Не се страхувайте от банките, които поискаха заем обратно
Преди няколко дни Rosevrobank предложи на някои от своите кредитополучатели предсрочно изплащане на ипотечни заеми. Тази информация стана причина за началото на нов етап от войната на банките за клиенти. В регионите неизвестни хора започнаха да се обаждат на клиенти на Alfa-Bank, VTB и Sberbank и от името на тези кредитни институции предлагат предсрочно изплащане на ипотечния заем. Alfa-Bank, VTB и Sberbank веднага официално отрекоха тази информация. Въпреки това, необходимостта от изплащане на заема все още вълнува повечето потребители.
В резултат на това само кредитополучателите, които са теглили заем през последните няколко месеца с първоначална вноска не повече от 15% или изобщо без нея, могат да страдат от възможността за по-евтино обезпечение. В края на краищата, дори ако приемем, че заемът е издаден, когато индексът на жилищните разходи на IRN.RU е бил на своя исторически максимум, но при първоначално плащане от около 30%, тогава на фона на очаквано намаление на цената от 30%, стойността на обезпечението във всеки случай ще бъде по-висока или сравнима със сумата на заема. Следователно, такива кредитополучатели не трябва да се притесняват от изискването за маржин.
Разбира се, някои видове жилища могат да станат по-евтини и много повече от 30%. Става дума за така наречените надценени апартаменти, чиито цени са определени с надеждата за покачване на цените. По този начин, според оценките на Real Estate Market Indicators, апартаментите, които техните собственици формално класифицират като бизнес класа или дори елитен сегмент, но които по потребителски свойства не отговарят на съответното ниво, могат да поевтинеят с 50% или повече. Пететажните сгради "Хрушчов" също могат сериозно да намалят разходите си.
Но, както вече споменахме, спадът в цените на жилищния пазар, за разлика от фондовия пазар, не се случва за една нощ. Ако продължитеВъз основа на опита от 1998 г., като се има предвид, че този път спадът на цените на фондовия пазар продължи около 5 месеца, а в момента е настъпила стагнация, може да се очаква, че спадът на цените на пазара на недвижими имоти ще отнеме малко повече от 11 месеца. Така тези кредитополучатели, които предполагат, че може да възникне маржин кол по ипотеките им, ще имат време да се ориентират в ситуацията.
Факт е, че за собствениците на тези апартаменти, чиято цена може да падне с 50% или повече, както и за онези кредитополучатели, които са сключили ипотека наскоро и без първоначална вноска, има начин да избегнат маржин колове. За целта е достатъчно да рефинансирате в друга банка. Факт е, че редица чуждестранни банки, въпреки кризата в Европа и САЩ, решиха да се възползват от затрудненията на българските си колеги и за разлика от тях не само не ограничават ипотечното кредитиране, а напротив, разширяват набора от услуги в тази посока. Така Unicredit Bank, която е в топ 10 на българските банки по активи, и BSGV, която е в топ 30 на същата дата, активно предлагат на българските кредитополучатели да рефинансират кредитите си от тях.
Разбира се, ипотечните лихви за услугата за рефинансиране не са толкова ниски, колкото бяха. Най-ниска лихва в рубли има Unicredit Bank - 20,5% годишно, а в долари 13,25% годишно. В BSZhV ситуацията е малко по-добра. В рубли тази банка предлага рефинансиране в размер на най-малко 14,25% годишно, а в долари - най-малко 11,5% годишно. И въпреки че това не са предишните 11% годишно в рубли, в ситуация, в която някои банки изискват спешно изплащане на заема, рефинансирането, макар и при високи лихвени проценти, е по-добро от изгонване от вече обитавано жилище. Освен това, когато кризата отмине, услугите за кредитиране ще се предлагат от много по-голям брой банки и на значително повечениски ставки. Така че много кредитополучатели, които временно са били принудени да плащат повече за заем, ще могат да се върнат към по-изгодни условия за кредитиране.
Така в момента няма опасност от margin calls на българския ипотечен пазар. Може само да провокира преразпределение на пазара в полза на по-стабилни и стратегически мислещи банки. Спадът в цените на недвижимите имоти е временно явление, докато българският пазар на ипотечни кредити все още практически не е овладян. Достатъчно е да споменем, че в развитите страни ипотечните кредити представляват 80% от общия брой сделки с недвижими имоти, докато в България делът им никога не е надвишавал 15%. Така след преодоляване на кризисните явления ипотечните кредити отново ще станат популярни. И задачата на банките не е да плашат клиентите, а да им демонстрират, че в кризата няма нищо ужасно. Още повече, че до края на 2009 г. кризата в България може да бъде преодоляна. 1 година не е толкова голямо забавяне в разработката, за да съкратите всички проекти. Това е повод да обмислим стратегическия път за следващите 10 години на растеж.