите имат предимство при покупка. Тоест продавачът първо трябва да им предложи стаята си и едва след месец, ако всички съседи откажат, ще може да обяви актива си за продан. Делът на стаите достига 20% от общия обем на офертите.
Апартаментът може да бъде прехвърлен в имота и по договор за дарение и по наследство. Естествено, когато човек дава недвижим имот, не говорим за пари, особено ако говорим за роднини. Междувременно е необходимо да се изготви такава сделка с участието на нотариус. И все пак трябва да плащате данъци.
Арбитражно-процесуален кодекс България Бюджетен кодекс България Воден кодекс България Въздушен кодекс България Градоустройствен кодекс България Граждански кодекс България Граждански процесуален кодекс България Жилищен кодекс България Кодекс за земя България Кодекс за вътрешен воден транспорт България Кодекс за медицинска етика Кодекс за административните нарушения Кодекс на професионалните Е thics of a Lawyer България Етичен кодекс на одиторите България Конституция на България Кодекс за горите на България Данъчен кодекс на България Семеен кодекс на България Митнически кодекс Кодекс на труда на България Наказателно-изпълнителен кодекс на България Наказателно-процесуален кодекс на България U главен кодекс на Руската федерация