Продажба на стая в комунален апартамент подводни камъни, списание Главная книга, № 4, 2014 г.
Съветската епоха вече е потънала в миналото от 20 години, но нейната реликва - общинските апартаменти - е доста жива. Например в Москва и Санкт Петербург сметката им достига десетки или дори стотици хиляди. Не е изненадващо, че пазарът на стаи в общински апартаменти е доста активен, те са в добро търсене. Но процесът на тяхното изпълнение има свои собствени характеристики.
Ще кажем на собствениците на комунални недвижими имоти, които са решили да се разделят с тях, без да прибягват до помощта на брокери до последно, за какво трябва да сте подготвени.
Имайте предвид, че голяма част от казаното по-долу е вярно и за случаите на продажба на дял в обикновен (не общински) апартамент. Между другото, за да разберете какво притежавате - стая или дял в апартамент, погледнете удостоверението си за собственост.
Уведомяване на съседите за намерението за продажба на стаята
По закон собствениците на останалите стаи в общинския апартамент имат преимуществено право да закупят вашата стая, параграф 6 от чл. 42 LC RF; алинея 1 на чл. 250 Граждански кодекс България. Ето защо, преди да сключите споразумение с външен купувач, трябва да уведомите писмено съседите си за желанието си да продадете стаята, като посочитецялата необходима информация за продавания имот и цените му съгласно параграф 3 на чл. 250 от Гражданския кодекс на България. Нека дадем приблизителна форма на такова уведомление.
Петров Петров Петрович Адрес: 241016, Брянск, ул. Лесная, д. 8, ап. 10
Каня Ви да упражните правото си на предимство за закупуване на стаята ми на горепосочената цена.
Моля ви в едномесечен срок Това е срокът, определен в Гражданския кодекс на България, ал.3 на чл. 250 от Гражданския кодекс на България от момента на получаване на настоящото съобщение, или да сключи писмен договор за покупко-продажба на помещението, или да се откаже писмено от правото си на първи отказ. INАко след този срок не получите отговор, посоченото помещение ще бъде продадено на трето лице.
Иванов И.И.
Начинът на изпращане на такова известие и другите ви по-нататъшни действия зависят от това колко късмет имате със съседите си. Нека да видим как да бъдем в този или онзи случай.
Възможни сценарии
ВАРИАНТ 1(идеален).Всички съседи наистина живеят в стаите си,поддържате страхотни отношения с тях, и те нямат намерение да се намесват в сделката ви.
След това подгответе по два екземпляра от уведомлението за всеки съсед съсобственик. Единият - предайте го лично в ръцете на съсед, а вторият (на който съсобственикът ще подпише за получаване и ще посочи датата) - оставете го на себе си.
Ако някой от съседите иска да купи стаята ви, чудесно. В този случай не е необходимо да получавате никакви документи от други съседи. Ако има няколко желаещи съседи, то изборът на кого да продадете стаята е ваш.
Ако никой от тях няма намерение да закупи стая, тогава, по споразумение със съседите, определете ден, когато ще дойдете с тях в териториалния офис на Rosreestr или при нотариус, където ще бъдат удостоверени техните писмени откази от преференциалното им право за закупуване на стая. 24 от Закона от 21 юли 1997 г. № 122-FZ (наричан по-долу - Закон № 122-FZ). Възможно е в името на такъв случай да се обадите на нотариус в къщата. Очевидно вие ще носите отговорност за свързаните разходи за обработка.
Когато нотариус извършва нотариални действия извън помещенията на кантората си, размерът на държавното мито / нотариалната такса се увеличава с един път и половина и под. 1 т. 1 чл. 333.25 от Данъчния кодекс на Руската федерация; Част 2 чл. 22.1 Основи на законодателството на България за нотариусите, утв. BC 02/11/93 № 4462-1 (по-нататък - Основите на нотариуса). Освен това в този случай клиентът трябва да го възстановитранспортни разходи Чл. 22 Основни положения за нотариусите.
Когато кандидатствате за регистрация на прехвърляне на собствеността върху стаята, приложете посочените откази към пакета документи в параграф 1 на чл. 24 от Закона от 21 юли 1997 г. № 122-FZ (наричан по-долу - Закон № 122-FZ). Моля, имайте предвид, че отказите, които не са заверени от Rosreestr или от нотариус, не са валидни.
Между другото, няма определена дата на изтичане на тези откази. Тоест, ако в процеса на сключване на сделка с трето лице някой от съседите внезапно промени решението си и все пак иска да купи вашата стая, вие изобщо не сте длъжни да отговаряте на неговите желания.
ВАРИАНТ 2(по-реалистичен). Някои от съседитене живеят в стаята си от дълго време илипо някаква причина по всякакъв начин се противопоставят да продадете стаята си.
В този случай изпратете известия на съседите си за преимущественото право за закупуване на стая с препоръчана поща със списък с прикачени файлове ис обратна разписка, и още по-добре - с телеграми.
ОБМЕН НА ОПИТ
Имайте предвид: ако вашият „фантомен“ съсед е имал собственост върху стаята преди 1998 г., тогава Rosreestr едва ли ще разполага с информацията, от която се нуждаете. В този случай можете да направите справка за вашия съсед в EIRC или в паспортната служба. В моята практика все още не е имало случаи, когато са отказали да кажат кой е регистриран в съседните стаи x ” .
Между другото, уведомленията до съседите могат да се изпращат и чрез нотариус и чл. 86 Основи на нотариуса. Но, както разбирате, това ще струва доста стотинка, особено ако има много съседи. А как си изпращате уведомленията - сам по пощата или чрез нотариус, няма основно правно значение.
При подаване на заявление за регистрация на прехвърляне на собственост ще е необходимо да приложите всички документи към него,потвърждавайки, че сте изпълнили задължението си да уведомите вашия съсед № 1, чл. 24 от Закон № 122-FZ. Това са по-специално копия от самите известия, пощенски разписки за приемане на препоръчани писма, кочанчета с върнати разписки (подписани от получателя или с маркировка за връщане след изтичане на срока за съхранение).
Ако някой от съседите смята, че уж тайно сте продали стаята на външен човек и започне да ви заплашва със съд, не се притеснявайте. Всичко, което той може да направи, е да поиска чрез съда да прехвърли правата и задълженията на купувача върху него. За подаване на такъв иск са дадени 3 месеца от момента, в който съсобственикът е узнал за нарушението на правото си на първи отказ да закупи вашия недвижим имот и клауза 3 на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация; суб. "в" клауза 1.2 от Резолюцията на Пленума на Върховния съд от 06/10/80 № 4.
И какво се случва, ако не уведомите съседите за продажбата на стаята? В този случай органът Rosreestr просто няма да регистрира прехвърлянето на собствеността на основание, че няма документи, потвърждаващи, че продавачът на стаята (акция) е уведомил писмено останалите съсобственици за намерението да я продаде, параграф 1 от чл. 20 от Закон № 122-FZ.