Последици от незаконно преустройство - обобщение на съвременната съдебна практика
("Жилищно право", 2011, N 4)
ПОСЛЕДИЦИ ОТ НЕЗАКОННО ПРЕПЛАНИРАНЕ:
ОБОБЩЕНИЕ НА НОВАТА СЪДЕБНА ПРАКТИКА
Скудутис М. В., адвокат.
Припомняме, че чл. 29 от Жилищния кодекс на България установява последиците от неразрешена реконструкция и (или) неразрешено преустройство на жилище. И така, в част 1 се определя, че реконструкцията и (или) преустройството на жилище, извършено при липса на основанията, предвидени в част 6 на чл. 26 от Кодекса или в нарушение на проекта за реконструкция и (или) преустройство, представен в съответствие с параграф 3 от част 2 на чл. 26 от кодекса.
Член 7.21 от Административния кодекс на България предвижда отговорност за нарушаване на правилата за използване на жилищни помещения. Така неразрешената реконструкция и (или) преустройство на жилищни сгради и (или) жилищни помещения води до предупреждение или налагане на административна глоба на гражданите в размер от хиляда до хиляда и петстотин рубли.
Неразрешеното преустройство на жилищни помещения в жилищни сгради води до налагане на административна глоба на гражданите в размер от две хиляди до две хиляди и петстотин рубли.
ЖСК НЕ МОЖЕ ДА ОСПОРИВА ПРЕПЛАНИРАНЕТО
В жалбата си до Конституционния съд на България ЖСК „Волжски” оспорва конституционността на чл. 29 LCD RF.
Според жалбоподателя тази разпоредба противоречи на Конституцията на Република България, нейния чл. 46 (част 1), тъй като ограничава правото на граждани, жилищностроителни кооперации, асоциации на собственици и управляващи дружества на съдебна защита в случаи на неразрешено преустройство и (или) преустройство на жилищни помещения, като дава такова право само на органите, които извършват координация.преустройство и (или) реорганизация на жилищни помещения.
Конституционният съд на България обаче не намира основания да приеме жалбата за разглеждане.
Върховният съд заключава, че разпоредбите на чл. 29 от Жилищния кодекс на Руската федерация, които установяват специален механизъм за публичноправен контрол върху спазването на процедурата за преустройство и (или) реорганизация на жилищни помещения, не изключват възможността за използване на собствениците на помещения в жилищна сграда или сдружения на собственици на помещения в жилищна сграда в интерес на собствениците на гражданскоправни методи за защита, по-специално метода, предвиден в чл. 304 от Гражданския кодекс на България. По този начин Конституционният съд на България заключава, че разпоредбите на члена не могат да се считат за накърняващи някое от конституционните права и свободи на жалбоподателя, посочени в жалбата.
ПРЕПЛАНИРАНЕ НА АРБИТРАЖНА ПРАКТИКА
Администрацията на град Комсомолск на Амур отказа да прехвърли жилищните помещения (апартамент) в нежилищни.
Съдебните актове са мотивирани с факта, че всъщност претенциите на ищеца, извършил преустройството на двустаен апартамент и функционално нежилищно помещение в един нов недвижим обект, се свеждат до запазване на новообразуваното нежилищно помещение в преустроен вид, извършено без разрешение.
Спомнете си, че разполагането на предприятия, институции, организации в жилищните помещения, които му принадлежат, е разрешено само след прехвърлянето на такива помещения в нежилищни помещения. Прехвърлянето на помещения от жилищни в нежилищни се извършва по начина, определен от жилищното законодателство (клауза 3 от член 288 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Параграф 1 на чл. 23 от Жилищния кодекс на България предвижда, че прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения се извършваорган на местната власт.
FAS в решението посочи, че Апелативният съд правилно е обяснил, че нормите на жилищното право установяват извънсъдебна (административна) процедура за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения, включително тези, които изискват реорганизация (препланиране). Това изключва подмяната със съдебно решение на съответните действия и решения на административни органи за промяна на предназначението на спорния обект.
Апелативният съд не е проверил законосъобразността на решението.
В подкрепа на изложените изисквания дружеството посочи, че е собственик на нежилищни помещения. В тези помещения фирмата извърши преустройство. Съдът установи, че извършеното преустройство не застрашава живота и здравето на гражданите и отговаря на изискванията на SNiP, което е достатъчно основание за съда да реши да запази помещенията в преустроен вид.
Оценяване по правилата на чл. 71 от Арбитражния процесуален кодекс на България, от доказателствата, представени по делото, апелативният съд стигна до правилното, според FAS, заключение, че запазването на спорните помещения в преустроено и (или) преустроено състояние не нарушава правата и законните интереси на гражданите и не представлява заплаха за техния живот или здраве. Няма възражения от страна на собствениците на съседни помещения.
ПРЕГЛЕД НА ПРАКТИКАТА НА ОБЩИТЕ СЪДИЛИЩА
ПО ВЪПРОСА ЗА ПРЕПЛАНИРАНЕ НА ЖИЛИЩНИ ПОМЕЩЕНИЯ
Заключение. Случаите, оспорващи преустройството, се разглеждат в съдилищата (особено в съдилищата с обща юрисдикция) много често. В този случай само органът, който координира реконструкцията и преустройството на жилищата, има право да заведе дело в съда:
1. По отношение на собственика - при продажба на публичен търг на такова жилище срещу заплащанена собственика на приходите от продажбата на такова жилище, намалени с разноските по изпълнението на съдебно решение, със задължението да го върне в предишното му състояние от новия собственик на такова жилище.
Той може да направи това само след като изпрати предупреждение до собственика (наемателя) за привеждане на помещението в първоначалния му вид и ако последният не изпълни това задължение в разумен срок. Следователно подаването на искове от името на други лица (например от името на HOA) е безполезно. Но легитимирането (със съдебно решение) на вече извършено преустройство, което не нарушава правата на други граждани, е съвсем реалистично.