Оценка на имоти с тежести
Масовият ипотечен бум напоследък породи огромен брой всякакви сделки, в които участва имущество с наложена тежест, било то ипотека по силата на закона или залог по силата на договор.
По правило такава собственост включва разнообразие от жилищни имоти - апартаменти, вили, градски къщи, частни къщи.
В същото време, като правило, сделките с такова имущество се извършват и с участието на кредитни ресурси. И това от своя страна определя характеристиките наоценката на недвижими имоти с тежест, тъй като стойността на обекта трябва задължително да включва влиянието на правния статут.
Но този въпрос всъщност не е еднозначен, тъй като влиянието на тежестта върху цената не винаги се изразява с някаква цифрова стойност. Понякога просто присъства на хартия като факт.
Ето защо, когато се оценяват апартаменти с тежести, е необходимо ясно да се сравни какво се разбира под пазарната стойност на даден обект и какво представлява сделка за продажбата му (когато обектът е освободен от тежест).
По същество, ако разглеждаме апартамент, заложен в банка, продажбата му преди изплащане на целия кредит ще бъде процедура, при която купувачът ще плати обичайната цена, характерна за сравними имоти, с единствената разлика, че част от цената на апартамента, а именно сумата на непогасения дълг на настоящия собственик, трябва да бъде платена на банката като ипотекарен кредитор, а останалата част от сумата ще бъде предназначена за настоящия собственик на имота.
При такива условия определението напазарна стойност като разлика между пазарната стойност на необременен обект и размера на оставащия дълг е неправилно.
Въз основа на определението запазарна стойност,дадени в FSO, можем да кажем, че обектът може да бъде закупен от всеки на пазара на такава „остатъчна стойност“. Но на пазара няма такива предложения.
Ето защо при оценката на обременените с тежести апартаменти е необходимо първо да се определи ясно датата на оценката - а именно да се определи в кой момент по отношение на евентуална сделка се извършва оценката - след премахване на тежестта, но преди сделката или преди премахване на тежестта. В този случай може да бъде показателна ситуация, когато собственикът все още не е изплатил напълно заема, даден за обезпечение на недвижим имот, но моментът на края на плащанията е много близо. В същото време се готви да вземе нов веднага след изплащане на текущия кредит, при същото обезпечение. Но както се очаква, всички документи се подготвят предварително. Това означава, че номинално има тежест отдясно, но скоро ще бъде премахната.
Но дори и тежестта действително да е налице, изобщо не е факт, че тя оказва влияние върху стойността на обекта. Това е вторият важен момент, който също не може да бъде пренебрегнат. Факт е, че по същество залогът означава невъзможност за продажба на обекта на залогодателя без съгласието на заложния кредитор.
И ако, да предположим, е дадено съгласието на заложния кредитор, определен е периодът на изпълнение, настоящият собственик обяви обекта за продажба и след това цялата сделка се извършва по аналогия с типичните обекти, тогава при такива условия няма смисъл да се говори за влиянието на тежестта върху стойността.
Несъмнено горните ситуации са само частни случаи на многобройни обстоятелства на сделки, извършени със заложено имущество. Но дори въз основа на тях е ясно, че е наложително при определяне на стойността на такива обекти, че е важно да се направят някои логически разсъждения, за да се разбере каква роля играе съществуващата тежест вв рамките на предложената сделка.