Какъв е данъкът върху продажбата на апартамент през 2015 г
Съдържание на статията:
Процесът на продажба на апартамент или друг недвижим имот обикновено е придружен не само от много проблеми, но и от значителни разходи. Необходимо е да се намери добър брокер, оценител, нотариус, за предпочитане и адвокат. Но разходите на продавача не свършват дотук, защото повечето от тях се съдържат в данъка върху доходите от продажбата на жилище (ДДФЛ). Какъв е данъкът върху продажбата на апартамент през 2015 г.? Нека разгледаме това в детайли.
Какъв е данъкът върху продажбата на апартамент и ползите за жителите на Руската федерация?
И така, според законодателството, лицата, които пребивават на територията на България 183 или повече календарни дни, се признават за жители. В същото време понятието "резидент" и "гражданин" не трябва да се бърка. Лице, което има българско гражданство и е напуснало страната по каквато и да е причина за период над шест месеца, се счита за чуждестранно лице. От друга страна, чужд гражданин, който живее в България повече от шест месеца, автоматично става резидент. Сега нека анализираме ситуацията с данъчното облагане за жителите на България.
Да кажем веднага, че в случай на притежаване на апартамент за период от повече от три години и последващата му продажба, описаната по-долу информация може да бъде проучена за информационни цели, тъй като данъкът не се плаща. Само тези продавачи, които притежават имота по-малко от три години, плащат данък върху доходите на физическите лица.
Стандартната ставка на данъка върху доходите при продажба на апартамент за жители е 13%. Във връзка със сделките за покупко-продажба на недвижими имоти държавата е установила определени предимства. По отношение на продажбата тук е определен размерът на данъчното приспадане - 1 милион рубли. За тези, които не знаят значението на този термин, нека обясним: данъчното приспадане е полза зас чиято сума можете да намалите облагаемия си доход. За да стане още по-ясно, нека дадем пример: апартаментът е продаден за 2 милиона рубли, съответно данъчната основа на личния доход = 2 милиона - 1 милион (данъчно приспадане) = 1 млн. Данъчната сума (данък върху доходите на физическите лица) = 1 милион * 13% = 130 хиляди рубли. Трябва да се отбележи, че с данък се облага доходът, а не приходите от продажбата. Тоест тази част от средствата, които са останали над направените разходи за закупуване на апартамент.
За да потвърди разходите, продавачът трябва да разполага с документи (договор за покупко-продажба, платежни нареждания за парични преводи, разписки, чекове и др.). Така, ако всички тези документи са налице и са изрядни, данъчната основа може да се изчисли като разликата между продажната и покупната цена. Например, апартамент след една година покупка на цена от 1,5 милиона рубли беше продаден за 2 милиона рубли. В този случай продавачът ще трябва да плати данък върху доходите на физическите лица = (2 милиона - 1,5 милиона) * 13% = 65 хиляди рубли. Моля, имайте предвид, че и двата варианта за изчисляване на облагаемия доход (прилагане на данъчно приспадане от 1 милион рубли и направени разходи за придобиване) се извършват и изборът кой път да отидете зависи единствено от продавача. Просто трябва да разберете какво е по-изгодно в този случай. И това изобщо не е трудно да се направи: ако разходите за придобиване са по-малко от 1 милион рубли, тогава е логично да се използва данъчно приспадане, докато размерът на дължимия данък ще бъде по-малък.
Обект на облагане и ставка за чуждестранни лица.
Първо, необходимо е внимателно да се проучи въпросът за съществуващите международни договори и конвенции, за да се избегне двойното данъчно облагане. Такива споразумения между държави съществуват в съответствие с нормите на международното право. За 2015 г. са сключени споразумения с 80 държависвят, от които - Канада, САЩ, Китай, Австралия, повечето страни от Европа и ОНД, азиатските страни. На второ място, преди продажбата чуждестранното лице трябва да разбере дали има сключен такъв договор между България и страната на неговото постоянно пребиваване. Ако е така, тогава често данъкът се плаща само в страната на произход на източника на дохода, а в страната на пребиваване се изчислява въз основа на това плащане.
Срокове за подаване и плащане на данъци.
Както за резиденти, така и за нерезиденти законодателството установява единни условия:
Жителите, ползващи обезщетения, при подаване на декларация трябва да представят заявление за използване на приспадане или документи, потвърждаващи разходите, направени за закупуване на апартамент.
В същото време, ако резидентите може да нямат проблем с подаването на декларация, тогава какво да кажем за нерезидентите, които са териториално разположени в друга държава? В тази връзка законодателството не задължава чуждестранните лица да присъстват лично по време на подаването, достатъчно е да изпратят документа по пощата.
Как да намалим размера на данъка върху продажбата на апартамент?
Какъв е данъкът върху продажбата на апартамент за местни и чуждестранни лица, разбрахме, сега трябва да разберем какви са начините да го намалим. Разбира се, жалко е всеки продавач на недвижими имоти да загуби значителна част от доходите си в полза на плащането на данък. Как можете да спестите? Вече казахме, че размерът на данъка може да бъде различен, когато се използва приспадането на имуществото или разходите за придобиване за определяне на данъчната основа и, разбира се, по-целесъобразно е да изберете опцията, при която данъкът в крайна сметка ще бъде по-малък.
Също така, един от популярните начини изобщо да не плащате данък или значително да намалите размера му е подценяването на документирана цена на апартамент. Това всъщност е сделкатаизвършва се на реална цена, като в договора е записан по-ниски разход. Но този метод не е подходящ за всички, например за ипотечно кредитиране, реалната цена трябва да бъде посочена в договора и тук също има значителен риск за купувача. Следователно не всеки е съгласен да предприеме такава стъпка. Има много причини за недействителност на такава сделка. Това може да бъде признаването на продавача за некомпетентен и несъгласието на членовете на семейството с продажбата и много други.
Разбира се, продавачът не губи тук, защото със съдебно решение апартаментът може да му бъде върнат, но може да бъде трудно за купувача, тъй като сумата, посочена в договора, подлежи на връщане, тоест не е действително платена, но е подценена. Освен това подобни транзакции вече са под голямото внимание на данъчните власти и регистрационните органи обикновено могат да откажат регистрация при такива условия. Ако купувачът наистина хареса апартамента и продавачът настоява, че така се решава проблемът, можете като опция да предложите да разделите данъчната тежест наполовина.
По отношение на чуждестранните лица една от възможностите за намаляване на данъчната тежест е да придобият статут на местно лице, което означава да живеят в България за определения период и впоследствие да се възползват от предвидените облекчения и по-ниска ставка. Като алтернатива за тези чуждестранни лица, които имат близки роднини в България - съставете договор за дарение за местно лице и след това извършете продажбата от негово име. Ако договорът за подарък е издаден на близък роднина, тогава данъкът не се плаща при получаване на апартамента. В резултат на това при продажба впоследствие ще бъде възможно да се прилагат облекчения и ставка от 13%.
Какви промени предстоят през 2016 г.?
Играе роля в коя година е придобита: ако по-рано от 2016 г., тогава при продажбапрез 2016 г. остават старите условия за тригодишна собственост; ако покупката е направена през 2016 г., тогава, за да избегнете плащането на данъци при продажба на апартамент, ще трябва да изчакате до 5 години! Изключения се правят за приватизирани жилища, получени като подарък от роднина от първа степен или по наследство, както и по договор за пожизнена рента - за такива апартаменти минимумът остава на същото ниво (3 години).
Друга съществена промяна е установяването на минимално ниво на продажната стойност за определяне на данъчната основа - 70% от кадастралната стойност на апартамента. Именно с тази мярка правителството възнамерява да спре описания по-рано метод за укриване на данъци чрез занижаване на стойността на недвижими имоти в договора за покупко-продажба. Как ще работи? Ако при сегашните условия апартамент е закупен за два милиона рубли и е продаден на същата цена, тогава продавачът е освободен от плащане на данък върху доходите на физическите лица, тъй като разходите за придобиване са равни на приходите от продажбата, а доходът в крайна сметка е нула.
От догодина обаче сумата от продажбата ще се съпоставя с данните от кадастъра и ако се окаже, че цената не е два, а примерно четири милиона, тогава ще трябва да се плати следният данък: < 4 милиона * 70% (минимум, определен от закона) - 1 милион (данъчно приспадане)> * 13% (ставка на данъка върху доходите на физическите лица) = 234 хиляди рубли. Следователно дори сега има причина за безпокойство за онези собственици, които все още не са достигнали тригодишния лимит, но планират да продадат през 2016 г., използвайки метода на подценяване на цената в договора. В този случай ще трябва да изберете - или да извършите продажбата през текущата година, или да изчакате изтичането на тригодишния период, или - да платите данъци.
Кой ще бъде засегнат от новите правила?
Какъв е данъкът при продажба на апартамент в2016 г. вече е известна, но кой на първо място ще бъде засегнат от подобни промени? Първоначално целта му беше да засегне интересите на спекулантите с апартаменти и тези, които правят сделки на ниски цени, за да избегнат плащането на данъци. Но мненията на експерти показват, че подобни промени в законодателството ще имат неприятен ефект върху обикновените граждани, но инвеститорите няма да пострадат много. Ако спекулантите вдигнат цените на апартаментите, за да компенсират данъка, това ще легне директно върху плещите на купувачите.
Също така често млади семейства купуват бюджетни жилища с малка площ и след известно време ги продават и придобиват жилища с по-добри условия. Сега, за да не плащате данък, трябва да изчакате цели пет години и ако не искате да чакате, тогава няма опции за отстъпление (например с подценяване на цената в договора за покупко-продажба). При такива условия пазарът на недвижими имоти може да даде приоритет на дългосрочните наеми, а не на сделките за покупко-продажба. Освен това това ще се отнася както за инвеститорите, които не искат да плащат данък, така и за обикновените граждани, които ще предпочетат жилище под наем пред покупка за кратко време.