Каква е разликата между апартаменти и апартаменти, Gordon & Partners
Какво е апартамент
Апартаментни апартаменти и хотелски апартаменти Разлики
Как да купя апартаменти в Москва през 2016 г.?
Струва ли си да си купите апартамент
Или как купуват нещо, което не съществува?
Поддръжка на апартаменти
Адвокат Гордън А.Е.
Адвокатска колегия на Московска област
Какво е апартамент
На въпроса: „Как да купя апартамент в Москва?“, Мнозина ще отговорят, че не е трудно, ако има подходяща сума. И ще сгрешат!
Парите не са основният проблем, пред който ще се изправи купувачът на апартаменти. Първото е какво купува. Факт е, че юридически в съвременна България понятието апартаменти не съществува и това прави покупката изключително трудна.
Какво е апартамент и как да си купите апартамент в Москва? Как се купува нещо, което го няма в България?
Апартаментите са:
В тълковния речник на Ожегов значението на думата апартаменти е голяма предна всекидневна.
Името "апартамент" е познато на мнозина от литературата, някой е използвал апартамента за живеене, докато е пътувал из Европа. През последните 25 години някои български граждани са закупили апартаменти в Европа, на морския бряг в Турция за собствено временно пребиваване, за да ги отдават под наем.
След 2010 г. на московския имотен пазар се появи значително предлагане на апартаменти, както и разбираеми за всички българи апартаменти (жилищни имоти), като в момента броят на тези предложения нараства.
Апартаментите за повечето купувачи се свързват с концепцията за жилищни помещения, отдадени под наем за живеене. В жилищното законодателство на България обаче няма да намерите дефиниция на понятието апартаменти. В жилищния кодексизброени са жилищни помещения: жилищни сгради, част от жилищна сграда, апартаменти, част от апартамент, стая.
Ако сравним чуждестранни и български апартаменти, както тук, така и там, това са едни и същи апартаменти, в които, както в обикновените апартаменти, има хол, кухня, баня (или дори няколко), като правило апартаментите имат лоджия или балкон. Разликата между апартаментите и апартаментите е чисто функционална - апартаментите са помещения, предназначени за отдаване под наем за дълго време или за временно настаняване на собственик или туристи.
Европейската традиция е да се живее под наем, включително апартаменти. българската традиция до 1990 г. е да се живее на квартири.
Каква е разликата между апартаменти и апартаменти
Ако хората живеят и в апартаменти, и в апартаменти, каква е разликата между апартаменти и апартаменти? Първата и основна разлика е, че според българското законодателство апартаментите не са жилищни помещения с всички произтичащи от това последици. На първо място, законни - в нежилищни помещения, дори в хотел, не е възможно да се регистрирате, както в апартамент или индивидуална жилищна сграда, по местоживеене.
Разликите между апартаментите и апартаментите не се ограничават до регистрацията. За купувачите, които купуват апартамент като апартамент (място на постоянно пребиваване), фактът, че не е жилищна сграда, носи много повече опасности, тъй като разликите между апартамент и апартамент не се ограничават до правни последици.
Апартаментите в България не са жилищни помещения. Възможно ли е да се живее в нежилищни помещения?
Апартаментите в България по правен статут могат да се сравнят с хотели и хостели. Съгласно българското законодателство всички тези имоти санежилищни помещения.
Най-модерните апартаменти на пазара за ново строителствоБългария се позиционира като обикновени апартаменти за постоянно пребиваване. От техническа гледна точка те може да не се различават от апартаментите. И тук основната дума еcan.
Факт е, че за разлика от апартаментите, строителството и експлоатацията на хотели и общежития в България традиционно е строго регламентирано от съответните разпоредби, което гарантира безопасността на използването имза временно пребиваване на хора. Но в техническите и санитарни разпоредби, съществуващи преди 2016 г., апартаментите не се споменават.
Като се вземат предвид изискванията на съвременния жилищен пазар, предприемачът има право, въз основа на горните стандарти за нежилищни помещения, да проектира и изгражда многофункционални центрове, включително хотели или хостели, състоящи се от апартаменти, които съответстват на оформлението на модерни апартаменти.
Но когато продават такива „апартаменти“, предприемачите и брокерите не фокусират вниманието на купувачите, че тези помещения и сгради не са свързани с жилищни сгради. И те са построени по други стандарти, отколкото се строят многофамилни жилищни сгради.
Поставянето на сгради с апартаменти се извършва според стандартите на хотели или хостели. Изискванията на стандартите за последните по отношение на осветеността, размера на парцела, наличието на транспорт и други параметри са по-ниски, отколкото при разполагането на жилищни сгради, а за определени показатели, например наличието на детски градини, паркинги, дворове, клиники и др. за хотели и общежития изобщо не се предвижда.
От гледна точка на правната регистрация, строителството на недвижими имоти в България, включително хотели и хостели, се извършва в съответствие с разрешителни. Обект, завършен със строителство, преди регистрация на собственост, подлежи навъвеждане в експлоатация само ако изграденият обект отговаря на проектната документация и предназначението на парцела.
Това означава, че апартаментите, като част от хотела, предвиден в проекта, могат да бъдат построени и въведени в експлоатация само като част от хотела или многофункционални комплекси, които включват нежилищни помещения като хотели и разполагането на които е позволено от предназначението на парцела, върху който е построен обектът.
В момента купувачите на апартаменти в Москва систематично се сблъскват с трудности при въвеждането на сгради в експлоатация поради неуредени поземлени отношения. На първо място, поради несъответствието на изграденото съоръжение с разрешеното използване на парцела, и второ, факта, че парцелите са собственост не на предприемачи, а на трети страни.
Подобни ситуации са опасни за купувачите на апартаменти поради сложността и ниските перспективи за съдебна защита.
Участието на купувачите в строителството на апартаменти се формализира с гражданскоправни договори, които не са предмет на споразумението за споделено жилищно строителство, установено със Закон 214-FZ „За споделено жилищно строителство“. В тази връзка е трудно за купувачите на апартаменти да възстановят неустойки, глоби от разработчиците за късно завършване на строителството и прехвърляне на апартаменти на собствениците.
През последните години, и особено в Москва, разработчиците продават апартаменти по DDU споразумения, но това не подобрява значително позицията на купувачите.
По този начин апартаментите не са жилищни помещения, подходящи за временно пребиваване на граждани, подобни по статут на хотели, но с повишен комфорт не по-нисък от изолиран апартамент иневъзможност за регистрация по местоживеене. В същото време, според санитарните стандарти (отдалеченост от пътища, шум, осветление и т.н.), апартаментите не отговарят непременно на параметрите на апартаментите. Също така от апартаментите не се изисква да гарантират, че паркингите, дворовете и т.н. са достъпни за обществеността.
Тези параметри на проекта и условията за продажба на апартаменти трябва да се обърнат внимание при покупка.
Имате ли нужда от адвокат, който да подкрепи покупката на апартамент? Има ли въпроси относно сделката, етапите на сделката с апартаменти? Обадете се, пишете:
Закупуване на апартаменти в Москва през 2016 г.
Изискванията към апартаментите стават по-прозрачни
От 2015 г. в областта на строителството е в сила нов документ, в който е направен опит за „узаконяване“ на концепцията за апартаменти. Сега федерален регламент определя как се проектират и разполагат апартаментите, което трябва да подобри способността за защита на правата на купувачите.
Съгласно параграф 3.1 от Кодекса на практиката апартаментите са жилищни помещения, предназначени за временно пребиваване, които могат да бъдат проектирани под формата на хотелски стаи или тип апартамент за временно пребиваване (например при отдаване под наем).
При закупуване на апартаменти купувачът може лично или чрез покана на специалист да се запознае с документацията на предприемача (проект, обща част) и да установи в съответствие с кои нормативни документи е извършено проектирането и строителството на сградата, в която се намират апартаментите.
Наборът от правила, в противоречие с Жилищния кодекс, поставя апартаментите в редица жилищни помещения, но не са предназначени за постоянно пребиваване. Което е абсурдно. Според дефиницията на Жилищния кодекс основната собственост на жилището е предназначението запостоянно пребиваване.
Промяната на статута на апартаментите и включването им в жилищни помещения е възможно само с промяна в съответните членове на Жилищния кодекс. Сам по себе си Кодексът на правилата не промени позицията на собствениците на апартаменти - апартаментите позволяват временно пребиваване на граждани, което жилищното законодателство признава не като пребиваване, а като престой.
В същото време Кодексът на правилата съдържа подобни изисквания за апартаменти и апартаменти, както за жилищни помещения, докато стандартите за осветеност, площта на помещенията на апартаментите и апартаментите са определени съгласно същите стандарти за жилищни помещения. А за апартаментите в хотелите Кодексът на правилата установява по-високи изисквания: най-малко две жилищни помещения (без да се брои кухнята), задължително наличие на две бани, възможност за отделна стая за личен персонал и наличие на спомагателни съоръжения.
Извод: От 2015 г. в България са въведени правила за проектиране на апартаменти тип апартаменти и хотелски апартаменти. При проектирането на апартаменти и апартаменти се използват стандартите, установени за жилищни помещения. Това показва допустимостта на използването на апартаментите за постоянно пребиваване, т.е. като жилищни помещения.
За купувача на апартаменти, покупката на нежилищни помещения, проектирани в съответствие със стандартите за жилищни помещения, знакът „нежилищни“ в сертификата означава определена правна фикция.
Апартаменти тип апартамент
Хотелски апартаменти
Разлики
Каква е правната разлика между хотелски апартаменти и апартаменти?
Както вече казахме, хотелските апартаменти се изграждат по правилата и разпоредбите на хотели - нежилищни помещения с повишен комфортпредназначениза временно настаняване в хотели.
Във връзка с тази характеристика на предназначението, което е включено в строителната документация, купувачите и инвеститорите трябва да имат предвид:Отделни хотелски апартаменти не могат да бъдат закупени като собственост, тъй като такива апартаменти са неразделна част от хотела - единичен комплекс - неделима вещ. Възможно е придобиване на дял в собствеността на хотелския комплекс и в правото на ползване на останалите помещения от целия хотелски комплекс, съразмерно на дела.
Апартаменти от тип апартамент - нежилищни помещения за временно пребиваване на отделно семейство, проектирани въз основа на техническо задание, някои параметри на които могат да се различават от стандартите на апартаментите. Апартаментите тип апартамент са самостоятелни недвижими имоти и могат да бъдат придобити по силата на договор за покупко-продажба или друг договор.
Поддръжка на апартаментите. Данъци
В по-голямата си част тарифите за комунални услуги в жилищните сгради се определят от местни организации за доставки, свързани с управляващи компании и собственици на сгради.
Данъчното облагане на апартаментите се извършва по ставки за нежилищни помещения и в Москва е 2% от кадастралната стойност на година.