Практически въпроси за прекратяване на договора, Гарант-Инфо

В съответствие с условията на договора за наем на недвижим имот наемателят има право да удължи посочения договор след изтичане на срока му на валидност. Как може наемодателят да прекрати този договор?

Всички въпроси на договорната работа в"Енциклопедия на решенията. Договори и други сделки”. Използвайте готови решения от онлайн версията на системата GARANT за 3 дни безплатно! Получи достъп

Ако договорът има условие за автоматичното му подновяване и никоя от страните в края на срока не е изразила желание да прекрати договорните отношения или ако наемателят продължи да използва имота след изтичане на договора при липса на възражения от страна на наемодателя, договорът се счита за подновен при същите условия за неопределен период (клауза 2 на член 610, клауза 2 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Във всяка от тези ситуации (когато условията за подновяване на договора са определени от страните по договора или когато той е подновен „по подразбиране“ в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация), лизингодателят, след удължаването на договора, има право да анулира договора по всяко време, като предупреди другата страна за това три месеца предварително - освен ако в самия договор не е установен друг период на предупреждение (клауза 2, член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Независимо от основанието за удължаване на договора (а също и ако все още не е настъпило), ако наемателят не изпълни задълженията си, наемодателят може да прекрати договора предсрочно (член 619 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Например във връзка с нарушаване на сроковете за плащане на наем повече от два пъти подред (клауза 3 на член 619 от Гражданския кодекс на Руската федерация). За да направи това, наемодателят също ще трябва да изпрати на наемателя писмено предупреждение в разумен срок.

Договорът за наем на недвижим имот съдържа условие, съглна който наемодателят има право едностранно да се откаже от договора при неплащане на наема за два последователни месеца. Има ли право наемодателят да декларира отказ от изпълнение на договора, при условие че срокът за плащане на наема от наемателя е бил нарушен, но към момента на изпращане на уведомлението за разваляне на договора дългът е бил погасен?

Считам, че подобен подход може да се разшири и при отказ от изпълнение на договора.

Условията на договора за наем на недвижим имот не предвиждат правото на наемателя да откаже изпълнението на договора, но такова право се предоставя на наемодателя. Има ли право наемателят да прекрати договора въз основа на разпоредбите на параграф 2 на чл. 428 от Гражданския кодекс на Република България относно договора за присъединяване, даващ право на страната, която се е присъединила към договора, да иска изменение или прекратяване на този договор?

Въпреки това, според мен, в тази ситуация, на първо място, е необходимо да се говори за промяна на договора чрез подаване на иск за включване в договора на правото да откаже наемателя от договора, което е симетрично на правото на наемодателя (клауза 2 на член 428 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако наемателят може да докаже в съда несправедливостта на условията на договора в тази част и съдът ще допълни договора с такива условия, наемателят ще създаде механизъм за прекратяване на договорните отношения.

Малко вероятно е да се „прескочи“ този етап и незабавно да се прекрати договорът, тъй като в този случай няма основания за предсрочно прекратяване на договора за наем.

Наемателят е закъснял с плащането на наема повече от два пъти. Същевременно той притежава недвижим имот, намиращ се върху наетата земя. Може ли договорът за наем на земя да бъде прекратен по искане на наемодателя?

Дружеството е сключило договор за наем през 2012 г. с правоизкупуване на имот. Наемът и изкупните плащания, предвидени в споразумението по това време, са еднакви по размер. Към днешна дата размерът на наема за предмета на лизинга е намалял повече от три пъти, докато размерът на лизинговите вноски остава непроменен. Освен това пазарната стойност на лизинговия актив спрямо стойността му през 2012 г. е намаляла повече от три пъти. Може ли наемателят да прекрати договора за наем на основание чл. 451 от Гражданския кодекс на България във връзка със съществено изменение на обстоятелствата?

Не, в случая няма съществена промяна в обстоятелствата. Гражданският кодекс на България признава за значителна такава промяна в обстоятелствата, предвиждайки настъпването на която страните изобщо не биха сключили споразумение или споразумението би било сключено при значително различни условия (клауза 1, член 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В съдебно производство, ако страните не постигнат съгласие за промени в условията му на посоченото основание, то може да бъде прекратено в изключителен случай, ако са изпълнени четирите условия, предвидени в ал. 1-4 стр. 2 чл. 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Тези условия включват:

при сключването на договора страните са изхождали от факта, че няма да има съществена промяна в обстоятелствата;
изменението на обстоятелствата е причинено от непреодолими за заинтересованото лице причини, които той не е могъл да преодолее след настъпването им;
по-нататъшното изпълнение на договора може да наруши баланса на имуществените интереси на страните и да доведе до щети на заинтересованата страна, изключвайки постигането на целите на споразумението;
обичаите и договорите не налагат на заинтересованата страна риск от промяна на обстоятелствата.

Договорът за технологично присъединяване към мрежи, сключен между клиента и мрежовата организация, в допълнение към разделаотносно процедурата за изпълнение на поръчката, включва технически условия за извършване на свързаната работа. В същото време срокът на валидност на техническите условия се определя отделно от договора и надвишава периода за предоставяне на услуги. Клиентът едностранно е отказал изпълнението му преди изтичане на договора. След получаване на уведомлението на клиента за отказ от услуги, мрежовата организация поема разходите, свързани с изпълнението на договора. Възможно ли е възстановяване на направените разходи след едностранния отказ на клиента да изпълни договора, но в рамките на срока на валидност на техническите спецификации?

Не, не можеш. В съответствие с параграф 1 на чл. 782 от Гражданския кодекс на България, клиентът има право да се откаже от договора за предоставяне на услуги срещу обезщетение, като възстанови реално направените от изпълнителя разходи. От момента, в който изпълнителят получи отказ, договорът се счита за прекратен (клауза 1, член 450.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Същевременно без значение е обстоятелството, че разходите са направени от изпълнителя в срока на действие на техническите условия. Ако разходите са направени след датата на получаване на отказа за изпълнение на договора, те не подлежат на възстановяване.

Сключеният договор за доставка не съдържа условие за възможността за едностранен отказ на страните да го изпълнят.

Доставчикът изпълнява изцяло условията за доставка, но купувачът не изпълнява задълженията си за плащане и вземане на мостри от предоставените стоки. Може ли доставчикът да откаже да изпълни договора, при условие че купувачът избягва прекратяването на договора по споразумение на страните?

Да може би. В тази ситуация бих препоръчал да се обърнете към общото правило, което позволява на страната не само да откаже да изпълни задължението си, ако другата страна не осигури насрещно изпълнение на задължението, но и да поиска обезщетение за загуби (клауза 2 на член 328 от Гражданския кодекс на Руската федерация).Или използвайте специалното правило, установено от гражданското право за договори за доставка. И така, параграф 1 и параграф 3 на чл. 523 от Гражданския кодекс на България установява правото на доставчика да прекрати едностранно договора в случай на съществено нарушение от страна на купувача на договора за доставка, изразяващо се в повторно нарушаване на условията за плащане на стоките или многократно неизбиране на стоки. Размерът на вредите в този случай трябва да се изчисли съгласно правилата на чл. 524 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Възможен ли е отказ от изпълнение на договора поради липса на лиценз от другата страна за извършване на дейности, свързани с изпълнение на задълженията по договора?

В съответствие с договора изпълнителят предоставя на клиента услуги по издаване на виза за влизане на чуждестранен служител на клиента в България. Цената на услугата е 10 хиляди рубли. В случай на отказ на изпълнителя от договора, клиентът може да понесе загуби в размер на 1 милион рубли поради нарушаване на бизнес процеса. Възможно ли е да се ограничи размерът на обезщетението за загуби, понесени от клиента, ако изпълнителят откаже да изпълни договора по чл. 782 от Гражданския кодекс на Руската федерация?

Да, размерът на загубите на клиента може да бъде ограничен от договора. От една страна, специално правило – алинея 2 на чл. 782 от Гражданския кодекс на България - определя задължението на изпълнителя по договора за предоставяне на услуги да обезщети клиента за всички загуби. От друга страна, Гражданският кодекс на България не забранява сключването на споразумения за премахване или ограничаване на отговорността за неизпълнение на задължения, с изключение на случаите на умишлено неизпълнение на задължения (клауза 4, член 401 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Така параграф 2 на чл. 782 от Гражданския кодекс на България относно пълното обезщетяване на загубите на клиента от изпълнителя ще бъде валиден само ако договорът не установява условия за ограничаване на отговорността на изпълнителя.

Договорпокупко-продажба на апартамент от името на продавача е подписана от негов представител, действащ въз основа на пълномощно. Към момента на подписване на договора апартаментът е бил под запор, който е бил наложен в интерес на представителя на продавача, за който страните са знаели при подписването на договора. На следващия ден след подписването на договора, по искане на ищеца, запорът е вдигнат, а седмица по-късно е вписана собствеността върху апартамента. Продавачът на апартамента има ли право, на формална основа, във връзка с имуществото, което е задържано към момента на подписване на договора, да признае сделката за невалидна?

Мисля, че продавачът няма да може да оспори изпълнението на тази сделка. В съответствие с параграф 1 на чл. 174.1 от Гражданския кодекс на България отнемането на имущество наистина пречи на упражняването на правото на разпореждане с имущество. Сключването на договор за продажба обаче все още не е разпореждане с имущество, а акт на приемане на съответните задължения от страните. В този случай арестът е отменен до момента на директно отчуждаване от продавача на недвижими имоти - регистрация на прехвърлянето на собствеността в Rosreestr (клауза 1, член 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Следователно сделката трябва да бъде призната за законна.

Възможно ли е прекратяване или промяна на договор за кредит за физическо лице поради влошаване на финансовото състояние на клиента (рязко намаляване на заплатата)?