Придобиване на жилищни помещения по давност на собственост - Управление на човешките ресурси
Автор: Вячеслав Кутузов
Вячеслав Кутузов, юрисконсулт на компанията EUROSTROI
Придобивната давност не може да се причисли към общите основания за придобиване на недвижими имоти. Причините за това се крият в давността на владението, която за недвижимите имоти е 15 години, както и в трудността при доказване на основанието за собственост. В определени случаи обаче придобивната давност е по-предпочитана от други основания за придобиване на вещни права. На първо място трябва да се отбележат наследствените спорове, при които възникват трудности с доказването на наследството (фактическото приемане от наследодателя на наследството от неговите предшественици).
Безспорното предимство на придобивната давност в сравнение с други способи за установяване (придобиване) на правото на собственост (като например доказване на действителното приемане на наследството при наследствени спорове) е възможността за придобиване правото на собственост върху имуществото на трети лица 1 .
При приемане на наследствената маса наследникът придобива само частта от наследството, която му се пада 2 .
Обща характеристика на придобивната давност
Както е посочено в параграф 15 от посоченото решение, по силата на параграф 1 на член 234 от Гражданския кодекс на България лице (гражданин или юридическо лице), което не е собственик на имота, но добросъвестно, открито и непрекъснато притежава като свой недвижим имот в продължение на петнадесет години или друг имот в продължение на пет години, придобива правото на собственост върху този имот (придобивна давност).
При разрешаване на спорове, свързани с възникване на вещни права по придобивна давност, съдтрябва да се вземе предвид следното:
- дълготрайното владение е добросъвестно, ако лицето, което го е получило, не е знаело и не е трябвало да знае за липсата на основание за възникване на правото му на собственост;
- Давностното владение се признава за явно, ако лицето не крие факта, че вещта се намира в негово владение. Приемането на обикновени мерки за осигуряване на безопасността на имуществото не означава укриване на това имущество;
Давностното владение се признава за продължително, ако не е преустановено през целия период на придобивната давност. В случай, че искът на дългосрочния собственик за възстановяване на имущество от чуждо незаконно владение бъде удовлетворен, временната загуба на владение от него на спорния имот, настъпила по-рано, не се счита за прекъсване на дългосрочното владение.
Върховните инстанции посочват, че прехвърлянето на собственост от законния собственик във временно владение на друго лице не прекъсва давността. Няма прекъсване на дългосрочното владение и ако новият собственик на имота е единствен или универсален наследник на предишния собственик (параграф 3 от член 234 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Лице, което се позовава на давността на владение, може да добави към времето на своето владение цялото време, през което този имот е бил собственост на лицето, чийто правоприемник е това лице. По отношение на наследствените спорове наследникът има право да добави към срока на своето владение срока на владение на наследодателя.
Очевидно извъндоговорното владение, според мнението на върховните власти, означава липса на договор в съответствие със закона. Ако впоследствие договорът е обявен за недействителен, тогава може да настъпи придобивна давност.
Последната характеристика на придобивната давност, отбелязана в решението,е правото на собственика на предписанието да защити притежанието си срещу трети лица, които не са собственици на имота, както и които нямат право да го притежават поради други основания, предвидени в закон или договор в съответствие с правилата на членове 301, 304 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Защитата на собствеността не предполага задължението на законния собственик да представи доказателства за законността на своето владение.
Избор на вид иск. Лице, което се интересува от придобиване на собственост по давност, следва да предяви иск за признаване на собствеността. Правото на собственост на собственика на рецептата е потвърдено (признато) със съдебно решение и не възниква. Правото на собственост върху недвижимо имущество и друго имущество, подлежащо на държавна регистрация, възниква от лице, което е придобило този имот по силата на придобивна давност, от момента на такава регистрация (параграф 2 на параграф 1 от член 234 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
В случаите, когато бившият собственик на недвижим имот не е бил и не е трябвало да бъде известен на собственика на давността, той има право да сезира съда за установяване на факта на добросъвестно, открито и непрекъснато владение на имота като негов през периода на придобивна давност. Като заинтересовано лице държавният регистратор участва в делото (параграф 3 от клауза 19 от резолюция 10/22).
Решението на съда, с което се признава правото на собственост на дългосрочния собственик, е основата за държавна регистрация на признатото право в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях.
В резолюцията се отбелязва, че липсата на държавна регистрация на собственост върху недвижими имоти не е пречка за признаванетособственост върху този имот след изтичане на придобивната давност, а предварителната регистрация на безстопанствен недвижим имот е по желание.
В същото време наличието на вписано право може да създаде значителни пречки за удовлетворяване на иска за признаване на собственост.
Заинтересуваните лица, чиито права и законни интереси са засегнати от решението, имат право да предявят самостоятелни искове по отношение на възложеното имущество.
В допълнение към жилищните помещения, поземлен имот може да бъде обект на придобивна давност. Ако ищецът предяви иск за признаване на собствеността върху индивидуална жилищна сграда (къща), тогава е препоръчително едновременно да подаде иск за признаване на собствеността върху парцела, върху който се намира тази сграда.
С решение на районния съд, оставено непроменено с решението на Съдийската колегия по граждански дела на Окръжен съд, исковете на Л. са отхвърлени.
При решаване на спора от съда се установи, че поземленият имот, върху който се намира спорната стопанска постройка, е държавна собственост. Л., посоченият парцел не бил предоставен върху вещно право. Разрешение за строеж на спорната сграда не е издадено, липсва акт за въвеждане на обекта в експлоатация.
Съдилищата не виждат основания за прилагане на разпоредбите на чл.234 от Гражданския кодекс на България, като основателно отбелязват, че не е предвидена възможност за признаване правото на собственост върху самоволно издигната сграда върху незаконно зает поземлен имот по реда на придобивна давност.
Като се има предвид, че поземленият имот, върху който е разположена сградата, не е собственост на ищеца повсяко вещно право, както и като се има предвид липсата на разрешение за строеж и акт за въвеждане на обекта в експлоатация, първоинстанционните и апелативните съдилища отказаха да удовлетворят иска.
Изчисляване на давностния срок. По смисъла на чл.225 и чл.234 от Гражданския кодекс на България право на собственост по придобивна давност може да се придобие върху вещи, притежавани от правото на собственост на друго лице, както и върху безсобствени вещи.
Правоприлагащият орган обаче трябва да обърне внимание на факта, че в член 234, параграф 4 от Гражданския кодекс на България е предвидено специално основание за началото на придобивната давност, което не е ограничено от условията на параграф 1 от същия член - ако основанието за отказ за удовлетворяване на иска на собственика за възстановяване на имущество от чуждо незаконно владение е пропускането на давностния срок, от момента, в който изтече, придобивната давност йонен период започва да тече по отношение на спорния имот.
Сега ще разгледаме предимствата и недостатъците на придобивната давност и ще дадем препоръки, които ще позволят на правоприлагащия орган да докаже своята рецепта.
Предимството на придобивната давност е възможността за придобиване на недвижими имоти "от нулата", тоест без доказване на законността на придобиването му или веригата на наследяване. В случаите, когато наследството не е надлежно формализирано (наследяване от действителните собственици и др.), придобивната давност може да се превърне в единствения ефективен начин за придобиване на титлата собственик.
Придобивната давност може да се докаже с широк набор от доказателства. Препоръчва се да се обърне внимание на доказателства, потвърждаващи честотата на експлоатация на недвижими имоти -платежни документи за комунални услуги и услуги за поддръжка (най-убедителният вид доказателство, тъй като именно те по правило потвърждават непрекъснатостта на собствеността). Също така като доказателство могат да бъдат представени договори за охрана на недвижими имоти, техните капитални и текущи ремонти; договори, с които имуществото е прехвърлено за временно ползване на трети лица (наем, наем, безвъзмездно срочно ползване и други).
В заключение отбелязваме, че изискването за непрекъснатост на давностното владение не трябва да се разбира в смисъл, че собственикът на давността трябва да разполага с доказателства, че притежава владение по всяко време на придобивна давност. Такова задължение може да възникне само в случаите, когато има информация, че имотът е бил изваден от негово владение.
2 Ако помещението се наследява по закон - глава 62 от Гражданския кодекс на България.