Седемте етапа на ипотечната сделка
Какви стъпки трябва да предприеме клиент, купуващ апартамент на ипотека? Как да процедираме на всеки етап, така че транзакцията да върви възможно най-гладко.
1. Проучване на пазара и избор на подходяща програма
Има различни начини: можете сами да събирате информация, за щастие почти всички програми за ипотечно банкиране са представени в Интернет и информация за тях редовно се появява в пресата. Можете да се свържете с агенция за недвижими имоти, където има отдел за ипотечни кредити, и да получите необходимите съвети (по правило е безплатно, ако сключите споразумение с агенцията за предоставяне на услуги за недвижими имоти). И можете да се свържете с ипотечен брокер, след което срещу определена сума (обикновено 1% от получения заем), те ще изберат ипотечна програма за вас, ще ви помогнат да попълните всички документи и да получите заем.
В този случай обаче брокерът препоръчва или банка, или ипотечен брокер. Недостатъците на всеки метод са очевидни: в случай на самостоятелно проучване на пазара се отделя много време и информацията не винаги е надеждна, тъй като банките предоставят по-голямата част от информацията поверително на акредитирани агенции и брокери; брокерите, като правило, вземат повишен коефициент за завършване на ипотечна сделка и може да не предлагат много широк спектър от програми, а институцията на независимите ипотечни брокери не е много добре развита у нас, често има само компании с определени банки, които получават лихва върху продадените заеми.
2. Подготовка на документи за получаване на кредит
Много отговорна и в същото време креативна процедура. Както показва опитът, е доста трудно да подготвите сами правилните документи за определена банка - всички банки имат свои собствени правила. Агенции и брокери с опит в работата с различни банки и честотези, които познават всички нюанси и подводни течения, знаят по-добре какъв номер да напишат, когато отговарят на дълъг въпросник на кредитополучателя. Но можете да опитате да го направите сами, тъй като в мрежата има подробни инструкции по тази тема, включително тези с официалните критерии на банките.
3. Подаване на документи в банката и поемане
Underwriting - проверка на платежоспособността на клиента и определяне на максимално възможен кредит за него. Все по-често агенциите попълват молба за кредит и анкета за кредит без присъствието на своя клиент. Но във всеки случай преминаването на кредитния комитет е отговорна процедура, която става все по-формална.
4. Избор на апартамент и събиране на документи
5. Подготовка и извършване на сделка за покупко-продажба
Необходимите документи за сделката - договор за кредит и ипотека, договор за покупко-продажба, договор за цялостна застраховка (на кредитополучателя и придобитото жилище) - се изготвят със съдействието на всички заинтересовани страни. За съжаление, клиентите на банката на практика не могат да коригират нищо в договора за кредит, а има условия, които са много тежки за тях, включително и тези за обслужване на кредита, които го оскъпяват. Най-стресиращият етап от сделката, който често е застрашен, тъй като продавачът може да изложи някои допълнителни условия или някои документи ще бъдат съставени неправилно. Ипотечните сделки се заверяват задължително от нотариус. Важен момент са разплащанията между страните: по правило кредитополучателят, след като е подписал договор за заем, получава средства по сметката си, тегли пари от сметката и в присъствието на продавача ги депозира в сейф. Продавачът получава ключовете от клетката и подписва споразумение, че има достъп до нея само с регистриранРегистрационна камара ("Moszhilregistration" в столицата) чрез договор за продажба. Транзакциите по банков път са много по-рядко срещани. Също така, неизменен атрибут на ипотечна сделка е застраховката: живот и здраве на кредитополучателя, недвижими имоти от щети, собственост (застраховка срещу загуба на права на собственост).
6. Прехвърляне на документи за регистрация
По правило за ипотечни сделки се използва ускорена регистрация за 2 седмици, която в Москва струва малко повече от 12 хиляди рубли. Редовната регистрация продължава един месец и е по-евтина. Обикновено купувачът на апартамента е принуден да плати този разход, тъй като често това е изискване на продавача.
7. Получаване на регистрирани документи и окончателен сетълмент
Ключовете за апартамента по правило се предават след подписване на акта за приемане и предаване на апартамента, който се подписва след като купувачът вземе парите от клетката. Всичко, сделката е завършена, можете да се нанесете в апартамента.