Отговори за HOA - Интересни и полезни
Когато съседът ти е приятел
- Какво е HOA? По какво се различава от жилищните кооперации и етажната собственост?
- HOA е асоциация на собствениците на жилища, която се създава в къщата за съвместно управление на общата й собственост, както и за осигуряване на нормалното предоставяне на обществени услуги. Тя се различава от жилищната кооперация по това, че жилищната кооперация включва собственици на жилища, докато жилищната кооперация включва хора, които преди да станат собственици плащат дял в кооперацията. Междувременно етажната собственост е колекция от недвижими имоти, управлявани от HOA и жилищни кооперации.
- Защо HOA се появява в нови сгради пред самите жители?
- Не всеки жител на къщата може да създаде HOA, а само собствениците на апартаменти в тази къща. В същото време, за да създадете HOA, не е необходимо всички апартаменти да бъдат заети, достатъчно е само част от тях да са заети. Важно е хората, които създават HOA, да притежават повече от 50% от пространството в къщата. В противен случай решението за създаване на HOA ще бъде нелегитимно.
Има мнение, че HOA вече са създадени във всички нови сгради. Но не е. От време на време асоциациите на собствениците на жилища се бъркат с управляващите компании, тъй като и двете се занимават с управление на жилища. Това обаче са две различни структури. HOA може да наеме управляваща компания за поддръжка на къщата или може директно да сключи договори с организации, които предоставят ресурси и услуги. Също така жителите на къщата могат да наемат управляваща компания, без да създават HOA, на общо събрание на собствениците на жилища. По правило в новите сгради вече съществува управляващо дружество, тъй като е свързано с предприемача.
Погледнете хартата и веднага ще разберете какво работи във вашата къща: HOA или управляваща компания.
Тънкостите на домашното братство
- Купихме апартамент, дойдохме да направим ремонт и ниете казват: "В къщата има HOA, нямате право да не се присъедините към него." Законно ли е насилственото каране на хора в HOA? Какво ще стане, ако не влезете в партньорство с всички?
- HOA като вид управление на дома е привлекателен само поради правната си форма. Партньорството е юридическо лице и следователно има право да сключва договори с изпълнители, да взема заеми за реконструкцията на къщата. Вие обаче решавате дали да се присъедините към HOA (член 143 от LC RF). Никой не може да ви принуди да направите това. Въпреки това редица решения на HOA са задължителни за всички собственици в къщата, независимо дали са в партньорство или не.
Нека обясня. Ако откажете да се присъедините към HOA, водата и електричеството няма да ви бъдат изключени, никой няма да наложи санкции, но все пак ще плащате сметки за комунални услуги в HOA по тарифите, установени от партньорството. HOA за всички жители на къщата, включително вас, ще играе ролята на вид център за селище. Така че тук няма как да спестите пари.
Прикрепването на един или повече апартаменти към DEZ, чиито собственици не искаха да се присъединят към HOA, също ще се провали, тъй като според закона само една управляваща организация може да управлява къщата.
Към ДЕЗ ще може да се прикрепя само с цялата къща, ако такова решение бъде взето от общото събрание на собствениците.
- Възможно ли е да се създаде HOA в къща, в която повечето жители не притежават апартаменти? как?
- Можете, ако сте съгласни със собственика, който притежава по-голямата част от апартаментите. Ако апартаментите например са общински, то с държавата.
- Къде и как можете да разберете дали наистина е създаден HOA във вашата къща? Кой го създаде?
- Тъй като HOA е юридическо лице, такава информация се съдържа в единния държавен регистърюридически лица (например на уебсайта на Федералната данъчна служба).
— Двама души достатъчни ли са за създаване на HOA?
Теоретично да, но на практика е почти невъзможно. Преценете сами. За да се създаде HOA, са необходими повече от половината от гласовете на всички собственици. Гласовете се разпределят според размера на имота, т.е. колкото по-голям е метражът на вашия апартамент, толкова повече гласове имате на срещата. Следователно е трудно да си представим ситуация, при която двама души в жилищна сграда имат повече пространство от всички останали. Друго е, че зоната може да бъде и общинска, неприватизирана. В този случай, независимо кой живее в апартамента, вместо него в срещите ще участва истинският собственик, т.е. община.
- Как да разберете дали председателят на HOA е законно избран? Може ли много?
- Председателят на HOA се избира от борда. За да се уверите дали той е законно избран, е достатъчно да проверите съответния протокол от заседанието на съвета. Достъпът до такива документи трябва да бъде отворен за всеки член на HOA.
Правомощията на председателя на управителния съвет се определят главно от устава на HOA, така че ако нещо не ви устройва, променете устава, това е ваше право.
Колко струва щастието за хората?
- Вярно ли е, че присъединяването към HOA неизбежно ще доведе до увеличение на наема? Винаги ли жителите на HOA плащат повече за жилищни и комунални услуги от жителите на тези къщи, където няма HOA?
- Как да разберете дали надплащате за жилищни и комунални услуги, оправдани ли са плащанията, събирани от HOA?
- Плащането за услуги и работа по управлението на жилищна сграда, поддръжка и ремонт на обща собственост се одобрява от общото събрание на HOA въз основа на оценка на разходите и приходите. Вижте тази оценка и ще знаете закакви работи и услуги вземат пари от вас, колко трябва да вземат. Между другото, веднъж годишно, според такава оценка, трябва да се направи заключението на одитната комисия на HOA и членовете на борда на HOA не могат да бъдат членове на комисията.
- Как жителите научават дали в къщата им има помещения под наем? Председателят каза, че няма такива помещения. А къщата вече разполага със салон за красота.
- Когато говорим за неизползвани общи части, имаме предвид тавани, мазета. Помещенията на първите етажи по правило вече имат собственик. За да знаете със сигурност, трябва да се запознаете със съответната документация за къщата, която, между другото, трябва да има и председателят на HOA. По-специално, можете да поискате от него копие от удостоверението за собственост на салона за красота, който ви интересува, както и на други помещения.
Обикновено в къщата няма стаи без собственици. Помещенията на салон за красота могат да бъдат собственост на този салон. В този случай собствениците на салона за красота са същите собственици като вас. Освен това тази сграда може да принадлежи на града и той като собственик може да се разпорежда с нея по свое усмотрение.
Можете да разберете по-точно кой е собственикът на салона за красота както в самия салон, където трябва да има документи, показващи въз основа на какво заема тази зона, така и в Главната дирекция на Федералната служба за регистрация на Москва или в столичния отдел за жилищна политика и жилищен фонд.
- Има укази на правителството на Москва, че поддръжката на жилищните кооперации се извършва по същите тарифи и тарифи, както в общинските сгради. Мога ли да уведомя писмено управителния съвет и да платя градските тарифи, ако не съм съгласен с таксуваните такси за поддръжка?
- Всичко зависи от това в какво точно си включилподдръжка. Градът не включва допълнителни разходи в тази статия, като ремонт на входа и др. Ако не сте съгласни с плащанията, не можете просто да го вземете и да не платите. Първо, необходимо е да се повдигне въпросът за валидността и необходимостта от такива плащания на общото събрание, за да се включи ревизионната комисия на HOA в решаването на проблема.
- Могат ли пенсионерите да си позволят жилищни кооперации? Трябва ли да плащат заедно с всички останали? Могат ли да се класират за помощи?
- Обезщетенията за пенсионерите остават при същите условия като сега. В допълнение, може да се посъветва да се въведат в хартата на HOA подходящи клаузи, които застраховат бедните наематели от пълно разорение. Например, ако богатите собственици искат допълнителни скъпи услуги, нека ги платят, без да искат пари от пенсионер с ниски доходи, който е получил скъп апартамент в съветско време.
Критериите за високи разходи могат да бъдат разработени въз основа на Постановление на правителството на България от 23 май 2006 г. N307 „За реда за предоставяне на обществени услуги на граждани“, което посочва задължителен списък от услуги за всички жители, всичко по-горе може да бъде платено от заможни жители.
- Може ли HOA да изгони собственика от апартамента, ако той плаща за комунални услуги, но не плаща допълнителни такси за огради, детски площадки, ремонт на зали и др.?
- Не, собствеността върху апартамента се дава на наемателя, а не на HOA. Съответно, не е в компетенциите на съдружието да лишава собственика от законното право на собственост. В такива случаи HOA може да се обърне само към съда, но мисля, че съдът ще бъде на страната на собственика.
Хей, другарю, прави като мен!
- Могат ли жителите на къщите на HOA да бъдат сигурни, че когато председателят на борда и управляващото дружество бъдат преизбрани(управител) парите от сметката на HOA, например, предназначени за основен ремонт, няма да изчезнат?
- HOA има свои собствени контролни органи, които осигуряват такова доверие, например същата одитна комисия.
Когато управляващото дружество бъде преизбрано, старото трябва да прехвърли делата на новото. Естествено, новото управляващо дружество е заинтересовано да гарантира, че нещата са наред, което означава, че ще контролира прехвърлянето на дела от старите мениджъри.
Ако въпреки това председателят на HOA извърши такова сериозно престъпление като присвояване на средства от текуща сметка, тогава компетентните правоприлагащи органи ще трябва да се справят с него.
- Какви документи не може HOA да покаже на собствениците на апартаменти?
- По принцип HOA е длъжна да предостави на членовете на партньорството документи като устава, протоколите и решенията на общите събрания и не е длъжна да ги запознае с определени бизнес документи, които могат да съдържат търговски тайни както на HOA, така и на организациите, с които партньорството е сключило споразумения. Одитният комитет може да се запознае с такива документи.
За да се избегнат конфликтни ситуации, по-добре е HOA да покаже всички документи на своите членове. Въпреки това, ако не ви бъдат показани търговски споразумения между HOA и обслужващи организации (позовавайки се на търговски тайни), не се отчайвайте. Информацията за разходите за тези работи все още трябва да бъде отразена в оценката на HOA.
Най-разумното решение на проблема е да се предостави в хартата списък на документите, предоставени за преглед от членовете на HOA, както и процедурата за тяхното предоставяне.
- В нашия HOA повечето решения се вземат чрез неприсъствено гласуване, след което по правило започват отново да събират пари за ремонт на залата или изграждането на детска площадка, чийто проект никойи не го видях с очите си. Какво да направите, ако има съмнения относно автентичността на документи (например протоколи)?
— Можете да проверите протоколите от задочните срещи. За да направите това, изисквайте листове за гласуване, които се носят във всеки апартамент по време на неприсъствено гласуване. Ако ви кажат, че листовете за гласуване са унищожени (те не се съхраняват дълго време), тогава трябва да добавите подходящо правило за съхранението на тези листове към хартата на HOA.
Що се отнася до ситуацията, за която се говори във въпроса, тук на първо място е необходимо да се запознаете с проекта, за който се събират парите. Иначе излиза, че хората са гласували незнайно какво.
- Кой проверява дейността на HOA? Възможно ли е да се оплачете за това в града, например в Московския жилищен инспекторат?
- Възможно е, тъй като Московската жилищна инспекция също контролира предоставянето на обществени услуги на гражданите. В допълнение към нея има одитна комисия в самата HOA и данъчни органи извън HOA.
- В нашия HOA те искат да поемат собствеността върху земята. Какво заплашва? Ако земята бъде обложена с данък, ще я теглят ли жителите й?
- В добрия смисъл земята трябва да бъде взета в собственост не по желание, а според закона. Според Жилищния кодекс прилежащата територия принадлежи към общата жилищна собственост, единствената уловка е, че в момента не е извършено проучване на земята навсякъде. Тези. не навсякъде са определени границите на парцелите, свързани пряко с всяка конкретна къща.
След като притежавате земята, можете да се разпореждате с нея както желаете. Размерът на данъка ще се определя по същия начин, както сега. Тоест в зависимост от местоположението на обекта и кадастралната стойност на земята. Мисля, че ще бъде напълно възможно да го платя, защото, първо, сумата ще бъде разпределена между всички жители, и второ, сегашната политика на властитеградът не дава основание да се мисли за някаква непоносима сума.
- Единството на жителите е ключът към успеха на HOA. Как да го постигнем?
- Солидарността трябва да идва със съзнанието за отговорност за жилищата, за имуществото им. Досега мнозинството смята, че е достатъчно да приватизираме апартамент и в същото време изобщо не смятат, че входът, асансьорът, стълбите и прилежащата територия също са наша собственост, за която трябва да се грижим. Както показва опитът, с разбирането за това идва сплотеността.
Съвет към жителите, които искат да се научат как да управляват ефективно дома си, но не знаят как
1. Първо трябва да се опитате да се съберете, поне със съседите, и да обсъдите възможността за създаване на HOA в къщата или наемане на управляваща организация. Напълно възможно е всички да са доволни от сегашния DEZ и никой да не иска да променя нищо.
2. Ако искате да създадете HOA, първо проучете съответната литература, консултирайте се с адвокат. Последното е от значение на всички етапи от прехода към независимо управление на къщата (особено при обмисляне на проекта на харта и проекта на споразумение за управление с управляващата организация). Разходите за адвокат, ако се разпределят между наемателите, няма да са толкова големи, но ползите са огромни. Можете също така да се консултирате в съвета, някои от тях провеждат обучение за възрастни хора на входовете.
3. Ако вече е създаден HOA, но не сте доволни от работата му, попитайте съседите си за тяхното мнение относно работата на HOA. Ако има много недоволни - на общото събрание променете устава на HOA, борда и неговия председател. Преди това е по-добре да покажете новата версия на хартата на адвокатите.
4. Ако имате въпроси относно оценката, използвайте помощта на специални консултантски компании, които могат да анализират оценката на разходитеHOA и установете тяхната валидност.
5. Не забравяйте, че съветът на HOA трябва преди всичко да се грижи за къщата, за комфорта на нейните обитатели. Чувствайте се свободни да задавате въпроси на председателя на борда. Той трябва ясно да обясни къде и как се харчат парите, събрани от наемателите.