Продаваме апартамент
Списание Metrinfo.ru продължава "поредицата", посветена на продажбата на апартамент на вторичния пазар. Последният път разгледахме въпроса как да изберете брокер, който да ви помогне. След като желаната агенция и специалистът в нея се намерят и се определят всички бъдещи аспекти на работа с тях (засега на ниво устни договорки), следва тяхното фиксиране на хартия. Тоест - да се състави договор с брокер.
Тази сладка дума „свобода“ Преди да преминем към основната част от нашата история, трябва да направим две забележки. Първо, българското гражданско законодателство е много либерално, оставяйки много въпроси на преценката на страните. Така че повечето от това, което ще бъде записано в договора ви с агенцията, е предмет на вашите споразумения. Освен това според закона страните (т.е. в случая Вие и агенцията) сте равнопоставени и имате право да предложат свои условия, да се съгласят или не с предложеното и т.н.
С една дума, поставяйки въпроса „ние сме голяма и уважавана агенция и в името на никоя дребна фигура (клиент) няма да променим нашите договори, които са одобрени от самия нашCEO !“ основно незаконно. Пазарете се, спорете. Не е факт, разбира се, че ще бъде възможно да убедите контрагентите (в края на краищата те също са свободни да не се съгласят с вас). Но във всеки случай, почивайки до стената, можете да отидете и да потърсите друг брокер.
Втората забележка е малко видоизменена народна мъдрост: само това, което е написано с писалка, не може да бъде посечено с брадва. На клиенти, които са открили много заробващи клаузи в предложения за подписване договор, понякога се казва, че това е така, поради недоразумение. Ние сме с теб, скъпи приятелю,се съгласиха на съвсем друго нещо, но лист хартия - това не означава нищо ... Заместването на ушите ви за такива юфка е крайно неразумно. Запомнете като два пъти две: изготвя се типов договор за агенция с участието на опитни адвокати, нищо не е написано напразно. Ако делото стигне до съд (а такъв обрат на събитията никога не е изключен), там аргументи ще бъдат само книжата.
Е, след такова весело въведение, нека да преминем към самия договор.
Необходими елементи: какво трябва да има?
Нека ги изброим. Първо -дата и място на съставяне. Второто естрани, т.е. тези, които го подписват. Както припомняИрина Шугурова, заместник генерален директор на брокерската компания MIEL по правни въпроси, агенцията е юридическо лице и само посочените в Хартата, например генералният директор, могат да сключват договори от нейно име. Тъй като в компании (особено големи с няколко клона) генералният директор лично не винаги подписва такива документи, друго лице (да речем ръководител на клон, ръководител на отдел) може да направи това само въз основа на пълномощно. Подписването на договора от неупълномощено лице формално го прави невалиден. Всъщност най-малкото ще усложни сериозно представянето на изискванията за неговото изпълнение.
Следващият елемент евалидност на договора. Тук (или като отделен параграф) -възможността за удължаване. Обикновено в края на срока договорът се прекратява и за неговото удължаване страните трябва да сключат отделно споразумение. Ноавтоматично удължаване също може да бъде предоставено. Много важен момент саусловията за прекратяване на договора. Тук основната тънкост във въпроса "кой е виновен?". Ако клиентът, тогава той най-вероятно ще трябва да възстанови на агенцията направените разходиразходи. Въпреки това, ние ще говорим за нюансите на паричните отношения - малко по-късно.
И, разбира се, най-важният момент -цената на услугите и процедурата за сетълменти по договора. Кое се внася веднага, кое по-късно.
Внимание: пари! Парите всъщност са нещото, за което повечето хора работят (няма да разглеждаме изключения като фанатично отдадени учени, които изобретяват вечните двигатели и еликсира на щастието). Следователно именно заради парите ще се разгърне основната борба при подписването на договора.
На човек, който не е много запознат, може да изглежда, че също няма тема за обсъждане: договорихме размера на комисионната на предишния етап, сега просто го добавяме към договора - и това е всичко. Но не е.
Първо, нека си припомнимскритата комисионна. Напомняме, че този термин означава събиране от агента на пари в повече от договореното. Например, брокер обещава, че ще продаде апартамент за 6 милиона рубли, а комисионната му ще бъде 3%. Това означава, че клиентът ще получи 5,82 млн., а агенцията - 180 хил. Но в действителност те ще се опитат да продадат апартамента за 6,2 млн., а за работа ще вземат не 186 хил. Рубли. (3% от новата сума) и 380 хил. И на клиента ще бъдат дадени 5,82 милиона - както той искаше ... Обикновено, говорейки за скрита комисионна, те имат предвид, че или частни брокери, или служители на големи компании правят това - но сами, по собствена инициатива. Но когато прочетох примерен договор на много голяма и реномирана агенция, намерих фразата там: „всички приходи, получени от Компанията по този договор над договорената сума, са собственост на Компанията.“ Скрита комисионна в най-добрия си вид...
Много интересна в паричен смисъл и вече споменатата клауза от договора „Права и задължения на страните“. На пръв поглед там всичко е просто: „клиентът е длъжен“,"изпълнителят е длъжен." Нека обаче разгледаме по-отблизо: вашите нарушения обикновено са придружени от впечатляващи глоби - всяко "кихане" заплашва да загуби или 30 хиляди рубли, или 50 ... Но неизпълнението на задълженията на изпълнителя по някаква мистериозна причина не се наказва по никакъв начин. Няма неустойки в полза на клиента...
Резюме на порталаwww.metrinfo.ru Както беше споменато в началото на тази статия, свободата на договаряне като цяло действа в България. Свободата е страхотна, но тя означава и поемане на отговорност за собствените ви действия. Когато бях малък, майка ми ме водеше за ръка и не можех да се тревожа за опасностите, които ме очакваха. Като възрастен съм свободен да ходя където си поискам. Но ако изтичам на натоварена магистрала и ме блъсне кола, не трябва да обвинявате никого, освен себе си за това. С документи, пари - всичко е абсолютно същото.
Агенциите за недвижими имоти са подготвили договори за своите клиенти. В тях те, разбира се, "вкараха" точки, които са им изгодни - и е глупаво да ги обвиняваме за това. Вашата работа е да защитавате собствените си интереси, да постигнете паритет. И ако не можете да се съгласите, винаги можете да отидете и да потърсите друг изпълнител. С какви, с какви, и с тях няма недостиг на пазара.
Експертни мнения :
Светлана Бирина, ръководител на отдела за градски имоти в НДВ-Недвижимост: Възможно е агенцията наистина да намери купувач, а продавачът, за да спести комисионна, да развали договора, за да сключи самостоятелно сделка с купувача, представляван от агенцията. В този случай повечето агенции са застраховани и включват клауза в договора: продавачът няма право самостоятелно да продаде апартамента на лице, представлявано от агенцията в продължение на няколкомесеца след прекратяване на договора. В противен случай агенцията има право да изиска частично или пълно плащане на комисионната.
Станислав Коротков, ръководител на отдел „Вторичен пазар“, MGSN Holding: В интерес на клиента е да се вземат предвид следните точки: Ако не сте сигурни в правилността на своя избор, тогава подпишете договор за по-кратък период - ще „тествате“ агенцията как ще работи с вас.
Галина Киселева, ръководител на отдела за отдаване под наем на апартаменти на фирма "Инком-Недвижимост": Когато човек невнимателно подходи към формализирането на отношенията с агенция, той няма гаранции, че няма да бъде измамен. Изпълнителят носи отговорност за своите действия или бездействие само при сключен официален договор с клиента. В противен случай е безсмислено да се предявяват каквито и да било изисквания към агенцията.