С триумфа на Германия страната се превърна в най-големия пазар на недвижими имоти в Европа, мнения
Прегрятият пазар обаче не плаши инвеститорите, а напротив, привлича все повече и повече капитали. Според Real Capital Analytics през третото тримесечие на 2016 г. за първи път от четири години Германия изпреварва Обединеното кралство по отношение на инвестициите: в немския пазар са инвестирани €13,6 млрд., а в Обединеното кралство едва €10 млрд. Това се дължи на Brexit: българи, араби, турци, китайци, които преди това са обмисляли британския пазар, а дори и самите британци, наблюдавайки нестабилността в родината си, насочват поглед към недвижимите имоти в Германия.
Според проучването Emerging Trends in Real Estate: Europe 2017, проведено от PwC, германските градове Берлин, Хамбург и Франкфурт са с най-добри инвестиционни перспективи сред всички европейски градове. Мюнхен също влезе в челната петица. Лондон също заема 27-мо място, само малко пред Истанбул (№28), Атина (№29) и Москва (№30).
Миналата година беше рекордна за германските инвестиции в бизнес имоти (57,7 милиарда евро) благодарение на големи институционални сделки. През 2016 г. рекордът най-вероятно няма да бъде повторен, но обемът на транзакциите обещава да не бъде по-нисък от средния за пет години.
Около 50% от инвестициите в бизнес имоти са направени от чужденци. Сред тях има и много българи, но сделките им не се отличават с големи обеми. Според статистиката на приложенията на Tranio 2016 г. ще бъде рекордна по брой заявки от български инвеститори, които планират да закупят имот в Германия. Броят на молбите за първите три тримесечия вече надвишава 2,5 пъти броя на заявките за цялата 2015 г.
Българските купувачи на имоти са се ориентирали към немския пазарняколко причини: достъпност на жилищата и ниски лихви по ипотечните кредити, висока ликвидност на жилищата в големите градове на страната, нарастващи цени на имотите през последните пет години и стабилността на германската икономика.
Лихвите по ипотечните кредити падат
Един от основните двигатели на търсенето на германския пазар са безпрецедентно ниските лихви по ипотечните кредити. Според информационния портал Statista от 1994 г. до 2015 г. ставките са паднали почти пет пъти - от 8,8 на 1,8%. Това стана възможно до голяма степен благодарение на политиката за количествено облекчаване, стартирана в началото на 2015 г., по време на която Европейската централна банка (ЕЦБ) изкупи облигации на ЕС, банките получиха много евтини пари и намалиха цената на заемите.
От 2016 г. чуждестранно лице може да получи ипотечен кредит в Германия в размер на 50% от стойността на обекта при 1,2% - 2,2% годишно. Минималната стойност на кредита е €50 000. В Обединеното кралство например чуждестранни клиенти, които искат да закупят малък имот на стойност до €1 милион, не могат да използват ипотека.
Поради евтините ипотеки много германци започнаха да купуват жилища за себе си, въпреки че в миналото повечето предпочитаха да ги наемат. И така, според Федералната статистическа служба (Statistisches Bundesamt) на Германия, през 1998 г. само 40% от жителите на Германия са били собственици, през 2013 г. - 43%. Според прогнозите на Федералния институт за изследване на строителството, градското и регионалното развитие (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, BBSR), до 2020 г. делът им ще нарасне до 50%.
Няма достатъчно нови апартаменти
Ниските лихви по ипотечните кредити се превърнаха в една от причините търсенето в Германия да превишава предлагането. В готовите проекти на пазара почти няма нови сгради. Предлагат се предимно апартаменти в сгради, които ще бъдат пуснати в експлоатация след 2-3години, или апартаменти, чието строителство все още дори не е започнало. Жилището се продава в строеж.
Германия е пазар за продавачи. Тук предприемачите и собствениците най-често не плащат комисионни на агентите за недвижими имоти, тъй като търсенето е толкова голямо, че те са абсолютно сигурни, че лесно ще продадат всеки обект. В същото време в много други европейски страни разработчиците плащат на агентите такса за намиране на купувач.
Местните предприемачи се борят основно не за купувачи, а за парцели за строеж на разумна цена. Земята е оскъдна и скъпа. Анализирайки инвестиционните проекти, виждаме, че при консервативно изчисление на финансовия модел рентабилността на проектите за развитие поради покачването на цените на земята е намаляла през последните години от средно 18% на 14% и понякога достига 12% годишно върху инвестирания капитал след данъци. Но трябва да се признае, че всъщност разработчиците печелят много повече, тъй като цените на продадените метри годишно нарастват средно с 10%.
Бизнесът на много големи строителни предприемачи се свежда до така наречените форуърдни сделки, когато има инвеститори, които закупуват изцяло бъдещи проекти още на етапа на придобиване на парцели. В такава ситуация рискът на предприемача е свързан само с изграждането на самата сграда.
Евтините кредити доведоха до там, че някои големи предприемачи, когато строят жилища, не ги продават на крайни купувачи, а ги държат, отдават под наем и стопанисват. Работи по следния начин: предприемачът взема до 85% от средствата за строителство от банката при 4–5% годишно, след което при продажба обектът се увеличава в цената, отдава се под наем, рефинансира се при по-ниска ставка (1,5%), а потокът от наеми покрива всички плащания по заема. При такава ситуация няма нужда от продажба, тъй като в моментарефинансирането на разработчика "изважда" преди това инвестиран собствен капитал. Тази схема е най-популярна на жилищния пазар като най-ликвидна, например на пазара на микроапартаменти - апартаменти с площ от 20–30 m². Изгодно е да се занимавате с такива проекти, защото колкото по-малък е апартаментът, толкова по-скъп е метърът - както при продажба, така и при отдаване под наем.
Цените на жилищата растат, добивите падат
Прекомерното търсене, което продължава от няколко години, доведе до нездравословен ръст на цените. Много анализатори говорят за риска от "балон", но няма причина да се смята, че жилищата скоро ще започнат да поевтиняват, тъй като търсенето нараства само всяка година.
Според сайта Wohnungsboerse.net цените на апартаментите в Германия от 2011 г. до 2016 г. са се увеличили средно с 58%, в Мюнхен - със 103%, в Берлин - със 131%. Към есента на 2016 г. квадратен метър в страната струва средно €2691, в Берлин - €4023, в Мюнхен - €7454.
Въпреки че наемите също са се повишили значително между 2011 г. и 2016 г., те растат по-бавно в сравнение с цените: наемните цени са се увеличили средно с 24% в Германия, с 37% в Мюнхен и с 47% в Берлин. Към 2016 г. малките апартаменти се отдават под наем средно за 10 EUR/m² на месец в Берлин и 18 EUR/m² в Мюнхен.
Тъй като цените на жилищата растат по-бързо от нарастването на наемите, доходността пада. Според Wohnungsboerse.net средната доходност на апартамент от 30 м² в Германия е спаднала от 6,5% през 2011 г. на 4,8% през 2016 г. Като цяло проектите за отдаване под наем носят 3-5%. За да увеличат възвръщаемостта на инвестицията, все повече инвеститори инвестират в проекти за саниране, чиято същност се изразява в три думи – „купувам, реновирам, продавам“. С тази схема можете да получите 10-15% годишно.
Според ФедералнотоИнститут за изследване на строителството, градско и регионално развитие, търсенето на жилища в Германия на квадратен метър от 2015 г. до 2030 г. ще продължи да расте и ще се увеличи с общо 16%.
Теоретично търсенето може да намалее, ако се повишат лихвите по кредитите. Но съдейки по факта, че икономиката на ЕС расте само с 1-2% годишно, ЕЦБ едва ли бързо ще увеличи стойността на парите в краткосрочен план. Следователно най-вероятно покачването на цените в Германия през следващите пет години ще продължи. Според прогнозите на Trading Economics от 2016 до 2020 г. жилищата в страната ще поскъпнат с 15%.
Разбира се, никой не е имунизиран от внезапна промяна на пазарната ситуация, но засега Германия изглежда по-надежден пазар в очите на световни експерти и анализатори от всяка друга страна.
Активността на пазара на недвижими имоти в Германия ще бъде подкрепена, макар и не бурна, но от стабилен икономически растеж: според прогнозите на Международния валутен фонд БВП ще расте с 1,3-1,7% годишно поне до 2020 г.
Недвижимите имоти в Германия са чудесни за дългосрочна стратегия за спестяване, особено ако разходите са деноминирани в евро. Купувайки жилище в икономически развитите региони на тази страна и отдавайки го под наем, инвеститорът може да бъде сигурен, че инвестициите ще осигурят финансово благополучие за него и бъдещите му поколения.