Отдаване под наем и лизинг на имоти Отдаване под наем

Наемодателят е собственик на имота, който го отдава под наем. Като наемодател могат да действат лица, упълномощени от закона или от собственика да отдават имот под наем. Наемателят (наемателят) е лице, което получава имущество под наем и го използва за собствени цели в съответствие с предназначението на имота или в съответствие с условията, посочени в договора. В зависимост от различните признаци на класификация и характеристики се разграничават следните видове лизинг:

според обектите на договора: наем на оборудване, наем на превозни средства (без екипаж или с екипаж), наем на сгради и конструкции, наем на предприятия, наем на парцели и други обекти;
по вид договор: договор за лизинг, договор за наем, договор за финансов лизинг (лизинг);
при смяна на собствеността: наем без обратно изкупуване на имот, наем с право на закупуване на имот;
по условия на лизинг: дългосрочни (5-20 години), средносрочни (1-5 години), краткосрочни (до една година).

Договорът за наем трябва да бъде сключен в писмена форма. Договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация. Наем - плащане за ползване на имота, заплащано от наемателя при условията, посочени в договора за наем. Наемът включва: амортизационни отчисления от стойността на наетия имот, чийто размер се определя в договора; средства, преведени от наемателя на наемодателя за ремонт на обекти след изтичане на лизинга им; част от печалбата (дохода), която може да бъде получена от използването на наетия имот (наемна лихва), на ниво, като правило, не по-ниско от банковата лихва. По споразумение на страните е възможно да се използват и други компоненти на наема. Наемът можесе установява както за цялото наето имущество, така и поотделно за всяка негова съставна част. Редът и условията за прехвърляне на наема се определят с договора.

Наетото имущество остава собственост на лизингодателя, а произведените продукти, доходите, материалните и други ценности, подобренията на наетия имот, които не са предвидени в договора за лизинг, са собственост на лизингополучателя. Наемодателят включва наема в приходите от извънпродажбени операции. Тъй като услугите по отдаване под наем на имоти се облагат с данък върху добавената стойност, се разпределят дължимите към бюджета суми от данък върху добавената стойност. Наемателят отнася наема към разходите за производство (обращение). Данъкът върху добавената стойност в този случай подлежи на възстановяване от бюджета. При текущ наем на непроизводствени обекти и приписване на наема от съответните източници, данъкът върху добавената стойност се погасява от същите източници. Амортизационните отчисления за наети дълготрайни активи се извършват от лизингодателя (с изключение на амортизационните отчисления, направени от лизингополучателя върху имуществото по договор за лизинг на предприятие и в случаите, предвидени в договор за финансов лизинг). Лизингът е вид наем. Законът на България „За лизинга“ тълкува лизинга като вид инвестиционна дейност за придобиване на имущество и прехвърлянето му въз основа на договор за лизинг на юридически и физически лица за определен срок, срещу определено възнаграждение и в съответствие с условията, посочени в договора, с право на обратно изкупуване на имуществото от лизингополучателя. Класическата лизингова схема предполага наличието на трима участници: предприятие - производител на оборудване, лизингодател - лизингова компания(фирма) и лизингополучателя. В допълнение към тях в лизинговата сделка могат да участват банки (или други кредитни институции), предоставящи заеми на лизингодателя за закупуване на оборудване; застрахователни компании, които застраховат имуществото на лизингодателя. Благодарение на лизинга предприятията имат възможност да получат необходимите средства за производство, оборудване и транспорт без капиталови инвестиции, тъй като разходите за лизинг се начисляват към текущите разходи. Лизингът има много разновидности и непрекъснато се развива. Така според вида на имуществото се разграничават лизинг на движимо и недвижимо имущество, лизинг на употребявани недвижими имоти и др. По естеството на лизинговите плащания се разграничава лизинг с плащане в брой; лизинг с компенсационно плащане (доставки - продукти); лизинг със смесено плащане. Според условията на лизинга се разграничава отдаване под наем - наем за период от няколко дни до месец; коса - наем за период от няколко месеца до година; самият лизинг е лизинг за период от една до няколко години. Според международната практика условията на лизинг зависят от срока на амортизация на оборудването (обекта). Обикновено срокът на лизинга е по-малък от този период. Лизингът може да бъде представен като диаграма, виж фиг. 3.2.

Фиг. 3.2. Схема за лизинг Юридическите лица могат да действат като лизингодатели, например специализирани лизингови компании, които имат лиценз за извършване на съответните дейности, както и граждани, занимаващи се с предприемаческа дейност, без да образуват юридическо лице и са регистрирани като индивидуални предприемачи. Лизингополучателят е юридическо лице или индивидуален предприемач, който получава имущество за ползване по договор за лизинг. Продавачът на наетия имот епредприятие - производител на машини и оборудване, търговска организация или друго юридическо или физическо лице, продаващо имущество, което е обект на лизинг. Договорът за лизинг съдържа данни, които Ви позволяват категорично да идентифицирате имуществото, което е предмет на лизинг; размера на лизинга

тежей и реда на въвеждането им; продължителността на договора за наем; права и задължения на страните при изтичане на договора; правата и задълженията на страните по продажбата, доставката, транспортирането, приемането, монтажа, съхранението и поддръжката на наетото имущество; застрахователни условия, форсмажорни обстоятелства, възможност за преотстъпване на правото на ползване на имота на трето лице; условия за прекратяване на договора.

При отдаване под наем на движимо имущество договорът се съставя в проста писмена форма, при отдаване под наем на недвижимо имущество подлежи на регистрация в Единния държавен регистър. Освен това при осъществяване на лизингова сделка се съставят следните документи: договор за продажба на лизингов имот; приемно-предавателен протокол, потвърждаващ предаването на обекта на лизинговия договор, неговия монтаж и въвеждане в експлоатация. Лизингополучателят се задължава да извършва лизингови вноски в уговорените в договора срокове. В общи линии изчисляването на размера на лизинговите плащания (LP) се извършва по формулата: LP \u003d JSC + PC + KV + DU + ДДС, където JSC е сумата на амортизацията, дължима на лизингодателя през текущата година; ПК - плащане на кредитните средства, използвани от лизингодателя за придобиване на имущество - обект на лизинговия договор; КВ - комисионно възнаграждение на лизингодателя за предоставяне на имущество по договор за лизинг; DU - плащане на лизингодателя за допълнителни услуги за лизингополучателя, предвидени в договора за лизинг; ДДС - данък добавена стойностразходите, платени от лизингополучателя за услугите на лизингодателя. Съществуват и други видове лизинг - финансов, оперативен (сервизен), възвръщаем и др. Разглеждайки лизинга като алтернативен финансов метод, който замества източника на кредитиране, е необходимо да се определи кое е по-изгодно: да закупите чрез лизинг или чрез заем. В инвестиционния анализ и оценка на различни видове инвестиции, инструментът за нетна настояща стойност (NPV) е широко използван. NPV на проект е разликата между настоящата стойност на прогнозираните парични потоци от проекта през целия живот на проекта и първоначалните инвестиционни разходи. Колкото по-голяма е NPV на проекта, толкова по-изгоден е той за инвеститора. ННС след данъци означава стойността на бъдещите разходи в инвестиционен проект. Колкото по-ниска е NPV след данъчни плащания, толкова по-голям интерес предизвиква проектът за инвеститора. ННС на плащанията след данъци за лизинг (L) се изчислява по следната формула: n Li L = E0 + (1 -Kn)*1 , i = 1 (1+r)1 където L е нетната настояща стойност на плащанията след данъци; Eo - авансово плащане; Кн - ставка на данъка върху дохода; ?і_і - сумата на периодичните лизингови плащания; n - период на изпълнение на проекта; r - лихвен процент по кредита; i - период 1,2, . n години. Ако периодичните лизингови плащания са постоянни (Li = Lo = const), тогава ние получаваме обикновен наем (postnumerando). В този случай нетната настояща стойност на лизинговите плащания след данъци се изчислява по формулата: 1 -1 / (1 + r)p L \u003d E0 + (1 - Kn) * L0 * , r където L е нетната настояща стойност на плащанията след данъци; Eo - авансово плащане; Кн - ставка на данъка върху дохода; Lo - сумата на периодичните постоянни лизингови плащания; n - срокизпълнение на проекта; d е лихвата по кредита. В случай на покупка на кредит, NPV на плащанията след данъци (S) се изчислява по следната формула: , i = 1 (1+r)1 i = 1 (1+r)' i = 1 (1+r)1 (1 + r)p където S е нетната настояща стойност на плащанията след данъци по заема; Eo - авансово плащане; Кн - ставка на данъка върху дохода;