Като роб на разработчик, как да отворите бизнес в търговски център и да не фалирате, Кариера и собствен бизнес
Отварянето на вашия бизнес в търговски център е привлекателно и разумно решение: развита инфраструктура, разнообразие от магазини и развлекателни центрове и голям поток от посетители. Просто не можете да останете без клиенти с толкова голям трафик. Но неприятностите ви очакват още в началото: като сте платили десетки милиони рубли на наемодателя само за „влизане“ на територията, в бъдеще рискувате да попаднете в истинско робство. Но все още е възможно да се развие успешно бизнес в търговски център. Какво да направите, за да не станете роб на търговския център?
В Москва има достатъчно оферти, но много от съществуващите търговски центрове са или недостатъчно запълнени, или все още не са завършени. И двата варианта не дават гаранция, че вашият бизнес ще бъде успешен. В същото време влизането в големи, известни комплекси е много трудно и скъпо. Входната цена може да достигне $500 000, а за 1 кв. м през първата година от наема ще бъде поискана от $1200.
И не забравяйте, че не само вие избирате, но и вие. Интересувайте управляващата компания с ярка концепция на вашия проект. Разработчиците искат техният търговски център да се откроява от тълпата други небанални жители. Ако предлагате ресторант, подчертайте неговата индивидуалност, очертайте цветно идеята, опишете точно целевата аудитория. Компетентното представяне ще ви позволи да получите по-изгодни условия за сътрудничество.
Бъдете готови да получите документ от 200 страници от адвокатите на мола с двусмислени и неясни формулировки, които всъщност ще работят само в полза на наемодателите. Почти невъзможно е да го разберете сами. Наемете тясно специализирани адвокати с опит във вашата конкретна индустрия. В противен случай, освен проверка на договора за коректностправен език, няма да получите нищо друго.
Най-неприятният подводен камък на повечето договори за наем е клауза, която гласи, че при няколко нарушения на вътрешните правила на търговския център наемодателят може да прекрати договора едностранно. Става нелепо. Например в документа се посочва, че служителите трябва да бъдат в наетите помещения само с маркови значки, указващи тяхното име и длъжност. И ако представител на центъра намери, да речем, трима от вашите служители без тях (и те могат просто да свършат смяната си, да свалят баджовете си и да се приготвят да напуснат), тогава той има пълното право да прекрати договора. Големите разработчици могат да поискат плащане на наем, дори ако търговският комплекс е спрял работа по технически причини извън вашия контрол. Договорът просто няма да има ред за спиране на плащането в този случай. В това отношение ресторантьорите търпят още по-големи загуби: храната се разваля.
Понякога в текста се посочва, че в случай на прекратяване на договора по инициатива на наемодателя (най-често причината ще бъде обяснена с нарушение на условията на договора от наемателя), вие сте длъжни да платите неустойка в размер на няколко месеца наем и допълнителни плащания за сигурност, чиято обща сума може да бъде около 10 милиона рубли. В някои случаи търговският център просто ще вземе вашата собственост, като се позовава на ред в споразумението за задържане на собствеността на наемателя, ако неговите условия са нарушени (понякога такава дреболия като премахната значка е достатъчна за това). За да се предпазите от подобни неприятности, наемете висококвалифицирани адвокати, които ще проучат подробно всяка разпоредба в документа. Те ще помогнат за промяна на условията на договора и ще предупредят навреме, че сделката е неизгодна. Винаги се опитвайте да преговаряте за бонуси и отстъпки.Ако търговският център е отворен наскоро и все още не е имал време да се напълни, поискайте наполовина от наемната цена, докато 80% от помещенията бъдат заети.
Дори ясно дефиниран договор няма да ви застрахова от възможни неприятни изненади от разработчиците в бъдеще. Те често се сменят, винаги нямат достатъчно време да се срещнат с вас, така че договарянето на условия със съществуващите наемодатели често е много трудно. Средният срок за сключване на договор с търговски център е пет години. И дори ако работите успешно през цялото това време, няма гаранция, че управляващото дружество ще ви даде приоритетно право да подновите наема на помещенията пред други кандидати.
Самият аз веднъж се сблъсках с това. За влизането на ресторанти в един от най-големите търговски центрове в Москва предприемачът взе неизречено плащане от моите партньори в джоба си. След изтичането на договора за наем той отказал да го поднови, като поискал допълнителен рушвет. Принципно не бях съгласен. В резултат дори бяхме лишени от възможността да участваме в търга за обекта, където развивахме успешно дейността си пет години.
Ако получите удължаване на лизинга, може да сте затрупани с нови задължения. Например в почти всички договори за лизинг е предписано условие за плащане на лихва върху оборота. В продължение на пет години управляващото дружество може перфектно да проучи вашата рентабилност, тъй като наемателят е длъжен да предоставя финансов отчет всеки месец. В края на срока на договора търговският център може да посочи за вас не пазарната цена, а тази, която според него ще можете да платите. На един мой колега беше предложено подновяване на договора на двойно по-висока цена от тази, която плащат новите наематели, включени само в комплекса. И мнозина се съгласяват с това, защото не искат да загубят бизнеса си.
Сложностче договорите между наемател и наемодател са в рамките на гражданскоправни отношения. Докато тази област не достигне различно законодателно ниво, остава само внимателно да проучите пазара и да не пестите от правна помощ при сключване на договор. Можете, разбира се, да се обърнете към съда. Но най-многото, което можете да очаквате, е само частично възстановяване на разходите. За съжаление съдът няма да може да превърне в пари изгубения поток от клиенти и уволнението на вече обучени кадри.