Какво влияе върху цената на един апартамент Съвети за продавачи на недвижими имоти
Има много различни фактори, които влияят върху цената на вашия апартамент. Някои от тях само леко намаляват или повишават стойността на недвижимите имоти, докато други оказват значително влияние.
Как да определим какво прави апартамента ни по-скъп и какво го прави по-евтин? Тук важи правилото: колкото по-лесно е да промените един или друг параметър, толкова по-малко ще се отрази на цената на апартамента.
И така,основните фактори, влияещи върху цената, включват :
Местоположението на къщата е един от най-значимите фактори, които влияят върху стойността на недвижимите имоти. Това се отнася както за престижа и благосъстоянието на района, така и за неговата инфраструктура - близостта на метростанции и транспортни спирки, детски заведения и клиники, търговски, развлекателни и културни центрове и др.
Колкото по-далеч е всичко това, толкова по-ниска е стойността на недвижимите имоти. Така например апартамент в центъра на Киев ще струва повече от този, който се намира в покрайнините. И апартамент в престижен жилищен район с добра инфраструктура ще бъде по-скъп от подобен апартамент в по-малко привлекателен район, отдалечен от метрото и главните магистрали на града.
Какво прави един апартамент СКЪП?
- Престижен район
- Развита инфраструктура, близост до метро, магистрали, магазини, детски градини, училища и др.
- Добро местоположение на къщата. В съвременните големи градове най-успешното местоположение за жилищна сграда са спокойни, тихи улици в близост до главни магистрали. Известна отдалеченост от шумни транспортни артерии е нещо като „златна среда“ за купувачите: от една страна, това е удобството и комфорта на движение, а от друга страна,благоприятно (тихо) място за живеене.
- Природа. Близост до "зелени" площи и места за отдих (гора, парк, езеро и др.)
- Добри перспективи за развитие на района (например откриването на метростанция не е далеч)
- и т.н.
Какво прави един апартамент по-евтин?
- Местоположението на апартамента е в район с лоша екология, в близост до промишлени предприятия.
- Прекалена отдалеченост от метрото, от основните транспортни пътища, което създава пречки за удобно придвижване из града.
- Слабо развита инфраструктура на микрорайона, липса на магазини, аптеки, училища и детски градини, гаражи и паркинги в близост до къщата.
- затрупана среда, криминална зона и др.
Тук се събира информация за Киев, райони и масиви на Киев:
Не е тайна, че възрастта на къщата и нейното състояние също оказват значително влияние върху цената на жилището. Колкото по-нова е къщата, толкова по-естествено се цени (единственото изключение може да са луксозните реставрирани "кралски" къщи) ... И съответно апартаментите в къщи, които са най-много на 10-12 години, са много по-скъпи от апартаментите в "стари" сгради. Разликата в цената понякога достига 50%.
Материалът на къщата също има значение. Апартамент в топла тухлена къща, който също се отличава със звукоизолационни качества и способност да "диша", ще бъде по-желан (и следователно по-скъп), отколкото в панелна къща, но малко по-евтин, отколкото в монолитна. Четем повече за това Коя къща е по-добра: панелна, монолитна или тухлена?
Видовете и сериите къщи също играят важна роля при ценообразуването. Този показател характеризира здравината на сградата и нивото на комфорт на обитаване в нея. Всеки тип къща (къща серия) има своя собственапредимства и недостатъци. Например, разликата между функционалните разпределения и наличието в къщата на такива предимства на цивилизацията, като например асансьор и улей за боклук, и най-важното, тяхното състояние, оказват много значително влияние върху цената на жилището.
Какво прави един апартамент по-скъп?
Какво прави един апартамент по-евтин?
- стара къща
- дървени подове в стари къщи
- разрушени комуникации
- в лошо състояние (мръсни) предни и стълбищни клетки,
- без асансьор
- лоши пътища за достъп до къщата, "счупени" пътища,
- изоставен "неподреден" двор или липса на такъв
- и т.н.
Апартаментите, разположени на първия етажобикновено са или много по-скъпи (в зависимост от местоположението на къщата и възможността за използване (прехвърляне) на помещенията за търговски цели), или 5-10 процента по-евтини поради:
- влага и студ
- близко разположение на кофата за боклук, паркинг и други "удоволствия" под прозорците, •
- шум от улицата и постоянно затръшване на входни врати,
- прекомерна тъмнина в стаите поради дървета,
- както и повишена вероятност от „проникване“ на неканени гости (крадци) в апартамента, поради което трябва да се монтират блиндирани прозорци или решетки, което не изглежда много естетически и не всеки е готов да живее „зад решетките“.
Последният етажобикновено е по-евтин от останалите. Корекцията може да бъде до 10% от цената. Животът на последния етаж не винаги е удобен, тъй като може да има някои проблеми с покрива и таваните (поток на вода от дъжд и топене на сняг, което означава влага и мухъл в апартамента),през лятото - горещ и задушен въздух от отопляем покрив (особено ако къщата няма таван) ... Освен това асансьорите могат да се развалят в стари къщи, което също е много безполезно.
В същото време красива гледка от прозореца и осъзнаването, че никой няма да „ходи по главата“, че съседите отгоре няма да наводнят и рядък комар ще лети до вашия етаж, не винаги склоняват купувача да направи избор в полза на последния етаж.
Оставащи етажив жилищен блок - на същата цена. Разбира се, изключение правят онези горни етажи в нови ексклузивни къщи, от чиито прозорци на апартаментите се отварят зашеметяващи пейзажи (така наречените апартаменти с гледка), и разбира се, мезонети и многоетажни апартаменти. Те, разбира се, са по-скъпи. Освен това цената на такива апартаменти може да се различава значително.
Що се отнася до разположението на етажа, заслужава да се открояткрайни и ъглови апартаменти- те се намират в края (в ъгъла) на къщата, а стените им граничат директно с улицата. Ъгловият апартамент е с две такива (фасадни) стени, а крайният с три.
Терминът "ъглов" или "краен" апартамент предполага, че такъв апартамент ще се нуждае от специални мерки за осигуряване на нормални условия на живот. Всъщност, тъй като външните стени на такива апартаменти граничат с улицата, тогава сред „минусите“ могат да се разграничат две основни:
- през зимата в стаите е студено (и понякога стените дори замръзват), а през лятото е горещо (особено ако стените са обърнати на юг),
- висока влажност и влага, поради което често се образуват гъбички по стените.
Поради тези най-често срещани недостатъци крайните и ъглови апартаменти обикновено са малко по-евтини от подобни апартаменти в средата на къщата.
Какво прави един апартамент по-скъп?
- атрактивна позиция на пода,
- малъкброй апартаменти на етаж,
- красива гледка от прозорците на апартамента
- изходни прозорци на апартамента от две страни
Какво прави един апартамент по-евтин?
Брой стаи- тук е важно да запомните, че на пазара на недвижими имоти 1 кв.м. по-малък апартамент струва малко повече от квадратен метър на по-голям апартамент. И така, 1 m 2. едностайните апартаменти ще струват повече от двустайните, а тези от своя страна ще струват повече от тристайните. Следователно, когато оценявате апартаменти, трябва да изберете подобни опции с еднакъв брой стаи.
Жилищна площ. Някои оценители коригират цената на апартамент въз основа на жилищната площ (т.е. колкото по-голяма е жилищната площ, толкова по-скъп е цената на целия апартамент). Това не винаги е правилно, т.к просторните дневни в апартамент, разбира се, са страхотни, но ако това се случи в ущърб на други елементи на апартамента (коридор, коридор, баня, кухня), тогава увеличението на цената в този случай е неоправдано.
Кухненска част- също има значително влияние върху цената на апартамента.
Към днешна дата площта на дневните и кухните не е единственото условие за увеличаване на цената на апартамента.
Размери на спомагателни помещения(коридор, антре, балкони и лоджии, баня, склад и вградени гардероби) - те не могат да повлияят значително на цената, но могат да бъдат решаващ фактор за купувача при избора на апартамент.
Какво прави един апартамент по-скъп?
- подобрени оформления или преустройства.
- просторни стаи, голяма кухня
- отделна баня е зелена, или още по-добре - няколко бани в апартамента.
- наличието на балкони и лоджии.
- големи сервизни помещения
Какво прави един апартамент по-евтин?
- не много добро оформление (например всички стаи са съседни)
- дълги стаи, тесни коридори, тесни кухни и малки сервизни помещения,
- липса на балкон
- прилежаща или малка баня
- и т.н.
Съгласете се: зеленият пейзаж извън прозореца е много по-приятен от промишлена сграда, гробище или сметище ... И, разбира се, купувачът ще трябва да плати повече за такова удоволствие.
Всички горепосочени фактори (местоположение и състояние на къщата, местоположение на апартамента в къщата, площ, оформление и изглед от прозореца) не могат да бъдат променени и често са причините, поради които даден апартамент се продава.
В допълнение, цената на апартамента се влияе значително от такива опции като ФИЗИЧЕСКОТО СЪСТОЯНИЕ на балкони и лоджии, отвори за прозорци, нагреватели, дограма, подови настилки (включително материала, от който са направени), електрическа инсталация, водопровод (състояние на тръби, канализационни системи) и др.
Но ремонтите в апартамента, наличието на климатици, добри тапети, висококачествени мебели, вградена кухня (като правило тя става собственост заедно с апартамента) и други приятни „малки неща“ - днес те вече не са важен фактор за увеличаване на разходите, те са по-скоро ускорители на процеса на продажба.
В крайна сметка купувачите, като правило, сами имат възможност да направят необходимите подобрения в закупения апартамент по свое усмотрение и вкус. Така че, ако планирате да правите ремонт вапартамент за продажба, точно в тази връзка не си струва да го довеждате до 100% готовност (това са пари, които не увеличават разходите, а просто ускоряват донякъде процеса на продажба).
Когато оценявате апартамент, трябва да вземете предвид и такъв фактор като нивото на платежоспособност на населението - в края на краищата той има доста силно влияние върху цената на квадратен метър.