Някои въпроси относно ипотеките
Съгласно член 48 от Закона за ипотеката, прехвърлянето на права, удостоверени с ипотечна облигация, се извършва чрез джиро в полза на следващия собственик на ипотечната облигация и едновременното прехвърляне на ипотечната облигация на това лице. Новият собственик на ипотеката става новият ипотекарен кредитор (ипотекарен кредитор) и същевременно кредитор на обезпеченото задължение.
Ипотеката като обезпечение може да бъде предмет на самостоятелни сделки. Ипотечната облигация може да бъде заложена и продадена след определен период от време въз основа на специален прехвърлителен надпис за залог, направен от ипотекарния кредитор. Залогът на ипотечна облигация като обезпечение не е ипотека и не подлежи на регистрация (клауза 4, член 49 от Закона за ипотеката). Лицето, закупило ипотеката, става нейният законен собственик и съответно ипотекарният кредитор.
Прехвърлянето на ипотеката на ипотекодателя или на Rosreestr показва изпълнението на задължението, обезпечено с ипотеката. Наличието на ипотечна облигация с някое от задължените лица по нея или с органа, извършил държавната регистрация на ипотеката, показва, освен ако не е доказано и установено от закона друго, че задължението, обезпечено с ипотеката, е изпълнено. Лицето, в чието владение се оказва ипотеката, е длъжно незабавно да уведоми органа, вписал ипотеката, и лицата, задължени по ипотеката (клауза 7, член 16 от Закона за ипотеката).
Ипотеката трябва да съдържа информацията и данните, посочени в параграф 1 на член 14 от Закона за ипотеката. Информацията за държавната регистрация на ипотека се вписва в ипотечната облигация чрез поставяне на печат върху държавната регистрация на ипотеката, вписванията в които са подпечатани с подписа на регистратора и печата на съдебната институция. В допълнение към информацията за държавната регистрация на ипотека, датата на издаване на ипотеката също е посочена върху ипотечната облигация.на първоначалния кредитор, надпис за това също е подпечатан с подписа и печата на регистратора.
Законът за ипотеката предвижда следните действия на Rosreestr, свързани с регистрацията на права по ипотека.
1) Rosreestr издава ипотечна облигация на първоначалния ипотекарен кредитор след държавната регистрация на ипотеката с бележка за регистрацията на ипотеката и датата на издаване на първоначалния ипотечен кредитор (клауза 3, член 22). Регистрационното действие е само вписване на ипотека, законът не предвижда допълнителна такса за издаване на ипотека.
2) Ако залогодателят и законният собственик на ипотечната облигация са сключили нотариално заверено споразумение за промяна на предмета на ипотеката или размера на задължението, обезпечено с ипотеката, което предвижда издаването на нова ипотечна облигация, тогава Rosreestr анулира съществуващата ипотечна облигация и едновременно с това издава нова ипотечна облигация на ипотекарния кредитор. Анулирането се извършва чрез надписа „Погасено“ на предната страна на ипотечната облигация (клауза 7, член 16), което показва издаването на нова ипотечна облигация. Отменената ипотечна облигация се съхранява в досието на документите за собственост до заличаването на записа за регистрация на ипотеката (клауза 6, член 13). Нова ипотека се подава в Rosreestr от залогодателя едновременно със заявление за извършване на промени в данните в Единния регистър.
3) В съответствие с член 16 от Закона за ипотеката, Rosreestr регистрира законни собственици в Единния регистър, говорим за регистриране на ипотека в полза на нов ипотечен кредитор - собственик на ипотеката. Вписване на ипотека, посочващо законния собственик на ипотеката като ипотекарен кредитор, се извършва въз основа на:
- - извършено от предишния законен собственик на ипотечното джиро на негово име;
- - джиро на негово име, направено от ипотекарния кредитор на ипотечната облигация,ако в негова полза е извършен специален ипотечен надпис и който е продал ипотеката след изтичане на посочения в нея срок;
- - документи, потвърждаващи прехвърлянето на права по ипотеката на други лица в резултат на наследяване на юридическо лице или по наследство;
- - съдебни решения за признаване на ипотечни права за заявителя.
Регистрационен запис на посочените основания за законния собственик на ипотечната облигация трябва да бъде направен в рамките на един ден от момента на подаване на заявлението му до Rosreestr. Тъй като срокът, установен от закона, започва да тече на следващия ден след календарната дата (член 191 от Гражданския кодекс на Руската федерация), регистрационният запис за новия собственик трябва да бъде направен в рамките на работния ден, следващ деня на получаване на документите.
Въпреки че прехвърлянето на права по ипотечна облигация се извършва по начина, установен за заповедната ценна книга - чрез джиро, ипотечната облигация е поименна ценна книга. В съответствие с параграф 2 на член 146 от Гражданския кодекс на България правата, удостоверени с поименна ценна книга, се прехвърлят по начина, установен за прехвърляне на вземания (цесия). Извършването на джиро и прехвърлянето на ипотечна облигация на нов собственик е сделка, въз основа на която се променят ипотекарният кредитор и кредиторът по задължението, обезпечено с ипотеката. В съответствие с член 16, параграф 1 от Закона за регистрация на правата, заявление за вписване на прехвърляне на права по ипотека трябва да се подаде от двете страни: предишния законен собственик и лицето, на което се прехвърля правото по ипотеката. Ако автентичността на подписа на правоимащия под джирото е нотариално заверена, заявлението може да се подаде само от едно лице, в чиято полза е направено джирото. Като основание се прави вписване на нова ипотека в Единния регистърпосочват се предварително вписаният договор за ипотека и джирото, направено от предишния законен собственик на ипотечната облигация. Регистрацията на новия собственик на ипотечната облигация може да бъде удостоверена с печат върху регистрацията на сделката върху ипотечната облигация или с извлечение от Единния регистър. При погасяване на регистрационния запис на ипотеката Rosreestr заличава ипотеката и я прехвърля на лицето, отговорно за нея (член 25 от Закона за ипотеката). Копие от ипотечната облигация с надпис "Изкупено" се съхранява в папката с документи за собственост и не се отнася за документи с публичен характер.