Сделки с недвижими имоти, Продажба на апартамент Вземете съгласието на съпруга
Има документ, който някои купувачи наскоро по някаква причина смятат за незадължителен за транзакция. Говорим за нотариално заверено съгласие на съпруга на продавача за продажба на недвижим имот. Предоставянето на този документ не се изисква от органите за държавна регистрация, сделката може да бъде регистрирана без него, следователно купувачите често не изискват нотариално заверено съгласие от продавача. Междувременно липсата на съгласие на съпруга за продажбата на апартамента е пряко основание за признаване на вече извършена сделка за невалидна. и да получите този документ в интерес на купувача.
Когато експертите говорят за признаване на сделката за недействителна, на практика това означава двустранна реституция, тоест връщане на страните в първоначалното им състояние, при което имуществото трябва да бъде върнато на продавача, а парите - платени на купувача. И ако продавачът няма пари до този момент, тогава той ще възстанови на купувача цената на апартамента според изпълнителния лист, което не изключва дълги години бюрокрация. Колко дълъг ще бъде този процес във времето зависи само от размера на официалния доход на продавача. Избягването на тази ситуация е съвсем просто - просто трябва да получите съгласието на съпруга на продавача за извършване на сделката.
- Ако купувачът се интересува от сделката съгласно закона, той има право да поиска от продавача да предостави нотариално завереното съгласие на съпруга (или съпруга) за продажбата на апартамента, - казва Елена Заблоцкая, адвокат на групата компании Arbicon. Бих препоръчал да го изисквате така или иначе. Дори ако към момента на приключване на сделката бракът вече е прекратен и е минало време от прекратяването на брака, все още е необходимо да се получи съгласие.
ЕленаЗаболотская, адвокат на групата компании Arbicon, тел. 221-65-78
давност
Не трябва да се разчита на факта, че са изминали повече от три години от прекратяването на брака. Въпреки факта, че общият давностен срок (периодът, през който втората страна може да се обърне към съда, за да защити интересите си) е три години, това не пречи на страните по-късно да докажат пред съда, че началото на периода трябва да се брои не от датата на развода, а от много по-късен момент (когато втората страна е разбрала за нарушаването на техните права). За да направите това, съпругът ще трябва да потвърди, че е имало обстоятелства, които са спрели давността.
- Формално, ако са изминали три години от прекратяването на брака и през това време нито една от страните не е обявила разделянето на имуществото, то официално се счита за собственост на съпруга, на когото е регистрирано, - казва Елена Заблоцкая. - На практика обаче може да има дълготраен съдебен спор между съпрузите, за който купувачът да не знае. Вторият съпруг може да възстанови срока, ако докаже, че го е пропуснал по уважителна причина, например, че е бил в болница или в командировка. Следователно, ако купувачът види, че апартаментът е придобит по време на брака, във всеки случай трябва да се получи съгласието на съпруга за извършване на сделката. Ако бракът е прекратен, е трудно да се получи съгласието на съпруга - в този случай се изисква съдебно решение, споразумение за разделяне на имущество или предбрачен договор.
Ако брачният договор предвижда лична собственост върху имота, тогава съпругът (или съпругът) има право да се разпорежда с имота, като в този случай не е необходимо съгласието на другия съпруг за продажба на имота. Също така е необходимо да се получи съгласие за продажба на апартамент в случаите, когато апартаментъте закупен в ипотека от един от съпрузите преди брака, но окончателното уреждане на заема е направено, когато купувачът вече е семеен човек.
„Дори ако продавачът е купил апартамента преди брака и частта от заема, който съпрузите са платили за жилище заедно, е незначителна, е необходимо да се получи нотариално заверено съгласие“, обяснява Елена Заблоцкая, адвокат на групата компании Arbicon. - Освен средствата, внесени от съпрузите по договора за заем, те биха могли да поемат солидарно разходите за някои подобрения в имота. Апартаментът може да е бил реконструиран или скъп ремонт, всяко подобрение, направено в бъдеще, може да доведе до признаването на имота за съвместна собственост на съпрузите. Ето защо във всеки случай препоръчвам да получите съгласието на втория съпруг за извършване на сделката.
Съгласие на сделката на съпруга
Какво е нотариално заверено съгласие на съпруга за сделката? На първо място, това изявление на лице, заверено от нотариус, се издава за конкретна сделка, съдържа указание за обекта (ите) на недвижимия имот.
- Текстът на документа не трябва да съдържа формулировка като "съпруг (а) позволява продажбата на всяка собственост", обяснява Елена Zablotskaya. – Освен това обърнете внимание на датата, на която е издадено съгласието: трябва да изтече разумен срок от момента на получаването му.
Или изявление от продавача
Понякога е препоръчително да поискате подобен документ от продавача, ако са изминали повече от три години от развода на съпрузите, но продавачът не може да предостави решение или споразумение за разделяне на имущество или брачен договор.
„Ако купувачът има нотариално заверено изявление от продавача, че не е женен и апартаментът, който продава, е негова лична собственост, тогава дори ако някой иска да признае сделката за невалидна, има по-голям шанс съпругът да бъде таксуван с цената на дела на втория съпруг и да не конфискува имущество от добросъвестен купувач“, казва Елена Заблоцкая, адвокат от групата компании Arbicon.
Ако купувачът не е знаел, че продавачът е женен, сделката е извършена в нарушение на изискванията на семейното право. Как може да се окаже тази ситуация за купувача? - За да се признае сделката за невалидна, са необходими много основателни причини, такива процеси се разглеждат като правило дълго време, съдът внимателно ще проучи всички обстоятелства по сключването на сделката, - казва Елена Заблоцкая. - Купувачът ще трябва да докаже, че парите са преведени на продавача в пълен размер и той не е знаел за брака и нарушаването на правата на втория съпруг. Ответник в такива случаи е не само купувачът на апартамента, но и съпругът, който се е разпоредил с имота. Докато текат съдебните спорове, имуществото често се запорира и то изпада в неликвидност.
Колкото повече мерки предприеме купувачът, за да се застрахова на етапа на придобиване на имота, толкова по-лесно ще защити себе си и имуществото си от непредвидими ситуации в бъдеще.Въпреки това, според адвоката, делото рядко стига до съда, като правило страните се опитват да разрешат ситуацията извън съда.
Посочете реалната сума
Освен това има препоръка на юристите, която е универсална за всички сделки с недвижими имоти - в договора за покупко-продажба да се посочи реалната сума на сделката. - Ако апартаментът е продаден за три милиона рубли, тогава тази цифра трябва да бъде посочена в договора, - казва Елена Заблоцкая, адвокат на групата компании Arbicon. - След това, ако сделката бъде обявена за невалидна, тази сума ще бъде върната на купувача. Освен това, ако е минал определен период от време от покупката на апартамента и през това време апартаментът е поскъпнал, тази разлика също може да бъде възстановена. Ако сделката бъде обявена за невалидна и страните се върнат към първоначалното си положение, купувачът има право да си възстанови средствата, които е инвестирал в ремонта, ще бъде необходимо само да докаже сумата на инвестицията в обекта. Чековете и другите платежни документи са подходящи като доказателство за разходи.
За да не се окаже един ден в ситуация на признаване на сделката за невалидна, купувачът трябва внимателно да провери имота и документите, да получи нотариално завереното съгласие на съпруга или изявлението на продавача, че не е женен. Фактът, че органите за държавна регистрация не изискват разрешение за извършване на сделка днес, означава само едно нещо - че този документ не е необходим за държавна регистрация на сделка. Въпросите за проверка на документите, правилното изготвяне на договора, сключването на сделка, която е в съответствие със закона, изцяло падат на плещите на купувача. За да се предпазите от възможни рискове, трябва да сключите сделка с квалифициран адвокат, който ще провери документите и ще минимизира рисковете от обявяване на сделката за невалидна за другетап на приключване.
Източник: сп. Недвижими Имоти-Инфо № 18 (152)