Младост срещу опит
Новопостроената къща, разбира се, превъзхожда старата със своята новост и модерност. Но сградите с история също имат своите фенове. В същото време старият фонд често е по-евтин от новите сгради, въпреки че в началния етап на строителство апартаментите се продават на смешни цени. Как да разберете цялото разнообразие от оферти и да направите най-добрия избор?
Едно от най-важните неща при избора на апартамент е неговата цена, която от своя страна до голяма степен се влияе от нивото на жилищата - икономичната класа струва по-малко от премиум, порутените жилища са по-евтини от елитните "сталинки" в престижни райони. Старият фонд може да бъде разделен в съответствие с обичайната класификация приблизително както следва: "икономика" - къщи, построени преди 90-те години, включително представители на "ужасите" на съветското стандартно жилищно строителство - "Хрушчов"; "комфорт" - сравнително нови панелни къщи, които са построени от 90-те години на миналия век; "бизнес" и "премиум" - "Сталин" и исторически имения в добро състояние.
Така че апартамент в съветска къща, но за ръководителите на ЦК на КПСС, все още е по-скъп от стандартна, макар и модерна нова сграда. Има, разбира се, и други, неценови параметри, които влияят върху предпочитанията на купувачите.
Предимства и недостатъци
Според Татяна Крючкова, генерален директор на елитната агенция за недвижими имоти Troika Estate, на общия пазар по отношение на разходите старите панелни къщи са на последно място, след тях са непремиум сгради от сталинския период, следващото място е заето от нови сгради в начален етап на строителство (етап на изкоп), след това - старият фонд с добро качество за представители на съветския елит. Списъкът се затваря от нови, вече пуснати в експлоатация къщи.
Интервюирано от "Къщата"експертите са съгласни, че приблизително същата ситуация се наблюдава през последните години - "вторичното" е по-евтино поради износването на къщите и комуникациите, дългата история на прехвърляне на собствеността, състоянието на входовете и т.н. Освен това Москва има много разрушени фондове и доста ограничен брой нови сгради от икономична класа. Сега обаче, в резултат на кризата, според маркетинговия директор на Tekta Group Вартан Погосян, цената на новите жилища постепенно пада. „С увеличаване на обема на строителството старият фонд и завършените къщи ще се изравнят по стойност с тези в процес на строителство“, казва експертът.
Според Дмитрий Овсянников, директор на ипотечния брокер Ipotek.ru, някои проекти в най-началните етапи на строителство се оценяват на минимални ставки - цената на нова сграда на етап фундаментна яма е много по-ниска от цената на апартамент в сграда, построена дори през 1970 г. Трябва обаче да се помни, че е почти невъзможно да се получат заемни средства за такава покупка: банките обикновено отпускат заеми за недвижими имоти, които вече са готови на поне 70 процента (за висока сграда това са около три етажа над земята).
Като цяло цените на бюджетните жилища на първичния и вторичния пазар днес са сравними. „Например, най-евтиният едностаен апартамент в пететажна сграда или стара панелна къща от съветския период в жилищен район може да се купи за 5,5-6 милиона рубли. Новите сгради от икономичен или комфортен клас струват 6-7 милиона, а в нулевия цикъл можете да намерите апартамент за 5 милиона“, казва Ирина Доброхотова, председател на Съвета на директорите на BEST-Novostroy.
Но дори ако новата сграда е по-евтина, тази опция не е подходяща за всички купувачи. По-специално тези, които трябва незабавно да се преместят в апартамент (закупуването на жилище в строеж включва приблизителнодве години чакане). Освен това винаги има риск строежът да се забави – особено в днешните бурни времена. Според Евгения Владимирова, ръководител на проекта Rambler.Real Estate в Rambler & Co, в страната има все повече и повече измамени акционери - сега те са около 40 000.
На вторичния пазар има по-голям избор - стари къщи се предлагат във всички региони на Москва и Московска област с отдавна изградена инфраструктура. До съществуващите къщи няма строителство на следващи фази, което често се случва при нови проекти, както и масово саниране на съседите, за разлика от къщите, които се заселват. Старите апартаменти често имат повече стаи от новите: двустайните апартаменти на първичния пазар и тристайните апартаменти на вторичния пазар се продават на приблизително еднакви цени.
Купуват "вторични" и тези, които не могат да напуснат определен район по лични причини и в него не се извършва ново строителство. Например, там се намира училището, в което учи детето, или живеят родители, които не искат да се местят никъде.
Освен това с такива апартаменти понякога възникват правни проблеми: например, ако един от предишните собственици докаже, че правата му са били нарушени, тогава новият собственик има всички шансове да загуби честно закупен недвижим имот.
По-неблагоприятни са и условията за получаване на ипотека при покупка на "вторичен" имот, тъй като програмата за държавно субсидиране важи само за нови сгради.
ще трябва
Вече е възможно да се купуват жилища на кредит при най-изгодни условия само в нови сгради - с държавна подкрепа ставките в банките започват от 10,5 на сто. Минималната вноска е 20 процента от общата стойност на апартамента, срокът на кредита е до 30 години.
Освен това многоразработчиците допълнително субсидират лихвените проценти по кредитите, а в някои случаи те падат до седем-осем или дори пет процента. Но такива благоприятни условия са валидни, като правило, или до края на строителството, или просто за няколко години.
Вярно е, че редица клиенти са принудени да теглят ипотеки без държавна подкрепа. Има причини за това. „Първо, ипотека без държавна подкрепа се взема, когато максималната сума на кредита е недостатъчна. Второ, когато купувачът няма възможност да потвърди доходите си в съответствие с изискванията на програмата. И трето, те използват заеми при нормални условия, ако апартаментите се продават не от предприемача, а от инвеститора“, казва Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group.
Лихвите, при които банките отпускат заеми на вторичния пазар, започват от 13 процента. Но в някои банки, според Дмитрий Овсянников, процентът може да бъде намален чрез плащане на комисионна - около четири процента от сумата на кредита. Така че може да бъде 11,75 процента, а за клиенти на "заплата" (тези, които получават заплати на банкова карта) - 11,25 процента.
В завършени нови сгради апартаментите, регистрирани като собственост на предприемача, също могат да бъдат закупени по програмата за държавно подпомагане. А това е един от най-добрите варианти за придобиване на недвижим имот: апартаментът е нов, можете да се нанесете веднага, няма рискове от незавършено строителство, а ипотечните условия са най-изгодни.
Всеки с вкуса си
Ако трябва да спестите колкото е възможно повече, тогава трябва да закупите нова сграда на възможно най-малкия етап на завършеност или стар фонд, в зависимост от вашето отношение към рисковете и наличието / липсата на възможност да изчакате завършването на строителството. Също така покупката на недвижим имот в строеж е идеална за инвестиционни цели и за нетиране (продажба на стариапартамент и закупуване на нов с тези средства), отбелязва Светлана Бирина, ръководител на отдела за градски недвижими имоти в NDV-Nedvizhimost.
В масовия сегмент, според експертите, 9-, 12-, 16-етажни къщи в жилищни райони, построени през 90-те години на миналия век, могат да се нарекат най-добрите предложения на "вторичното". В най-новите от тях апартаментите имат доста модерни площи: odnushki - 38-42 квадратни метра, dvushki - 56-63, treshki - 72-75, кухните в тях са до 13 "квадрата". Сред по-старите къщи тухлените сгради са в по-добро състояние.
Ако спестяванията не са необходими, тогава трябва да обърнете внимание на нововъведените в експлоатация сгради и "елитните" вторични жилища. Вярно е, че в наскоро реализираните проекти като правило има много ограничен избор от апартаменти - около 15 процента от първоначалното предлагане и това не е най-добрият вариант за инвестиция, казва Вячеслав Антропов, директор по развитието на Contact Real Estate.
Но сега, напротив, става доста изгодно да се инвестира в сравнително нови първокласни къщи на вторичния пазар. „Собствениците започнаха да правят осезаеми отстъпки за своите апартаменти. Официалният спад на цените в долари спрямо предкризисното ниво е 30-40 процента“, казва Екатерина Румянцева, председател на борда на директорите на „Калинка груп“.
Понякога старите елитни къщи са по-скъпи от новите сгради - исторически имения в добро състояние в централните райони, бивши ведомствени къщи на Арбат, на Сокол, къщи на Академията на науките на Ленински, Университетски, Ломоносовски проспекти, казва Татяна Крючкова.
Според Кристина Томилина, ръководител на продажбите на градски недвижими имоти в IntermarkSavills, къщите, построени от известни архитекти, обикновено са в добро състояние, -в крайна сметка и властите, и самите жители ги наблюдават.
Ценени са и сградите "Сталинка" - с високи тавани, добре обмислени планови решения, интересни архитектурни детайли на фасадите, особено тези, разположени на първа линия на булевардите Ленински и Комсомолски, Ленинградское шосе и Проспект Мира, отбелязва Антон Климов, ръководител на отдела за вторични имоти на агенцията за недвижими имоти Lider. Разбира се, известните сталински небостъргачи винаги са търсени.
С други думи, почти всеки апартамент в Москва има шанс да намери купувач и просто няма универсална рецепта за избор на недвижим имот. Основното нещо е да не вземате решение за покупка прибързано и да разберете точно на какви изисквания трябва да отговарят бъдещите жилища.