Развитие на предприемачеството в областта на управлението на земята в градския сектор на икономиката
СИБИРСКА ДЪРЖАВНА ГЕОДЕЗИЧЕСКА АКАДЕМИЯ
Като ръкопис
КРАВЦОВ АЛЕКСАНДЪР БОРИСОВИЧ
РАЗВИТИЕ НА ПРЕДПРИЕМАЧЕСТВОТО В ОБЛАСТТА НА УПРАВЛЕНИЕТО НА ПОЗЕМЛЕНИТЕ ОТНОШЕНИЯ В ГРАДСКИЯ СЕКТОР НА ИКОНОМИКАТА
Специалност 08.00.05 - Икономика и управление на националното стопанство (икономика предприемачество)
Дисертация за научна степен кандидат на икономическите науки
Научен ръководител – д.ф.н. Ивасенко А.Г.
СЪДЪРЖАНИЕ ВЪВЕДЕНИЕ 3 1. ОРГАНИЗАЦИОННИ, ИКОНОМИЧЕСКИ И ПРАВНИ АСПЕКТИ НА РАЗВИТИЕТО НА ПРЕДПРИЕМАЧЕСТВОТО В ОБЛАСТТА НА УПРАВЛЕНИЕТО НА ПОЗЕМЛЕНИТЕ ОТНОШЕНИЯ В БЪЛГАРИЯ 13 1.1. Историческият опит на поземлената собственост в България и понятието недвижима собственост 1.2. Правно регулиране на недвижимите имоти, които носят предприемачески доход 26 1.3. Сравнителен анализ на придобиването на собственост върху недвижими имоти в работата на бизнес структури в САЩ, Канада и България 41 2. МЕТОДОЛОГИЧНА РАМКА И ИНСТРУМЕНТИ ЗА КАДАСТРАЛНА ОЦЕНКА НА ЗЕМИТЕ В ГРАДСКИЯ СЕКТОР НА ИКОНОМИКАТА 48 2.1. Характеристики на кадастралната оценка на градската земя и проблемът за създаване на градски поземлен кадастър 48 2.2. Текущата ситуация на пазара за оценка на земята в градския сектор на икономиката и свързаните с нея недвижими имоти 86 2.3. Развитие на предприемачеството и особености на управлението на поземлените отношения в градовете. Формиране и развитие на поземления оборот в България 11О 3. МЕТОДИКА ЗА КАПИТАЛИЗАЦИЯ НА ДОХОДИТЕ ЧРЕЗ МАСОВА ОЦЕНКА НА ГРАДСКАТА ТЕРИТОРИЯ КАТО СИСТЕМЕН РЕГУЛАТОР НА ФУНКЦИОНАЛНО И ПРОСТРАНСТВЕНО РАЗВИТИЕ 128 3.1. Организация на производството на кадастрални работи в началните етапи на поземлената реформа с помощта на теорията на баланса 130 3.2. Прогнозен анализ на поземления имот и определяне на пазарната стойност на земята вградски сектор на икономиката 136 3.3. Прилагане на техниката за остатъци от недвижими имоти, която носи предприемачески доход 142 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 154 СПИСЪК НА БИБЛИОГРАФСКИ ИЗТОЧНИЦИ 162 ПРИЛОЖЕНИЯ 173
на разработените находища на въглища от вече съществуващи промишлени емисии на градовете е средно 0,2-0,5 MPC. А прогнозата за замърсяване на атмосферата, като се вземат предвид проектираните участъци, показва, че ще има зони с концентрации над ПДК. Това трябва да се вземе предвид при проектирането на жилищни райони и границите на санитарно-охранителните зони. Несъмнено възможностите на Атласа далеч не са достатъчни за решаване на кадастрални задачи, тъй като основната карта и свързаната с нея информация са по-общи, отколкото подробни. Въпреки това, развитието на Атласа и опитът за решаване на екологични проблеми с помощта на този вид система значително помагат в работата по създаването на основите на KTKPR на Кемеровска област.
Организация на оценката и облагането на имуществото: Пер. от английски. / Под общата сума. изд. Дж. Екерт. - М .: Красная гора, 1997 г. Фридман Дж. Ордуей Н. Анализ и оценка на недвижими имоти, генериращи доход. - М.: Дело ООД, 1995. - 480 с. Харисън Хенри С. Оценка на недвижими имоти: Учебник / Пер. от английски. - М.: РИО Мособлупполиграфиздат, 1994. - 231 с.). Блестящ анализ на основните развития в оценката на градската земя от 1890 г. до 70-те години на нашия век е направено в произведението на П. Мерлин „Град. Количествени методи на изследване "(Пиер Мерлин - директор на Института за районно планиране и градски изследвания в Париж). Той лично разглежда трудовете на А. Маршал, Р. Хард, М. Халбвакс, Р. Тарви, Р. Ратклиф, П. Уенд, Л. Уинго, В. Алонсо, М. Маарек, Р. Майер и стига до следните изводи: „Въпреки разликите в подходите и формализацията, всички разглеждани модели имат многоОбщи черти. По-специално, те са сходни в подчертаването на важността на времето, прекарано в пътуване (отчетени транспортни разходи), като по този начин показват, че въпросът за цената на земята в града не може да се разглежда изолирано от развитието на превозните средства. Във всички тези теории местните фактори (или факторите на локалната хетерогенност на града) се въвеждат само като корекция, която създава схема от пръстеновидни концентрични зони, където контурите на изохроните се превръщат в изолинии на равни цени и равни доходи. Те се модифицират само от анизотропната структура на транспортната мрежа и наличието на вторични центрове на привличане. ”(цитиран от Romm A.P. Кадастрална оценка на градските земи: методологични основи и инструменти // Въпроси за оценка. - 1997. - № 3. - С. 16). Моделите, разгледани от P. Merlin, са опити да се разберат факторите, влияещи върху цената на градската земя, и да се изградят формули, които позволяват тя да бъде изчислена. Моделирането с проста формула обаче, въпреки валидността на първоначалните настройки и общите качествени резултати, не може да бъде успешно приложено към толкова сложен феномен като град. Това води до неизбежните многобройни опростявания, водещи до значително изкривяване на реалната картина. И така, в повечето
В случаите транспортната достъпност се разглежда само по отношение на градския център, което явно не е достатъчно, тъй като от своя страна изисква дефиниране на понятието „градски център“. Много фактори са по същество нелинейни и не са в съответствие с предложените формули. Може би отбелязаните недостатъци на тези модели са причината на практика те да се окажат трудно приложими и да не дават пълноценни резултати. За съжаление по-нататъшното развитие на западните изследвания не върви по пътя на задълбочаване и търсене на нови идеи вв тази посока, но по пътя на изоставяне на опитите за рационално моделно разбиране на природата на стойността на градската земя. Вместо това са разработени чисто статистически (предимно регресивни) методи за анализ на пазара на продажби на недвижими имоти, при които стойността на земята се определя косвено, като разлика между общата стойност на парцел със сгради и самите сгради. Тези методи позволяват да се идентифицират само най-простите връзки, като зависимостта на стойността на земята от разстоянието до центъра на града, а реалната, изключително сложна картина на многобройните взаимодействия на елементите на функционалната планова структура на града и причините, които ги пораждат, остава неясна. Практиката на местното оценяване до известна степен следва чужди методи. Това са произведенията на Н.В. Калинина, който работи в тясно сътрудничество с Дж. Екерт. В същото време има значителен брой собствени методически разработки, от които най-известните са произведенията на A.A. Сегединов и С.И. Кабакова (виж: Кадастрална оценка на градските земи. - Санкт Петербург, 1997. - 215 с.). Характерни черти на A.A. Сегединов и С.К. Кабаков са: