Малък, но евтин
В опит да привлекат купувачи, разработчиците намаляват площта на апартаментите до минимум.
Кореспондентът разбра къде се продават най-малките апартаменти в Киев, пише Елена Романюк в списание № 11 от 25 март 2016 г.
Спадът в покупателната способност на украинците принуждава разработчиците да минимизират площта на построените жилища, като по този начин намаляват разходите си.
„Разработчиците се стремят да направят проектите възможно най-евтини, както по отношение на строителството и инженеринга, така и по отношение на бюджета за бъдещи покупки. Съответно площта на предлаганите за продажба апартаменти непрекъснато намалява. Това се отнася не само за проекти в бюджетния сегмент, но и за престижни жилища “, казва Алла Куценко, маркетинг директор на консултантската компания City Development Solutions.
По думите й в структурата на предлагането на апартаменти все по-често се появяват малки гарсониери с комбинирана кухня и всекидневна. През последната година делът на такива апартаменти се е удвоил и според експертите продължава да расте.
През 2015 г. в общото предлагане на първичния пазар на недвижими имоти в Киев повече от 50% представляват едностайни апартаменти и апартаменти от икономична класа.
Олга Заремба, главен изпълнителен директор и съакционер на Midland Development Ukraine
„През 2015 г. в общото предлагане на първичния пазар на недвижими имоти в Киев повече от 50% представляват едностайни апартаменти и студиа от икономична класа. Следващият етап е намаляване на площта на апартаментите“, казва Олга Заремба, главен изпълнителен директор и съакционер на Midland Development Ukraine.
Думите й потвърждава и управляващият директор на ARPA Real Estate Михаил Артюхов. По думите му през последните няколко години районътна едностайни апартаменти или гарсониери вече е намалял в столицата с два, а понякога дори три пъти.
Двустайни апартаменти с площ от около 10 кв. м. Докато преди най-малките се считаха за апартаменти с площ от 32-36 квадратни метра. м
Михаил Артюхов, управляващ директор на ARPA Real Estate
„В продажба се появиха едностайни апартаменти с площ от около 10 квадратни метра. м. Докато преди най-малките се считаха за апартаменти с площ от 32-36 квадратни метра. м", казва той.
Експертът добавя, че в Киев има само няколко хиляди много малки апартамента (до 25 кв.м.). Те обаче се продават много по-бързо от апартаментите с голям метраж.
Курс по минимализъм
Кореспондентът намери най-малкия апартамент в Киев в жилищния комплекс Loft House Podol близо до гарата. м Тарас Шевченко. Къщата след основен ремонт предлага студия от 11 до 35 кв. m plus - готови дизайнерски решения. Минималната цена за апартамент в комплекса е 12 000 долара.
Първите стотици наематели ще се настанят преди началото на новата учебна година в жилищния комплекс Smart House на улица Машиностроительная. Площта на апартаментите в тази бивша административна сграда на завода е от 18 кв. м. Минималната цена е 15 900 долара за реновиран апартамент.
Предвид голямото търсене на малки жилища, някои предприемачи коригират своите проекти.
Двушки, трешки и дори апартаменти на две нива също бяха планирани в жилищния комплекс Кузмински-2. Но със съответното търсене комплексът беше препланиран - разработчиците преначертаха около осем апартамента, изрязвайки "бебета".
Те изцедиха кадрите на odnushek от 40 квадратни метра. м до 26 кв. м и в жилищен комплекс Zhuliany. Сега на етажа има само една копейка от 59 квадрата и 11 едностайни апартамента от 26 квадратни метра. м до 46 кв. м.
Основен клиент
Основните купувачи на гарсониери са млади хора, много от които са подпомогнати от родителите си да купят първия си апартамент, казват от отделите продажби на жилищни комплекси. С такива кадри е по-изгодно да си купите малък апартамент, отколкото да плащате за нает.
Например, Loft House Podol изчисли, че при наемане на апартамент на цена от 4000 UAH на месец за пет години ще бъдат похарчени 240 000 UAH за наем, докато студио с площ от 11,8 кв. м могат да бъдат закупени за 273 000 UAH.
„По правило младите хора под 30-годишна възраст купуват малки жилища. Това може да са жители на други градове, дошли в столицата да учат или работят. За повечето от тях това е първият собствен дом, оборудван с минимално количество мебели“, казва Дмитрий Шостя, ръководител на отдела за продажби на жилищен комплекс Park Stone.
Също така „бебетата“ са популярни сред жителите на други градове, които често идват в столицата в командировки и прекарват доста дълго време тук.
„Те са уморени от хотели и за тях такава покупка е доста целесъобразна. В резултат на това те получават допълнителен комфорт и полза“, обяснява Артюхов.
Е, и, разбира се, студийните апартаменти се купуват от инвеститори за последващо отдаване под наем. Търсенето на наем на малък апартамент винаги е по-високо, отколкото на многостаен апартамент. Особено предвид нарастващите разходи за комунални услуги.
В тесни помещения, но според закона
Експертите не отричат, че малките жилища ще продължат да бъдат търсени, докато по-голямата част от украинците свързват двата края. И разработчиците ще следват това търсене.
„Днес има пример за строителство на жилищни блокове, в които са предвидени до 20 апартамента на етаж. Решението на предприемача е разбираемо - малките апартаменти са по-лесни за продажба на инвеститори. Да и разходина квадратен метър от такива апартаменти е по-скъпо. Но купувачът трябва да разбере, че малките апартаменти имат недостатъци, с които не всеки е готов да се примири“, предупреждава Заремба.
Според нея първото нещо, което купувачите трябва да запомнят, е, че жилищните комплекси с малки апартаменти не предвиждат необходимия брой паркоместа и подобрения на инфраструктурата, по-специално изграждането на нови детски градини и училища. Отказвайки да създаде необходимите инфраструктурни съоръжения, разработчикът по този начин намалява цената на квадратен метър.
Вярно е, че архитектите могат да се притекат на помощ. Директорът на дизайнерската компания AIMM-GROUP Анна Искиердо твърди, че днес те вече задават ново качество на жилищата и строителите ги слушат все повече и повече.
Друг важен аспект е спазването на ДБН. „Жилища с 10-20 апартамента на етаж, по типа на хостела, например, трябва да включват общи помещения за няколко апартамента. Управляващото дружество трябва да е готово да осигури нормалното функциониране на тези помещения при преференциални условия“, подчертава Заремба.
Според DBN V.2.2-15-2005 площта на стая в едностаен апартамент трябва да бъде най-малко 15 квадратни метра. м, а кухни - най-малко 7 кв. м. Това е приемливият минимум, към който трябва да се придържат архитектите
В същото време ръководителят на Асоциацията на инвеститорите в жилищно строителство Олег Петровец отбелязва, че според DBN V.2.2-15-2005 площта на стая в едностаен апартамент трябва да бъде най-малко 15 квадратни метра. м, а кухни - най-малко 7 кв. м. Това е приемливият минимум, към който трябва да се придържат архитектите. Така законово всичко, което е по-малко от тези показатели, е пряко нарушение на закона.
„В практиката на сдружението все още не е имало случаи на даден обект да е даван статут на „селник“ само заради оформлението. въпреки товапо-малко всяко нарушение от страна на предприемача е допълнителен риск за инвеститора в жилището. Затова купувачите трябва много добре да претеглят плюсовете и минусите, преди да вземат решение да закупят такъв апартамент“, предупреждава Петровец.
Сандвич Начало
Практиката за изграждане на модерни апартаменти в стила на минимализма е съвсем нова за Украйна, но е напълно разбираема в други развити страни.
Например в Швеция през 70-те години са построени 1 милион от тези апартаменти.
Жителите на Сингапур и региона по едно време също се възползваха от програмата за обществено настаняване, която предлага подобен формат на жилище. Такива апартаменти в Сингапур могат да бъдат изкупени само след две години пребиваване. Тези, които не ги изкупиха след пет години, бяха лишени от правото да станат собственици и можеха да наемат това жилище в бъдеще. Инициаторите на такъв проект предполагаха, че бивши студенти, които са намерили добра работа (често ги наричаха "сандвичи" - хора с добро образование, стабилни доходи, но все още неуспешни в кариерата си), могат да отидат да работят в други страни през тези пет години, но има къде да се върнат. Такава котва на човешкия капитал.
Във Франкфурт, град на банкери и големи инвестиционни компании, микроапартаментите се намират до големи банки, управляват се професионално, вписват се в архитектурата на града и са много търсени сред начинаещите.