Оспорване на съдебномедицинска експертиза
СИЛНА ВРЪЗКА НА ВАШИЯ БИЗНЕС
Търсене в навигационен изглед
Оспорване на съдебномедицинска експертиза
Оспорваме съдебно-техническата експертиза за определяне на пазарната стойност на земята
При разглеждане на дела за оспорване на кадастралната стойност съдът може по своя инициатива да назначи съдебна експертиза за определяне на пазарната стойност на спорния поземлен имот. Определянето на вещо лице за извършване на такава експертиза също е по преценка на съда.
Понякога заключението, изготвено от такъв експерт, може да предизвика определени въпроси сред участниците в процеса. В тази насока се налага оспорване на резултатите от съдебномедицинска експертиза.
Можете да оспорите съдебномедицинска експертиза, като съставите рецензия на експертиза от специалист. Прегледът трябва да се извърши от оценител. След това представяме извадки от рецензията на кандидата на юридическите науки, оценител Максим Михайлович Ненашев относно заключението на съдебна експертиза в случай на оспорване на кадастралната стойност. А на линка по-долу можете да прочетете още един преглед на неговото експертно мнение по делото за фалита.
Щракнете тук за анализ на оценката
водени по дело за несъстоятелност:
Такова заключение е възможно да се оспори, ако заинтересованото лице успее да намери и обоснове съществени недостатъци в него. Ще покажем какви грешки могат да бъдат на примера на конкретно експертно мнение, съставено от L.Yu. Иванова – експерт от Волгоградската лаборатория по криминалистични експертизи на Министерството на правосъдието на България.
Проверката е извършена въз основа на решението на Волгоградския окръжен съд (съдия Камишникова Н.М.). Прегледът беше насрочен запо инициатива на съда, съдът самостоятелно избира експертната институция.
Можете да поръчате преглед за съдебномедицинска експертиза
цената на прегледа е от 10 000 рубли.
В началото трябва да се отбележи, че някои от коментарите по експертното заключение са противоречиви, тъй като действащото законодателство относно съдебната експертиза и оценителската дейност съдържа редица нееднозначни разпоредби, които могат да се тълкуват по различни начини. Така например не е съвсем ясно доколко трябва да се прилагат изискванията на законодателството за оценителската дейност спрямо експертите от Министерството на правосъдието, които извършват оценителски експертизи. Въпреки това считаме, че от гледна точка на практиката, когато се оспорват резултатите от заключенията на такива експерти, е необходимо да се дадат възможно най-много аргументи, показващи погрешността на техните заключения.
Тук ще анализираме конкретно експертно заключение, което беше оспорено от нас и отхвърлено от съда при вземане на решение по делото за оспорване на кадастралната стойност на поземлен имот. По-долу има снимки на самото заключение, на което ще бъдат отбелязани спорните фрагменти, а до него ще бъдат дадени забележки. Коментарите ще бъдат дадени в съответствие с маркираните фрагменти, в реда: отгоре надолу, отляво надясно.
Още в самото начало виждаме няколко откровени грешки.
1. Разбира се, проверката за определяне на пазарната стойност на поземлен имот трудно може да се нарече управление на земята;
накраяче чл.17.9. Кодексът за административните нарушения на България няма нищо общо с прегледите, извършвани в съответствие с CAS на Руската федерация, се вижда от самото съдържание на тази статия.
Въпреки това, както ще бъде показано по-долу, "грешката" на експерта L.Yu. Иванова в предупреждение за наказателна отговорност, до голяма степен я спаси от привличане към точно тази отговорност.
Отидете на следващата страница
1. В самото заключение на вещото лице отново виждаме препратка към чл.17.9. Кодекс за административните нарушения на Руската федерация.
2. Данните за експерта не посочват образованието на оценителя.
Следва да се отбележи, че самото заключение също не е придружено от документи за образование и за съответствие на експерта с изискванията, установени от законодателството за оценка.
Към експертизата не е приложено абсолютно нищо (включително данни за аналогични обекти).
Да преминем към следващата страница.
1. На стр. 2 от експертното заключение Л.Ю. Иванова, всичко също е категорично
заявява, че определянето на пазарната стойност е от компетентността на експерта-земеуредител.
2. От списъка с нормативни документи, които ръководят L.Yu. Иванов, при прегледа отпаднаха няколко важни наредби. По-специално, експертът е забравил да посочи FSO № 3 (който установява общи изисквания за доклада за оценка) и FSO № 7 (директно регулира оценката на недвижими имоти, която включва и парцел).
Трябва да се отбележи, че експертът не просто е забравил да посочи посочения FSO. Експертното мнение не отговаря на техните стандарти. Следователно можем да кажем, че L.Yu. Иванова или не знае за тези правила, или умишлено ги е пренебрегнала.
По-специално, в нарушение на изискванията на FSO № 7, в експертното становище липсва пазарен анализнедвижими имоти (както ще бъде показано по-долу, такъв анализ е необходим при извършване на изчисления), също нямаше анализ на ефективното използване (необходим за сравняване на обекти на оценка).
Да продължим.
На страница 8 е необходимо да се обърне внимание на факта, че аналог № 1 е отдаден под наем за 5 години. Също така трябва да обърнете внимание на датите на предложения за обекти-аналози, както и на разрешената употреба.
Всички тези данни са необходими за изчисленията и ще обсъдим тяхното значение по-късно.
Преминаваме на стр. 9 от експертното заключение.
1. По отношение на аналог № 3 експертът е изчислил неправилно цената на един квадратен метър, като е отчел корекцията за договаряне.
Корекцията е приета от вещото лице в размер на 15%. В същото време първоначалната цена на един кв.м. аналог № 3 беше 6654 рубли. Съответно:
6654 / 100 x 15 = 66,54 x 15 = 998,1
6654 - 998,1 \u003d 5655,9 рубли / кв.м.
По някаква причина експертът получи 5556 рубли/кв.м.
2. Тук Л.Ю. Иванова отново твърди, че аналог №1 е отдаден за 5 години.
Поради корекцията цената на квадратен метър от аналога се е увеличила от 3644 рубли. до 4956 рубли. По отношение на общата цена на аналога, цената му се увеличи с почти 5 000 000 рубли, което значително увеличи крайния резултат от оценката. Ако тази корекция не беше въведена, тогава крайният резултат от оценката на пазарната стойност на парцела би бил значително по-нисък от този, получен в резултатексперт.
Така въпросът с излизането на обекта на червената линия е от голямо значение за резултата от прегледа.
След като проверихме местоположението на аналога според данните на публичната кадастрална карта (pkk5.rosreestr.ru), установихме, че аналогът (кадастрален номер 34:34:030104:193) се намира непосредствено до пътя, т.е. има директен достъп до червената линия.
Следователно проверяващият не е трябвало да приложи въпросната корекция.
Тук отново се връщаме към факта, че експертът не е предупреден за наказателна отговорност за даване на съзнателно невярно заключение. Ако ръководството на Волгоградската криминалистична лаборатория беше добросъвестно при изпълнението на задълженията си, тогава щяхме да имаме добра възможност да изискаме участието на L.Yu. Иванова към наказателна отговорност.
1. На стр. 10 от заключението вещото лице обосновава прилагането на корекцията за изхода на аналог № 1 към червената линия - същата корекция, която както е показано по-горе, вещото лице не е имало право да прилага.
2. При обосноваване на изменението на законовите права вещото лице първо казва, че всички аналози имат различни права от обекта на оценка - имущество. Това не съответства на посоченото от експерта по-рано във връзка с аналог № 1 (наем за 5 години). Освен това обаче експертът все още прилага корекция от 20,2% към аналог № 1, което противоречи на собственото му изявление на страница 8, че дългосрочният лизинг е идентичен с правото на собственост (наемът за 5 години е дългосрочен лизинг).
На стр. 11 от експертното заключение е дадена корекция за площта на сравняваните обекти.
1. По отношение на аналог №1 тук е допусната математическа грешка. Експертът приложи корекция от 1,55%.
Тук ще отнеме малкопрактикувайте математика.
4956 / 100 x 1,55 = 76,818
4956 + 76,818 = 5033.
Въпреки това, по някаква причина, експертът изчисли общата сума в размер на 5022 рубли.
2. При изчисляване на корекцията за площта експертът е изчислил неправилно средната стойност на площта.
(3645 + 800 + 1052) / 3 = 5497/3 = 1832 кв.м.
По някаква причина EA получи 1374.25.
3. При изчисляване на корекцията за площ експертът е изчислил неправилно средната стойност на цената.
(13 000 000 + 7 500 000 + 7 000 000) / 3 = 27 500 000 / 3 = 9 166 667 рубли.
Експертът получи 6 875 000 рубли.
Вероятно експертът е разделил 27 500 000 на 4 (3 аналога + 1 обект на оценка). Това обаче не е вярно, тъй като при получаването на 27 500 000 не е взета предвид стойността на обекта на оценка. Освен това подлежи на уточняване в резултат на оценката. Освен това във формулите, възприети от самия експерт, P1 и P2 предполагат цените на аналози, а не цените на аналозите с цената на оценявания обект.
В допълнение към забележките, отбелязани по-горе, следва да се посочат и следните недостатъци.
1. На страница 8 от заключението е посочено, че е получена информация за аналогични обекти с разлика от повече от 4 месеца от датата на оценка (ние обърнахме внимание на тези дати по-горе). При такава разлика експертът трябваше да въведе корекция на датата на офертата/сделката (корекция за пазарното състояние). Необходимостта от такава корекция е предвидена от FSO № 7 (което е пренебрегнато от експерта).
2. При въвеждане на корекция за договаряне (стр. 10 от заключението) експертът се позовава на ръководството на оценителя, в редакцията му. Ел Ей Leifer (наричан по-долу директорията). Това обаче не взема предвид, че в ръководството се казва (том 3, стр. 111 от ръководството), че:
корекцията може да е различна за активен и пасивен пазар,за които се дават различни корекции. Изборът на корекция трябва да започне с анализ на пазара на обекта на оценка по отношение на класифицирането му като активен (развит) или неактивен (неразвит) пазар.
3. Вещото лице не е въвело корекция за местоположението на обекта. Въпреки това, на страница 136 от ръководството се казва, че такава корекция е необходима.
Интересно е, че на стр. 10 Л.Ю. Иванова, обосновавайки отказа за приспособяване за местоположение, посочва, че всички обекти се намират в близост до пътища. Подобно твърдение очевидно противоречи на корекцията за влизане в червената линия по отношение на аналог № 1, която анализирахме по-горе.
4. Експертът посочи ненадеждни данни за аналози.
Както бе споменато по-рано, L.Yu. Иванова не си направи труда да анализира най-ефективното използване.
По отношение на аналог № 2 в заключението (както беше отбелязано по-горе) изобщо липсват данни за разрешеното използване, поради което не е ясно от какво е изхождал експертът при оценката му.
Всички тези аргументи бяха изразени в съда, в резултат на което заключението на L.Yu. Иванова не е взета предвид при решаването на делото.
ВНИМАНИЕ! При нас можете да поръчате оценка на всеки имот, както и извършване на съдебни експертизи и преглед на експертизи и оценки.