Какво да направите, ако къщата не бъде предадена навреме
Едно от най-сериозните нарушения, извършвани от предприемачите в рамките на инвестиционния договор, е нарушаването на сроковете за завършване на работата.
- Съгласно чл. 28 от Закона за защита правата на потребителите, инвеститорът има право да изисква от предприемача точна дата за въвеждане на къщата в експлоатация, както и пълно обезщетение за причинените му загуби във връзка с нарушаване на сроковете за въвеждане на къщата в експлоатация. Предвидена е и неустойка за всеки ден забава на изпълнение на задълженията, която се определя в размер на 3% от цената на договора. Инвеститорът има право да прекрати договора, но в по-голямата си част това не е изгодно за него, тъй като инвестирайки пари в строителството, човек очаква да получи апартамент, освен това инвестираните средства са изложени на инфлационен риск. В същото време инвеститорът често няма право да претендира за определен апартамент, а само за внесените пари. В по-голямата си част инвестиционните споразумения не уточняват конкретните параметри на обекта, в резултат на което в случай на спор могат да възникнат трудности с недвусмисленото му определяне. За разлика например от договор за споделено строителство, където всички задължителни параметри на обекта са посочени много точно (номера на сградата, етаж / брой етажи и др.). Инвеститорът отново, за разлика от участник в споделено строителство, все още ще трябва да докаже в съда, че ситуацията наистина попада в Закона за защита на правата на потребителите. Като друго решение на проблема инвеститорите, обединени в група, могат да поискат от предприемача да им прехвърли дял от правото върху незавършен обект. Такива случаи в Новосибирск бяха например във връзка с къщата на Sibrevkoma, 7 (разработчик "RSK"), по-известна като "Каменно цвете". Но тогава инвеститорите трябва да го направят самипострои къща. Като цяло, на практика, за да защити правата си, независимо дали става въпрос за обезщетение за загуби или прехвърляне на обект във формата, в която е, инвеститорът трябва да се обърне към съда, - отбелязва Елена Хрячкова.
Акционерите са защитени от закона
Оттогава беше приет FZ-214 „За участие в споделено строителство на жилищни сгради“, споразумението за дял се превърна в най-сигурната форма за формализиране на правните отношения между акционер и предприемач. Споразуменията за дялово участие подлежат на задължителна регистрация в Службата на Федералната служба за регистрация. В случай на нарушаване на срока за прехвърляне на обекта на акционера, предвиден в споразумението, е възможно да се изиска от предприемача да плати неустойки, които са ясно посочени.
- Като правило, в случай на нарушение на условията за доставка на къщата, акционерът пише иск до предприемача. В моята практика има прецеденти, когато средствата и лихвите за използването им през целия период бяха изплатени на участниците в споделеното строителство в пълен размер без съдебни спорове. Ако взаимно съгласие не бъде постигнато чрез мирни преговори, участникът в споделеното строителство няма друг избор, освен да заведе дело в съда. Първо, предприемачът е длъжен да плати на участник в споделено строителство неустойка в размер на една триста от процента на рефинансиране на Централната банка от договорната цена за всеки ден забавяне. Ако участник в споделеното строителство е гражданин, тоест физическо лице, санкцията се заплаща в двоен размер. Законът предвижда и възможността акционерът да прекрати договора при нарушаване на сроковете за строителство. В този случай предприемачът в срок от двадесет работни дни е длъжен да върне на инвеститора платените от него средства за сметка на цената на договора, както и да заплати лихва за ползванетотази сума, базирана на една тристотна от ставката на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация, в сила в деня на изпълнение на задълженията за връщане на средства. Лихвата за ползване се начислява от деня, в който участникът в споделеното строителство направи средствата, до деня на връщането им. Ако физическо лице действа като акционер, посочената лихва се заплаща от предприемача в двоен размер.
Като един от начините за гарантиране на изпълнението от предприемача на неговите задължения в съответствие с чл. 13 от Закона за участие в съвместното строителство на жилищни сгради в случай на фалит на дружеството Елена Хрячкова посочва залог. Съгласно споразумението, от момента на държавна регистрация на споразумението, поземленият парцел, предвиден за изграждането на жилищна сграда, собственост на предприемача на право на собственост или лизинг, се счита за заложен на притежателите на дялове. Възбрана може да бъде наложена не по-рано от шест месеца след крайния срок за прехвърляне от разработчика на общия строителен обект, предвиден в споразумението. Съответно, ако строителството е било замразено или изобщо не е започнало, е необходимо да се подаде молба за установяване на размера на иска до арбитражния съд. След обявяване на длъжника в несъстоятелност и публични търгове, на които се продава имуществото на дружеството, акционерът може да получи своя дял от тези приходи.
Заложете на безопасността
Основната схема, според която разработчиците извършват строителството на жилищни сгради в Новосибирск, се провали по време на кризата. В повечето случаи строителството е извършено за сметка на заемните средства на притежателите на дялове, тоест до пренасянето на парите. Днес, когато търсенето на първичния жилищен пазар на практика е изчезнало, строителните компании са изправени пред липса на средства за завършване на строителството на своите обекти.
INкризисни условия, понякога дори стабилни разработчици спират строителството и пред акционера възникват много въпроси: ще бъде ли завършен обектът? Кой е най-добрият начин да го направите? - Акционерите, които установят, че дружеството няма средства за довършване на строителството на къщата, трябва да се консултират с квалифициран юрист. Защото има различни начини за решаване на проблема. Компетентен специалист ще ви помогне да предявите иск към предприемача, ще предложи най-добрия вариант за взаимодействие със строителната компания. Консултацията е необходима и за тези, които тепърва ще инвестират.
В ситуация, в която строителството на половината от обектите в града е замразено, за потенциалните купувачи става все по-важно да имат информация за първичния жилищен пазар. Освен това, обективни данни не могат да бъдат получени от разработчик, който се интересува единствено от привличане на печалби. В съвременните условия консултацията с независим специалист в ново строителство е необходима дори за тези, които купуват апартамент в къща с висока степен на готовност.
Е. Викторова. Вашият жилищен въпрос.
