Предварителен договор за продажба на апартамент

Може би всеки, който се е занимавал с покупко-продажба на недвижим имот знае от първа ръка какво е предварителен договор. Основната му цел е да задължи страните да сключат в бъдеще основния договор за продажба на апартамент в определен период (например в рамките на две седмици или в рамките на един месец преди определена дата).

Защо имам нужда от предварителен договор?

Някои от вас сигурно са се чудили: „Наистина ли е необходимо това временно споразумение? Защо да отлагате продажбата и покупката на недвижим имот и да сключвате предварителен договор (популярно се нарича още „Договор за намерения“), ако и двете страни вече са се съгласили по основните точки за закупуване на апартамент? Не е ли по-добре веднага да подпишете „Договор за продажба на апартамент“?

Ние отговаряме.Предварителен договор за продажба на недвижим имот (недвижим имот) се сключва между продавача на апартамент и неговия купувач, след като те са постигнали определени споразумения помежду си и са решени да извършат сделката, но някои обстоятелства им пречат да подпишат основния договор. Например: продавачът няма готови документи, необходими за сделката (много често срещан вариант), или купувачът няма пълната сума пари, но ще бъде, да речем, след седмица ... Причините могат да бъдат различни.

В предишната статия разбрахме, че депозитът, като обезпечение на сделка за покупко-продажба на недвижим имот, сам по себе си, без основен договор, юридически не може да съществува. Това означава, че е необходим документ, който да предписва взаимните задължения на страните и в същото време да изпълнява функцията на договор за депозит. Този документ е предварителният договор. Тя ви позволява да получите гаранции, че сделката ще бъде завършена в бъдеще, да фиксирате цената на апартамента на договореното ниво и да зададетеотговорност на страните за нарушаване на сделката.

По този начин предварителният договор за продажба на недвижим имот има за цел да защити интересите на бъдещия купувач и продавач и да застрахова срещу некоректност на страните по сделката.

Условия на договора за продажба на недвижим имот

Какво трябва да пише в Договора за покупко-продажба на недвижим имот? Тъй като всичко, което е казано устно, няма правна сила, е необходимо в Договора за покупко-продажба на апартамента да се изложат писмено всички важни точки относно предстоящата сделка. С други думи, всички условия, договорени от страните.

Без да навлизаме в подробно описание на структурата на договора, нека кажем едно нещо: договорът задължително трябва да съдържасъществени условия на договора. При липса или неизпълнение на тези условия, договорът се счита за несключен и няма правна сила. Вашето споразумение трябва да съдържа поне три основни точки:

Втората -ЦЕНАнедвижим имот, по която ще бъде сключен основният договор. Тук всичко е ясно: ако цената на недвижимия имот не е фиксирана в договора, тогава безскрупулен продавач може да декларира, че не отказва да продаде апартамента, но сега цената му се е превърнала от 100 000 долара в милион. Не се съгласявам? И така, това са вашите, на купувача, капризи ...

Третият -СРОК за сключване на основния договор. Като се има предвид, че икономическата ситуация е променлива млада дама, препоръчително е да не се предписват твърде дълги срокове в предварителния договор. В крайна сметка, кой знае как ще се държат цените на пазара на недвижими имоти, да речем, след 2 месеца? Те могат да се променят както не в полза на купувача, така и не в полза на продавача. Тогава ще хапете лактите си, че не сте продали или купили апартамент по-рано ... Затова се опитайте да сключите предварителен договор за колкото е възможно повечепо-кратък период. Оптимално ще бъде от 2 седмици до 1 месец, в зависимост от степента на готовност на документите за продажба на апартамента.

Освен това текстът на договора трябва да посочва:

Вид (име) на договора (в нашия случай - "Предварителен договор");
Имена на страните (фамилия, собствено име, бащино име или име на юридическото лице);
Информация за документа, потвърждаващ собствеността върху апартамента;
Информация за липсата на забрани за отчуждаване на имуществото;
Задълженията на страните.
Дата на подписване на договора
както и взаимни споразумения на страните.

По този начин, ако на етапа на изготвяне на предварителен договор купувачът и продавачът постигнат съгласие относно всички условия на основния договор, тогава впоследствие споразумението за основния договор за продажба на апартамент няма да създаде никакви затруднения: те могат просто да бъдат прехвърлени от текста на предварителния договор към текста на основния договор.

Важен момент! Въпреки факта, че предварителният договор всъщност е само преддоговорен документ и не включва никакви плащания (той само задължава страните да извършат подготвителни действия, за да сключат основната сделка в бъдеще), законът не забранява прехвърлянето на пари по този договор. И тъй като всеки друг метод за прехвърляне на депозит в сделка с недвижим имот от правна гледна точка няма да бъде напълно правилен, тогаване забравяйте да фиксирате в предварителния договор, че по този договор се прехвърля сума, която потвърждава сериозността на намеренията на страните, както и неустойки (неустойка) за последиците от несключването на основния договор в бъдеще.

Формуляр за предварителен договор

Каква е форматапредварителен договор за продажба на недвижим имот?

За да не бъде обявен предварителният договор за невалиден в случай на спорове и съдебни спорове, той трябва да бъде съставен в същата форма като основния договор - т.е.ПИСМЕНО.

Необходим ли е предварителен договор

Нотариална заверка?

Нотариална заверка -tse díyaupvnovazheniy osіb (нотариална заверка) и не е включена в понятието "договорна форма" поради строгото законодателство на Украйна.
При несъответствие страните могат, съгласно закона за нотариалното потвърждаване на договора, такова споразумение да е безполезно. (Граждански кодекс на Украйна, член 220 ).
Правочин, което е въвеждането на формуляр за писмо,за нотариална заверкасамо в случаите, установени от закона на ABO собственост на страните(Граждански кодекс на Украйна St.209 ).
Въз основа на физическо или юридическо лицебило то юридическо лице с нейно участиеМОЖЕТЕ ДА ИМАТЕ нотариално потвърждение (Граждански кодекс на Украйна, чл. 209, т.4 ).

Списък на договорите, които подлежат на задължителна нотариална заверка можете да намерите тук.

Както можем да видим от горното:

Нотариалната заверка не е форма на договор - тя е действие на упълномощени лица (нотариално действие),
Формата на договора според буквата на закона е устна и писмена,
Никъде в нормативните актове не е посочено, че предварителният договор подлежи на задължителна нотариална заверка. Основният договор е ДА!, а предварителният договор е НЕ!

Изглежда от само себе си се налага изводът, че за предварителен договор за продажба на недвижим имот не е необходима нотариална заверка. НО!

Подлежи ли на нотариална заверка и държавна регистрация предварителен договор (покупко-продажба на недвижим имот)?