Покупка или продажба на апартамент
Покупката или продажбата на жилище е сложен, сериозен въпрос, който изисква познаване на пазара на недвижими имоти и юридически тънкости. Не всеки, по различни причини, може да го направи сам. За повечето брокерът се превръща в основен помощник при покупката и продажбата на апартамент. Как да намерите надежден брокер, как да работите с него правилно и най-важното, да разберете дали той действа във ваши интереси или просто „води за носа“? За да контролирате работата на брокера, струва си да вземете предвид няколко съвета, дадени от самите професионалисти на пазара на недвижими имоти.
Агенция или частен брокер Първият източник на информация за надеждността на брокера са нашите приятели, познати, роднини и др., които вече са се обърнали към професионалисти. Техният положителен или отрицателен опит с брокер ще ви подскаже къде можете или категорично не трябва да търсите помощ. Отзиви за агенции за недвижими имоти можете да намерите и онлайн. Внимателно проучете информацията за контакт на уебсайта на компанията, прочетете отзивите. Имайте предвид обаче, че понякога рецензиите се пишат специално по поръчка.
Независимият брокер има предимството да е свободен да определя цената на своите услуги. По правило тя е по-ниска от тази на агенцията за недвижими имоти, но качеството на услугите й може да е по-високо. Тъй като независим брокер е много заинтересован от добри препоръки, тъй като броят на входящите клиенти зависи от обратната връзка за неговата работа.
Агенцията за недвижими имоти има и свой "черен списък" с фирми за недвижими имоти с лоша репутация. Обръщайки се към голяма професионална агенция за недвижими имоти, можете да очаквате, че те няма да работят с безскрупулни колеги.
Има мнение, че когато се свържете с няколко агенции наведнъж, апартаментът ще бъде продаденпо-бързо и по-изгодно. Това е грешно. Ако вие сами не можете реално да оцените стойността на даден имот, като се свържете с различни агенти, съществува голям риск от загуба на пари.
Обект на недвижим имот със собствени параметри, въведен в базата данни от няколко брокера, се възприема като различни оферти. И в този случай потенциалните купувачи започват да се пазарят. И обратното, обръщайки се към няколко брокери при закупуване на апартамент, съществува риск да го купите по-скъпо.
Ако вече сте посетили няколко агенции, за да избегнете нежелан обрат на събитията, се сключва изключителен договор за предоставяне на услуги с един от брокерите. Масова практика на пазара на недвижими имоти е и клиентът да направи авансово плащане за планираната покупка на жилище или да даде документи за продавания имот на брокер за съхранение. В този случай избраният брокер, ако е необходимо, ще комуникира с колеги от агенциите, които сте посетили преди това.
Преговори с агент по недвижими имоти Не бързайте веднага да сключите споразумение с агенция за недвижими имоти, която харесвате. Във всяка от избраните агенции обсъдете условията за обслужване, проучете договора, сравнете цените. Понякога агенциите правят трика, предлагайки на клиентите значително по-ниски цени. Но в бъдеще все още трябва да плащате допълнително.
Брокерът може да предложи да заплати така наречените допълнителни разходи. Например ускорена регистрация или събиране на документи, които не винаги са необходими за извършване на транзакция.
Взаимодействието с брокера от противоположната страна на сделката се поема от агенциите за недвижими имоти. Ако решите да действате независимо, тогава имайте предвид, че брокерът от противоположната страна представлява интересите на своя клиент и своите собствени. Когато сключва сделка, той също ще трябвадоверие и поне направете аванс, така че си струва да съберете информация за агенцията за недвижими имоти от отсрещната страна.
Преди сделката Документът, въз основа на който се изграждат отношенията с клиента, е договор за предоставяне на услуги в областта на недвижимите имоти. Преди да подпишете договора, внимателно го проучете у дома, ако е възможно, покажете го на адвокат. Всички неразбираеми или съмнителни клаузи на договора трябва да бъдат уточнени с агенцията за недвижими имоти.
При покупко-продажба на недвижим имот срокът, за който се сключва договорът, трябва да бъде около два месеца, при алтернативни сделки - три до четири. Всички изисквания към придобивания имот или минималната продажна цена трябва да бъдат посочени в договора. Проверете при брокера дали ще ви бъде възстановена предплатата в пълен размер в случай на отказ от допълнителни услуги на агенцията на всеки етап от нейната работа.
Обърнете внимание какви действия на брокера по сделката са посочени в договора като окончателни. Често такива задачи като физическото освобождаване на апартамента, действителното прехвърляне на собствеността, регистрация и възможни съдебни спорове, купувачът на апартамента е принуден да решава самостоятелно. Тъй като избраният брокер счита работата си завършена с подаването на документи до органите по регистрация.
Има обаче етапи от работата, за които брокерът е длъжен да ви информира.
Така че, когато избира апартамент, агентът по недвижими имоти информира за началото на търсенето на подходящ вариант и когато го намери, предлага да ги огледа. Не е необходимо брокерът да докладва за всеки повече или по-малко подходящ вариант, той сам извършва подбора. Обикновено от 100 оферти реално около 20 се оказват подходящи за клиента.
Не се страхувайте да говорите подробно за вашите предпочитания и изисквания към закупения апартамент.Колкото повече въпроси ви задава един брокер, толкова по-малко усилия, време и пари ще са ви необходими за търсене.
Броят на безплатните показвания на имота може да бъде уточнен в договора. Не се изисква агентът по недвижими имоти да присъства лично при всяко показване. Но ако има такова желание, това може да се договори устно.
Когато оглеждате апартамента, надникнете във всеки ъгъл, бъдете педантични и обръщайте внимание дори на незначителни на пръв поглед детайли. Собствениците на апартамента, които нямат какво да крият, са длъжни да ви осигурят пълна достъпност, а затворените врати трябва да ви алармират. Опитайте се да не показвате емоции, защото бурната радост на лицето ви ще каже на продавача, че не можете да намалите цената в случай на пазарене.
По-добре е да запишете адреса на апартамента за себе си. Ако след покупко-продажбата се установят несъответствия в номерата на сградата или апартамента на този, който ви е показан при огледа и този, който е записан в документите за апартамента, сделката може да се счита за нищожна. Тоест не е законно, недействително от момента на сключването.
При авансово плащане продавачът трябва да представи документи за апартамента. При оглед се показват документите по желание на собствениците.
Авансово плащане В някои градове, например в Москва и Московска област, авансовото плащане за апартамент е задължително, това е приета практика и не е причина за недоверие. При аванс и двете страни по сделката подписват споразумение, в което посочват задълженията си, като по този начин потвърждават сериозността на намеренията си.
Авансовото плащане се извършва в брой и варира от 1% до 5% от стойността на имота. Присъствието на брокер по време на този процес е задължително. Клиентът може да отсъства и да повери авансовото плащане на брокера. В този случай той пише пълномощно в проста форма, обикновено всяка агенция за недвижими имоти има формуляритакива пълномощни.
Преди да подпишете авансовия договор и да внесете пари е важно да видите и прочетете оригиналните документи, установяващи правата на продавача върху апартамента! Прочетете внимателно договора и проверете дали брокерът има пълномощно от клиента за извършване на парична транзакция.
Събиране на документи и сделка Събирането на документи за продажба на апартамент продължава около месец. При закупуване на апартамент с готов пакет от документи брокерът прекарва от три до десет дни, за да се подготви за сделката. През това време е необходимо да се обсъдят подробно всички етапи и нюанси на сделката, до предаването на ключовете. Например, в кой ден по отношение на датата на регистрация на сделката за покупко-продажба, купувачът може да се премести в апартамента. Експертите не съветват да правите това, преди да получите документи от регистриращите органи, тъй като продавачът има право да оттегли договора по всяко време, до последния ден на регистрация.
Брокерът трябва да обясни много ясно процедурата за парични сетълменти, преди или след подписването на договора за покупко-продажба, ще се извърши преводът на парите и под каква форма, в момента на подписване на договора и получаване на ключовете или парите, когато договорът е регистриран.
В навечерието на сделката прочетете отново договора за продажба, изяснете неразбираемите и трудни места с брокера.