От какви рискове защитава акционерите застраховката DDU?

Многобройни случаи на фалит на строителни компании, които породиха цяла армия от измамени акционери, доведоха до живот измененията на 214 от Федералния закон, приети през 2012 г. Законодателят е разработил механизъм за намаляване на рисковете на притежателите на дялове при участие в споделено строителство, задължавайки разработчиците да застраховат отговорността си към участниците в споделен проект. От началото на 2014 г. застраховката DDU стана задължително условие за сключване на договор за дялово участие. Въпреки това три години от действието на програмата показа недостатъчната й ефективност, което се дължи на сложността на прилагането на този член от закона. Много застрахователни компании не бяха готови да предоставят такива услуги на разработчиците. От началото на 2017 г. е въведен нов механизъм за защита на акционерите, който действа наред със застраховането.

Механизъм за застраховане на споделено строителство

Законът за застраховането работи по следния начин: предприемачът, преди да подпише споразумение за дял с първия акционер, е длъжен да предприеме мерки за застраховане на собствената си отговорност към инвеститора. Ако строителна компания има финансови проблеми, фалира и не е в състояние да изпълни задълженията си по DDU, акционерът може да се обърне към организацията, където е застрахована отговорността на предприемача, и да поиска обезщетение от нея. При тези обстоятелства обаче участникът в проекта може да разчита само на плащания в брой, невъзможно е да се получи платен апартамент по този начин.

Разработчикът няма избор дали да застрахова отговорността си или не, това е негова отговорност, в противен случай нито един договор за този проект няма да бъде регистриран в Rosreestr. Въпреки това, законът предоставя на разработчика възможност да избере метод на застраховка от триналични опции:

Получете гаранция от банкова институция, която отговаря на закона.
Станете член на компания за взаимно застраховане на рискове.
Подпишете споразумение с една от застрахователните компании, която отговаря на изискванията на закона.

Разработчикът трябва да уведоми потенциалния акционер за избраната опция и да му предостави информация за застрахователя или гаранта.

Първите два метода се използват рядко. OBC не е много разпространено в България, доста трудно и скъпо е получаването на банкова гаранция. По правило банките изискват предоставяне на обезпечение, чийто минимален размер е 30% от стойността на обекта. Ето защо най-често строителните компании спират на третия вариант. Но и тук не всичко е толкова просто. Законодателят е поставил доста строги изисквания към застрахователите и не са много компаниите, които ги изпълняват. Техният списък можете да намерите на линка.

Какви са законовите изисквания към застрахователите?

Застраховка споделен строеж може да бъде предоставена от компании, които отговарят на следните условия:

Периодът на работа на застрахователния пазар е пет или повече години (от момента на получаване на лиценз за извършване на застрахователна дейност).
Активите на компанията са на ниво от един милиард рубли, освен това уставният капитал трябва да бъде от 120 милиона.
Организацията има висока финансова стабилност.
Няма знаци, показващи възможността за фалит.

Застрахователни условия

Всеки застраховател разработва свои собствени тарифи и застрахователни условия. Размерът на застрахователната премия зависи от общата цена на DDU и тарифата, установена в тази организация. стандартна застрахователна премияспоразумение, като правило, е около 1% от общата цена на DDU. В допълнение, размерът на застраховката се влияе от редица фактори:

репутация и финансово състояние на предприемача;
опитът на строителна фирма в тази област, броят на построените преди това съоръжения;
наличието / липсата на съдебни спорове с участието на разработчика;
степен на готовност и местоположение на строителната площадка.

Всяка застрахователна организация може допълнително да постави други изисквания към разработчиците и да добави определени проценти към определени рискови фактори. Следователно общата сума на полицата за различните застрахователи и за различните строителни компании може да се различава значително.

В крайна сметка това е главоболие за предприемача, къде и как да застрахова договори за дялово участие в строителството и колко да плати за застраховка срещу незавършено строителство и други рискове. В същото време строителната компания няма право да покрива разходите си за сметка на допълнителни вноски от инвеститори. Исканията за допълнителни плащания над договорената цена са незаконни.

Съществени условия на застрахователния договор

Споразумението между предприемача и застрахователната компания се подписва преди сключването на DDU, но влиза в сила едва след регистриране на споразумението за дял. Периодът на валидност на застраховката зависи от периода на прехвърляне на жилище, посочен в DDU. По закон лихвеникът може да ползва застраховка още две години след изтичане на прехвърлянето на обекта по договора.

Акционерът може да прехвърли правата си върху платения обект на друг участник, като подпише с него договор за цесия. Това не влияе на валидността на застраховката. Автоматично преминава към нов инвеститор. Разработчикът уведомява застрахователя за промяната на участниците в DDU и странитеподписва допълнително споразумение, в което се посочва новият акционер.

По закон предприемачът може да застрахова целия обект в една застрахователна организация или всеки отделен договор за акции. Обикновено строителните компании прибягват до втория вариант, който смятат за по-изгоден. Тази опция обаче е за предпочитане и за притежателите на капитал, тъй като в този случай разработчикът носи отговорност пред всеки участник поотделно.

Разработчикът няма право да прекрати договора със застрахователната организация без правно основание без съгласието на акционера. Ако лицензът на застрахователната компания е бил отнет, тя е спряла да работи и застрахователният договор е прекратен, разработчикът е длъжен да подпише договор с нов застраховател не по-късно от две седмици. В същото време бившият застраховател е длъжен да изплати обезщетение на притежателите на акции дори след прекратяване на договора, ако застрахователното събитие е настъпило през периода на валидност на застраховката.

Основание за изплащане на обезщетение

Законът установява няколко застрахователни събития, които са основание за кандидатстване пред застрахователна компания за обезщетение:

Прието и влязло в сила съдебно решение за възстановяване на предмета на залога. Това решение се взема въз основа на молби от акционери, подадени в съда шест месеца след спиране на строителството на обекта или настъпване на крайния срок за прехвърляне на жилищата.
Решението на арбитражния съд, че строителната компания е обявена в несъстоятелност и откриване на производство по несъстоятелност срещу нея.

В случай на горните събития, притежателят на интереса може да се обърне към застрахователя за парично обезщетение. Ако сумата, получена по време на фалита на предприемача, не покрива разходите по DDU, останалата част от средствата акционерът можевключване в регистъра на вземанията на кредиторите по дело за несъстоятелност, образувано срещу предприемача.

Промени в застраховката на акционерите

Застраховката на акционерите във вида, в който се прилага от 2014 г., показа своята непоследователност и законодателят разработи нов начин за защита на инвестициите на акционерите. От началото на 2017 г. е създаден компенсационен фонд, където разработчиците са длъжни да приспадат лихва от всеки сключен DDU. Събраните средства ще бъдат използвани за плащане на граждани в случай на фалит на предприемача или за довършване на строителството на проблемно съоръжение.

Дружеството за защита на правата на акционерите оказва реална помощ и подкрепа на гражданите, участващи в споделено строителство. Ще ви помогнем да не сгрешите с избора на предприемача, ще анализираме неговите дейности и документи. Адвокатите на нашата организация ще осигурят компетентна подкрепа за вашата сделка. За да се свържете с нас, моля посетете страницата "Свържете се с нас".