Размяна на жилища как се случва NP - MosGorUsluga

С началото на приватизацията нашите граждани получиха правото да притежават жилища - стана възможно да ги купуват и продават. От този момент до днес съществуват два различни пазара на жилища – собствени и общински. От време на време тези пазари се пресичаха: законът или разрешаваше, или забраняваше замяната на общински жилища за жилища, които са собственост, но ще говорим за това отделно.

Размяна на жилища: как работи?

Обществена жилищна борса

За разлика от сделките със собствени жилища, при които голяма част от сделките се извършват по договори за покупко-продажба, всички сделки с обществени жилища са замени. Задължително условие за смяна на обществено жилище: в допълнение към споразумение с партньора по обмен, трябва да получитеразрешение за смяната от наемодателя на жилище, т.е. като цяло от градските власти. Не винаги е лесно, а понякога просто не е възможно.

В допълнение към случаите, предвидени в Жилищния кодекс, причината за отказа на наемодателя може да бъде явнонеравен обмен. В крайна сметка обменът на общински жилища се счита за безвъзмезден. Без собственост - не трябва да има допълнителни плащания по сделката. Но е ясно, че често има случаи, когато се извършва неравностойна сделка, включваща допълнително плащане. Например замяна на тристаен общински апартамент за едностаен. Наемодателят, виждайки, че сделката е по същество компенсационна, може да не даде съгласие за нея. След това трябва да търсите правото на такава размяна по съдебен ред. Наистина никъде не е забранено от закона. И доказването на неговата валидност е проблематично.

Ако в апартамента са регистрирани непълнолетни, недееспособни или частично недееспособни, тогава е необходимо съгласие за обмен на органинастойничество и попечителство. Съгласието или отказът на органите по настойничество трябва да бъдат издадени в писмена форма в рамките на три седмици след получаване на заявлението.

Жилищният кодекс не възпрепятства размяната на общински жилища, разположенив различни региони на Руската федерация. В същото време броят на хората, които влизат и излизат от всеки регион, не е ограничен от кода. Но що се отнася до Москва, специални укази на московските власти наложиха условието броят на влизащите на обмен да не надвишава броя на напускащите. Основната цел на такива постановления е да се предотврати появата на нови хора, които трябва да подобрят условията си на живот. Между другото, обменът в региона, водещ до същия резултат, също е блокиран от градските власти.

Освен това, съгласно Жилищния кодекс, имадопълнителни ограничения за замяна на общински жилища. Не се допуска в следните случаи:

Регистрирането на замяната на държавни жилища е различно от регистрирането на сделки с притежавани жилища. Няма право на собственост - няма какво да се регистрира в Rosreestr. Преди това регистрацията на сделки с общински жилища в Москва се извършваше от Градското бюро за обмен, след това от Мосжилсервис, а сега от Държавното унитарно предприятие Московски градски център за жилищно настаняване под наем. Всъщност регистриращият орган не се премести никъде, само знакът му и някои функции се промениха.

Както вече споменахме, замяната на държавни жилища е сложен процес. На първо място, поради много ограничения брой предложения, сред които е трудно да се намери подходящ вариант. По-лесно е да приватизирате апартамент, да го обмените чрез покупка / продажба и след това, ако е необходимо, да го деприватизирате. Освен това, разбира се, се суете много. Но от друга страна, намирането на опцията, която ви подхожда, е много по-вероятно. Сега, ако не приватизирате апартаментАко можете, тогава остава само да потърсите вариант за общинска борса.

Обмяна на собствено жилище

Замяната на притежавано жилище се формализира чрез „споразумение за замяна “ и всъщност не се различава много от договора за покупко-продажба. На практика договорът за замяна обединява два договора за покупко-продажба. Често виждате в интернет, че експертите се интересуват от това как най-добре да завършите сделка: чрез замяна или покупка / продажба? И отговорът на този въпрос обикновено е: „Каквото искаш“. Процедурата за изготвяне на договор, регистрация, прехвърляне на недвижими имоти от страните е същата като при покупка / продажба. Споразумението за обмен вече трябва да съдържа:

идентификационни данни на страните по сделката, докато обикновено (за разлика от договора за продажба) страните се посочват не като "продавач" и "купувач", а като "страна А" и "страна Б" (ако има няколко съсобственика на недвижим имот, тогава се посочва всеки от тях);
информация за обектите на сделката, включително информация за документи, потвърждаващи правото на собственост, както и информация за кадастралната стойност на обектите;
договорната стойност на обектите, която страните определят сами, но от 2016 г. тя не трябва да бъде по-малка от 70 % от кадастралната стойност;
сумата на допълнителното плащане от една от страните, ако сделката не е еквивалентна;
процедурата за взаимни разплащания и действителното прехвърляне на обекти.

Има мнение, че с помощта на споразумение за обмен можете да избегнете плащането на данък или по някакъв начин да го минимизирате.Това е заблуда. При изпълнение на споразумение за обмен се прилагат същите правила и курсове, както при покупка / продажба. Опитът да се избегне плащането на данък при неравен обмен чрез признаване на договорните цени за равни и без допълнително плащане може да е работил преди, но сега е обречен на провал.Регистриращите органи най-вероятно ще спрат такава транзакция, а ако регистрацията се осъществи, тогава могат да се очакват проблеми от данъчните власти. Единственатавъзможност за леко намаляване на данъка е умерено намаляване на договорната стойност в размер на не повече от 30% от кадастралната стойност. Но днес, през 2016 г., кадастралната стойност вече в повечето случаи значително надвишава реалната пазарна стойност. Така че тук няма да спестите много. Припомнете си, между другото, че от 2016 г. данъкът върху продажбата на недвижим имот обикновено се начислява, ако е бил собственост по-малко от пет години (а не три, както преди).

Договорът за замяна не подлежи на задължителна нотариална регистрация. Но при желание страните могат да направят това, което ще струва приблизително 0,15-0,3% от цената на по-скъп обект на сделката.

Друг важен момент се отнася дозамяната на дялове в апартамента. И тук важат същите закони и правила, както при покупко-продажбата на дялове - първоначално дялът трябва да бъде предложен при същите условия за обратно изкупуване на съсобствениците на апартамента. И това трябва да стане не на думи, а в официална форма (с писмо или телеграма). Ако те откажат, тогава в рамките на един месец от деня, в който са получили уведомление за условията за обратно изкупуване на дела, е възможно дялът да бъде заменен с друго лице.

Рисковете, свързани със сделките по бартерни договори, са подобни на рисковете при сделките за покупко-продажба. Договорът трябва да бъде правилно изпълнен, в идеалния случай - регистриран и документиран. Причините за прекратяване на договора за обмен или признаването му за невалиден са същите като при договора за покупко-продажба.

Размяна на държавни жилища за частни

Припомнете си, че в допълнение към директния „честен“ обмен, схемата с обмен на приватизирани жилища за неприватизирани жилища беше използвана при скрита покупканеприватизирани. За да направи това, купувачът „купува“ с помощта на посредник фалшив недвижим имот, който всъщност не е виждал, след което този недвижим имот е официално заменен за неприватизирано жилище на продавача. Купувачът получава апартамента, от който се нуждае, а продавачът „продава“ недвижимия имот, който получава чрез замяната, на посредник. Такава схема беше широко използвана, много апартаменти или къщи, участващи в схемата като груби къщи, бяха продадени десетки и почти стотици пъти. Но днес тази схема вече не работи. На въпроса „Възможно ли е да се обменят неприватизирани жилища за приватизирани?“ кратък, но ясен отговор: не.