Какъв е наемът в апартамента, има ли нюанси при наемане и живеене Добър въпрос
— Разкажете ни за плюсовете и минусите при закупуване на апартамент, с изключение на невъзможността да се регистрирате. С какво този имот се различава от обикновените апартаменти? Какъв е наемът там, повече или същия? Има ли някакви нюанси в доставката или пребиваването на собственика?
Алексей Головченко, управляващ партньор на ENSO Group, ръководител на Комисията за оценка на регулаторното въздействие на закони и законопроекти на Business Bulgaria, отговаря:
Несигурността на правния статут на апартаментите все още е препъникамъкът, който пречи на предприемачите да ги строят в много по-големи обеми, а на купувачите да придобият този тип имоти за собствено жилище или като инвестиция.
Апартаментите се считат за търговски помещения, предназначени за временно пребиваване. В същото време понятието "временно" е доста свободно. Но тъй като помещението е търговско, то може да не отговаря на много от изискванията, които важат за жилищните помещения и които (особено за тези, които ще живеят там) понякога са значително предимство за живеене. Сградите, в които се намират апартаментите, може да нямат паркоместа, а само алеи; може да няма зелени площи наоколо; може да не са изпълнени изискванията за близост до магазини и детски градини или, обратно, отдалеченост от промишлени съоръжения и т. н. И разбира се, не забравяйте, че по правило е невъзможно да се издаде разрешение за постоянно пребиваване в апартаменти.
В същото време собствениците на апартаменти и тези, които живеят в тях, запазват всички „минуси“, които имат търговските помещения: сметките за комунални услуги се изчисляват по търговски тарифи, тоест те могат да бъдат до два пъти по-високи от тези за жилищнипомещения. А за дългове в общински апартамент може да се изключи електричество, вода и отопление. Недостатъците, които апартаментите са наследили от търговския си статут, включват размера на данъка върху имотите. При изчисляването на този данък върху жилищните имоти Данъчният кодекс на България установява намален диапазон на ставки от 0,1% до 2% от кадастралната стойност на жилищния имот. Освен това при изчисляване се предоставя приспадане на кадрите при определяне на данъчната основа за изчисляване: минус 10 кв. метра за стая, минус 20 кв. метра за апартамент и минус 50кв. метра за къщата. За апартаменти не се прилагат удръжки за кадрите. Минималната ставка, която може да се прилага при изчисляване на данъка, е 1% (вместо 0,1%). По правило такъв минимален процент от данъчната ставка се прилага за тези апартаменти, разположени в сгради от хотелски тип. Данъкът върху апартаментите, разположени в комплекси със смесено предназначение, може да се начислява в размер от 0,5% до 2%.
Поради всички горепосочени трудности, апартаментите често са много по-евтини от стая или апартамент. Например, ако цената на едностаен апартамент в милионен град може да бъде около 2,5-3 милиона рубли, тогава цената на апартаментите може да бъде 1,5 милиона рубли.
Приравняването на апартаментите към жилищата на законодателно ниво би решило много проблеми за разработчиците, купувачите и дори градските власти, особено в големите градове, където въпросът за разпределянето на парцели в града за жилищно строителство е много остър. На федерално ниво обаче все още няма окончателно решение на проблема с апартаментите.
Управляващият партньор на Residential Group Емил Захаряев отговаря:
Когато купувате апартаменти, трябва да имате ясна представа за техните предимства и недостатъци.
Предимства:
1. Обикновено цената на апартаментите (особено тези от комфортния клас) е с 10-15% по-ниска от подобни апартаменти. Тази разлика обаче постепенно се изравнява. Разработчиците пускат на пазара многоформатни проекти, в които апартаментите и апартаментите се продават на приблизително еднакви цени.
2. По правило апарт-комплексите се изграждат в райони с благоприятно местоположение. Ако обектът се намира в индустриалната зона, тогава най-често той се вписва в съществуващото жилищно строителство. В Москва като такива примери могат да бъдат посочени столичните квартали "Савеловски" и "Фили". В същото време парцелите, върху които се изграждат жилищни сгради от икономична и комфортна класа, често се намират в периферията.
3. Апартаментите могат да бъдат превърнати в жилищен фонд. Това може да стане както след пускането на комплекса в експлоатация, така и на етапа на строителство. В първия случай прехвърлянето се извършва от собственика на апартаментите, във втория - от предприемача.
Слаби страни:
2. Жителите на апартаментни комплекси плащат по-висок данък върху имотите от тези, които живеят в апартаменти. В краткосрочен план размерът на данъка ще се увеличи, тъй като сега той ще се изчислява въз основа на кадастралната стойност на апартаментите.
3. Средно тарифите за плащане на жилищни и комунални услуги в апартаменти са по-високи, отколкото в апартаменти, тъй като изчислението се извършва по тарифи за търговски недвижими имоти. Предвид по-ниската първоначална покупна цена на апартаментите обаче, това надплащане се компенсира.
4. Много апарт-комплекси са построени в съответствие с различни строителни изисквания в сравнение с обикновените апартаменти. Това означава, че в някои проекти (а понякога и в конкретни апартаменти) стандартите за осветление могат да бъдат нарушени или допустимото ниво на шум може да бъде превишено. трябва да бъде отбелязано чеапартаментите, проектирани в съответствие с нормите, приети за жилищни помещения, са много по-лесни за превръщане в жилищен фонд.
Екатерина Беляева, маркетинг анализатор в BFA-Development CJSC, отговаря:
Ако говорим за текущото състояние на нещата, тогава в момента цената за закупуване на апартаменти е с 10-15% по-ниска от тази за жилища в стандартни жилищни комплекси в същия район. Разходите за живот обаче, които включват наем, комунални услуги за наемателите и данъци за собствениците, са с 30-40% по-високи, отколкото за обикновените собственици на апартаменти. Освен това, ако разходите за жилищни и комунални услуги за апартамент надвишават определен дял от семейния доход, тогава можете да използвате субсидия за компенсация от държавата. При апартаментите тази ситуация е изключена.
Когато наемате апартамент, си струва да запомните, че това е законен наем. Договорите с наемателите се контролират от управляващото дружество, което отговаря за това. Реалната доходност от отдаване под наем на апартаменти не е толкова висока: 4-7%. Крайната цифра на печалбата се влияе от увеличения данък върху апартаментите като обект на бизнес имоти и данъка върху доходите от отдаването им под наем. Именно това е съществената разлика между отдаването под наем на апартаменти и обикновените апартаменти, чиито собственици по правило не декларират дейността си пред данъчните власти и не плащат данъци. По този начин свързаните с това разходи за собствениците на апартаменти са по-високи от тези за собствениците на апартаменти.
Оксана Маторина, ръководител на отдела за продажби на нови сгради в Москва и MO VSN Realty, отговаря:
Тарифите за комунални услуги в апартаментите са сравними с тарифите за търговски недвижими имоти. В сравнение с обикновените апартаменти разходите за отопление за собственика на апартамента ще бъдат с 20-30% по-високи, за водоснабдяването разликата достига 20%, ноконкретни цифри зависят от региона и управляващото дружество.
Купувачът на апартаменти трябва да вземе предвид и други характеристики. Първо, когато купувате такъв недвижим имот, няма да можете да получите данъчно приспадане. Втората точка е данъчната ставка, която за апартаментите е 0,1-0,3%, а за апартаментите е 0,5-2% от кадастралната стойност. Освен това има още един важен нюанс: собственикът на апартамента няма право да задържи такъв обект като единствено жилище, ако имуществото му е описано за дългове.
Апартаментите обаче имат своите предимства. На първо място, това е благоприятно местоположение, тъй като повечето от тях се строят в бизнес районите на града. На московския пазар до 65% от тези оферти попадат в Централния административен район. Вторият плюс е, че апартаментите често се продават с готова декорация, мебели и уреди. Това състояние на нещата е удобно за наемодателите и тези, които се интересуват от собствено жилище за „командировка“. Тези, които желаят да извършат преустройство, няма да се сблъскат с толкова строги изисквания, които са типични за апартаментите. Важно е и хотелското обслужване, което е типично за всички апартаменти.
И накрая, огромно предимство на този сегмент е доста ниската цена (в сравнение с апартаменти от подобно ниво). Средно в Москва разликата между тези имоти е 10-20%. За сравнение: цената на едностаен апартамент в района на Филевския парк започва от 7,6 милиона рубли, а цената на жилище с площ от 30 квадратни метра. метра в апартаментен комплекс, разположен в същия район, е приблизително равен на 5,2 милиона рубли.
Що се отнася до ограниченията при живеене в апартаменти или отдаване под наем, няма други проблеми, освен въпроса за регистрацията. Надяваме се, че и това ограничение ще отпадне с приемането на новзакон за статута на апартаментите. Поради това е възможно скоро някои от тях да бъдат прехвърлени в жилищния фонд.
Владислав Мелников, старши вицепрезидент на VTB Bank, ръководител на проекта IFC Match Point, отговаря:
Текстът е подготвен от Мария Гуреева
Знаете ли повече за това? Кажете ни.