Методически разяснения по оценка на обекти на капитално строителство - Сдружение
Партньорството продължава да публикува Насоки по текущи въпроси, свързани с оценяването, които се публикуват както във формат docx (за копиране на текст), така и в pdf (подпечатан и подписан).
МЕТОДОЛОГИЧНИ ОБЯСНЕНИЯ относно отчитането на стойността на правата върху поземлен имот при оценка на пазарната стойност на проекти за капитално строителство с цел "оспорване"
1. От методологична гледна точка,обект на капитално строителство (OCS) е „тухли, висящи във въздуха“ : сумата от разходите за създаване и печалбата на предприемача минус физическото износване и остаряването (клауза „d“ клауза 24 от FSO № 7).
Връзката между стойността на различни елементи на недвижими имоти:
2. При оценката на пазарната стойност на ACSцената на правата върху поземлен имот не се взема предвид поради следните основни причини.
2.1. Пазарната стойност на CCA в рамките на процедурата по оспорване се определя за данъчни цели. Глава 31 от Данъчния кодекс предвижда данък върху земята, чиято данъчна основа е кадастралната стойност на поземлен имот. Включването на стойността на правата върху поземлен имот в пазарната стойност на CCA ще доведе до повторно облагане на земята (директно под формата на поземлен данък, както и под формата на част от данъка върху имуществото за CCA), което е неприемливо.
МЕТОДОЛОГИЧЕСКИ ОБЯСНЕНИЯ относно спецификата на използването на подходи за оценка на обекти на капитално строителство с цел оспорване на кадастралната стойност
1. Подпараграф "i" от параграф 8 от FSO № 3 установява, че оценителят независимо избира подходи за оценка, които са подходящи за оценка на стойността на конкретен обект на оценка, и дава обосновка за избора в доклада за оценка.
Изборът на подходи за оценка се основава на сравнение на надеждността на резултатите,получени от тях. Препоръчително е да се откаже от прилагането на подход за оценка, ако резултатите, получени въз основа на него, са значително по-малко надеждни от резултатите, получени чрез друг използван подход за оценка.
3. Специфика на прилагане на подходи за оценка на пазарната стойност на КАО за целите на оспорването на резултатите от определянето на кадастралната стойност:
3.1. Скъпо - цената на правата върху поземлен имот не се взема предвид;
3.2. Сравнителни - като аналогови обекти се използват унифицирани обекти на недвижими имоти (SRE). Цената на EON може да бъде изчистена от стойността на прилежащия му парцел по един от следните методи:
- „на изхода“ - цената на EON, която включва прогнозния ACS, се намалява с цената на правата на свързания с него поземлен имот. Този метод обикновено е най-подходящият, тъй като изисква по-малко труд;
- "на входа" - цената на EON-аналозите се намалява с цената на правата на свързаните с тях парцели;
3.3. Приходи - подобно на сравнителния подход за оценка, изчислението се извършва чрез цената на EON с изчистване на цената на правата върху парцела „на изхода“.
Свързани материали: