Продажба на приватизиран апартамент, чийто дял е на българите
Освен родителите - граждани на Република Казахстан, в договора за приватизация на апартамента са включени пълнолетни деца, които в момента не са регистрирани в апартамента и са граждани на България. Апартаментът е собственост над 10 години. От деца има нотариално заверено разрешение за продажба на апартамента. Ще има ли данък върху продажбата, защото са български граждани? Необходимо ли е да се формализира отказът им от тяхната част от имота? И ако се издаде този отказ, трябва ли да се чака една година преди продажбата, за да не се плаща данък?
Децата не са жители на Република Казахстан. Данъчното облагане на доходите на чуждестранни лица от продажба на недвижимо имущество е предмет на процедура, различна от правилата, установени за местни лица.
В съответствие с член 192, параграф 1, параграф 5 от Данъчния кодекс на Република Казахстан доходите от капиталови печалби от продажба на имущество, намиращо се на територията на Република Казахстан, правата върху които или сделките, в които подлежат на държавна регистрация (недвижимо имущество се отнася до такова имущество), се считат за доход на нерезидент от източници в Република Казахстан.
Увеличението на стойността в този случай е положителната разлика между цената на продажба и цената на придобиване на недвижим имот.
Съгласно член 194, параграф 6 от Данъчния кодекс, доходите на чуждестранни лица от капиталови печалби се облагат със ставка от 15 процента. Следователно цялата сума на увеличението на стойността ще бъде обложена с посочената ставка. За разлика от данъчното облагане на доходите от продажба на жилищни имоти на местни лица, няма освобождаване от данъчно облагане за чуждестранни лица, ако имотът е бил собственост повече от една година. По този начин вашите деца трябва да плащат данък независимо от периода на собственост върху имота, но само вкогато продажната цена е по-висока от покупната.
В описания от вас случай няма цена на придобиване, тъй като апартаментът е закупен по силата на приватизационен договор. В този случай преди сделката е необходимо да се извърши оценка на продавания имот в оценителска фирма, която има съответния лиценз. Увеличението на стойността в този случай ще се определи като положителната разлика между продажната цена и оценената стойност.
В случай, че продажната цена надвишава оценката, определена от оценителя, тогава можете да използвате правилата за международно данъчно облагане. Чужденците – граждани на държави, с които Република Казахстан има сключени спогодби за избягване на двойното данъчно облагане, включително и на България, също могат да се възползват от разпоредбите на сключената между нашите държави спогодба, тъй като българското законодателство не предвижда облагане на капиталовите печалби от продажба на недвижими имоти. За да приложат разпоредбите на международен договор, вашите деца трябва да получат писмено потвърждение (сертификат, удостоверение) от данъчните власти на тяхната държава, че са местни лица на тяхната държава. Този документ трябва да бъде представен на данъчния орган на Република Казахстан с позоваване на член 215 от Данъчния кодекс.
Ако децата пререгистрират своите дялове на ваше име (например, те ги даряват), тогава последващата продажба на апартамента след изтичане на годината няма да ви задължи да плащате данъци. Ако апартаментът се продаде преди изтичането на една година от датата на придобиване на акции, собственост на деца, тогава ще трябва да се платят данъци в размер на 10% от увеличението на стойността (ако има такова), т.е. от положителната разлика между сумата, получена по сделката ипазарна стойност, определена от оценителя. Ако няма увеличение на стойността, няма да имате данъчни задължения.
По този начин първо трябва да получите доклад за оценка на апартамента и да се уверите, че продажната стойност на сделката не надвишава стойността, посочена в него. Ако е така, тогава нищо не трябва да се прави. Ако има увеличение на стойността, тогава можете да използвате нормите на Конвенцията или да прибегнете до преиздаване на акции на родителите.