Пусни го на главата ти
Дългосрочното наемане на жилище може да доведе до разногласия между наемодателя и наемателя. Собственикът не винаги харесва как наемателите използват апартамента, а наемателите често имат собствено мнение за това как най-добре да обзаведат помещенията и колко често собственикът може да влезе с проверка.
За да разрешат проблемните ситуации, редакторите на RBC Real Estate попитаха адвокатите колко подробно собственикът на апартамента има право да контролира използването на недвижими имоти от наемателите и при какви условия наемателите могат да бъдат изгонени предсрочно.
По-добре е да започнете изгонването с писмено предсъдебно искане за напускане на апартамента. Ако наемателят не отговори, тогава можете да се обърнете към съда с искане за прекратяване на договора за наем по чл. 450 от Гражданския кодекс (съществено нарушение на договора) и да изгони наемателите. Прекратяването на договора по споразумение на страните е възможно само при взаимно съгласие и подписване на съответното споразумение.
2. Открих, че наемателите ми внезапно са направили ремонт - без предупреждение и съгласуване с мен. По-конкретно за собствена сметка смениха ваната с душ кабина. Не ми харесва. Мога ли да ги принудя да върнат апартамента в първоначалното му състояние? Ако да, как да го направя?
- да Наемателите нямат право да реорганизират и реконструират жилищни помещения без съгласието на наемодателя. В апартамента те могат да правят само леки ремонти, а в края на договора наемателите са длъжни да прехвърлят апартамента на собственика в състоянието, в което са го получили, като се вземе предвид нормалното износване.
Трябва да се помни, че реконструкцията на жилищни помещения, включително подмяната на инженерно оборудване, изисква координация с надзорния орган и съответните променивключени в техническия лист с данни. Подмяната на вана с душ кабина е подмяна на инженерни мрежи. Такива действия трябва да бъдат вписани в техническия паспорт на жилището. Важен момент: за неразрешено преустройство на жилище е установена административна отговорност. За да го избегнете, ще трябва да върнете апартамента в първоначалното му състояние или да координирате извършената работа.
Какво да правя? Можете да принудите наемателите да върнат апартамента в първоначалното му състояние. Основата е Гражданският кодекс на България. Собственикът на апартамент може да поиска отстраняване на всяко нарушение на правото му на собственост, дори ако тези нарушения не включват лишаване от собственост.
Ако наемателите откажат доброволно да върнат апартамента в първоначалното му състояние, тоест да върнат банята на мястото й, собственикът на жилището има право да се обърне към съда с иск за отстраняване на нарушения на правата на собственост. В съда ще трябва да докажете, че сте собственик на жилището и че действията на наемателите за преустройство на апартамента нарушават правото на собственост.
В крайна сметка ще е необходимо да се потвърди фактът, че състоянието на апартамента не съответства на това, което е записано в акта за приемане и предаване, съставен по време на сключването на договора за наем.
Въз основа на резултатите от разглеждането на делото съдът най-вероятно ще задължи наемателите да отстранят последиците от нарушението, тоест да върнат оригиналното инженерно оборудване.
3. Наемателите ми съсипаха общото имущество: счупиха стъклото и повредиха вратата на входа. Те не искат да възстановят разходите, а собствениците на други апартаменти искат пари от мен - аз съм собственик. Има ли законови начини наемателите да бъдат принудени да плащат щети? Как да го направя?
- Ако имуществото е повреденов резултат на действията на наемателя, той трябва да компенсира всички причинени щети. Това обикновено се записва в договорите за наем. В Москва, заедно със сключването на договор за наем, собственикът често взема депозит от определена сума от наемателите точно за такива случаи. Собственикът на апартамента може законно да се разпорежда с тези пари, за да възстанови разходите за счупено стъкло и повредена врата.
Ако наемателите откажат да плащат, собственикът има пълното право да ги съди. Ако общата жилищна собственост е претърпяла големи щети и страните не могат да постигнат приятелско споразумение за дълго време, тогава е достатъчно съдът да потвърди факта, че жителите живеят от съседите, както и да плати всички данъци върху наема на помещенията, за да вземе решение в полза на собственика. В резултат на това съдът ще задължи наемателите да заплатят причинените щети. Струва си да се отбележи, че ако е имало само устно споразумение между страните, тогава всички тези опции стават невалидни и е много вероятно сумата да не бъде възстановена от наемателите.
4. Наех апартамента и записах в договора, че наемателите са длъжни да ме пускат в апартамента поне веднъж месечно - след предварителна уговорка. Редовно ги моля да направят това, но те отказват да ме пуснат. Плащат редовно, но не разбирам защо не мога да вляза. Мога ли да ги накарам да огледат апартамента? Ще помогне ли участието на районния полицай?
- Да: независимо от това как е съставен договорът за наем, собственикът има право да влезе в апартамента по всяко време. За да потвърди правото си, той трябва да има сертификат за собственост в ръцете си. Ако мирните преговори не помогнат, собственикът може да кандидатства с документите за апартамента в местния районен полицейски служител и да влезе впридружаваното от него помещение - при доброволно съгласие на наемателите. Ако дори при вида на представител на властите наемателите няма да отворят вратата, тогава можете да поканите техник и в присъствието на районен полицай да отворите ключалката. Това е напълно естествен процес, тъй като апартаментът, съгласно договора, се отдава под наем на жители, но наличието на договор не може да забрани проверката на жилищните помещения, ако собственикът трябва лично да се увери, че всичко е наред с жилищното му пространство.
Важно е да се има предвид, че когато се свържете с районния полицай, собственикът на апартамента най-вероятно ще бъде помолен да обоснове писмено причините, поради които иска да влезе в собственото си жилище. Собственикът може да посочи съмнение, че апартаментът може да е претърпял материални щети. В този случай районният полицейски служител има право да влезе в жилищния имот заедно със собственика: полицейският служител е упълномощен да извърши проверка и, ако е необходимо, да коригира щетите и факта на нарушаване на правата на собственика. След това ще може да се започне дебат с наемателите за тяхното изгонване или обезщетение за щети.
5. Открих, че водопроводът в апартамента е спрял да работи по време на периода на наема. Задължени ли са наемателите да ми платят щети, ако откажат сами да ремонтират или сменят водопроводната инсталация?
- Обикновено текущите ремонти в апартамент под наем са задължение на наемателя. Съответната разпоредба е посочена в чл. 681 от Гражданския кодекс. Ако договорът първоначално не предвижда други условия, тогава ремонтът на водопроводни инсталации и устройства, които включват водни шлюзове (сифони), мивки и мивки, вани и душ корита, тоалетни чинии и казанчета, се възлагат на наемателя като разходи за текущи ремонти. Тези разходи могат да бъдат приспаднати от гаранционния депозит, ако е предоставендоговор за наем или възстановяване от наемателя в съда.
6. Случайно разбрах, че апартаментът ми е пренает, въпреки че не съм давал такова разрешение. Мога ли да възстановя материални щети от наематели, които са решили да пренаемат апартамента ми? Мога ли да ги изгоня?
- Всичко зависи от това как е съставен договорът за наем на жилищна площ, за колко време е сключен и дали е преминал държавна регистрация. Договорите, които лесно се намират в интернет, често не посочват пряката отговорност на наемателите за несъгласуваното пренаемане на помещенията. В този случай е малко вероятно наемателите да бъдат подведени под отговорност. Устните договорки не са валидни.
Ако всичко е направено както трябва, договорът е вписан в регистъра и наемодателят плаща данък върху доходите от отдаване под наем на помещението навреме, тогава документът за наем има правна сила. Ако в такова споразумение има клауза, забраняваща пренаемане, собственикът на апартамента може да се обърне към съда с иск срещу наемателите и да получи пълно или частично обезщетение за морални щети и нарушение на задължения. Наемателите могат да бъдат изгонени, ако съдът приеме жалбата и удовлетвори иска.